توصیه‌های کارشناسی :

 

1- هنگام بازدید به هیچ‌وجه اظهارنظری که نشان‌دهنده نظر کارشناسی هست در حضور طرفین نکنید .

2- حتی‌المقدور هنگام بازدید در وسیله نقلیه یکی از طرفین به نحوی که حرف و حدیث دنبال آن باشد سوار نشوید .

3- به راحتی دعوت ناهار و پذیرایی طرفین در منزل شخصی را قبول نکنید

4- حتماً سعی کنید وسیله نقلیه را معترض تهیه کند و درخواست وجه نقد کرایه نکنید .

5- پیشنهادات مشکوک یا مذاکرات خارج از مقوله کارشناسی را به صراحت رد کنید .

6-  هیچ‌گونه توجهی با اعمال نفوذ غیرقانونی یا تمکن مالی طرفین نداشته باشید

7-هنگام بازدید در حضور طرفین اظهارنظر یا قضاوت که حق با کدام طرف هست مطلقا نکنید . اگر هم ضرورت دانستید که با اعضا هیات کارشناسی مشورت کنید حتماً به طرفین دعوا دستور دهید که با شما فاصله بگیرند

8- بازدید از محل کارشناسی را حتماً با حضور دو طرف پرونده انجام دهید تا جایی برای حرف و حدیث پیش نیاید

9-درخواست هیچ‌گونه وجه نقدی برای کرایه و غذا و ایاب‌وذهاب نکنید معترض یا خواهان از نظر قانونی باید وسیله تأمین نماید .

10- اگر معترض به هر دلیل اصرار به پرداخت نقدی دستمزد را دارد بدانید که توقع خلاف عرف از شما دارد لذا نپذیرید و بگویید دستمزد باید به حساب کانون واریز،گردد .

 

نکات حقوق و فنی و امنیتی را در کارشناسی رعایت کنید و یقین داشته باشید که یک طرف پرونده که نظریه شما کاملاً باب میلش نیست فردای کارشناسی دست بکار می‌شود که کارشناس را تخریب کند خیلی،مواظب باشید و حاشیه امنیتی قوی برای خودتان به وجود آورید .

محاسبه قیمت واقعی ویلا

 

قیمت ویلا از 3 بخش زیر تشکیل شده است:

 

الف) قیمت زمین

قیمت زمین مسکونی داخل بافت دارای انشعابات آب و برق و گاز را در ارزان‌ترین منطقه، از قرار متری 100 هزار تومان فرض کنید و یا قیمت زمین داخل بافت (شهرکی و غیر شهرکی) را از بخش خرید و فروش زمین - باغ در سایت ویلاجات استعلام کنید.

 

ب) هزینه ساخت بنا

هزینه ساخت بنا را در ارزان‌ترین نوع مصالح، از قرار متری 700 هزار تومان فرض کنید.

 

ج) سود سازنده و مالک

سود سازنده و مالک را حدود 10 درصد فرض کنید.

 

مثال 1: ویلا فلت (ساده یک طبقه) با 200 متر زمین و 80 متر بنا در منطقه چمستان

 

قیمت کل زمین: 200 متر ضربدر 100 هزار تومان = 20 میلیون تومان

قیمت ساخت بنا: 80 متر ضربدر 700 هزار تومان = 56 میلیون تومان

جمع زمین + ساخت بنا: 76 میلیون تومان

سود سازنده و مالک: ده درصد = 7.6 میلیون تومان

جمع کل ویلا: 83.6 میلیون تومان

 

طبق مفروضات بالا، قیمت ویلای فوق در حدود 80 تا 85 میلیون تومان برآورد می‌شود.

 

مثال 2: ویلا فلت (ساده یک طبقه) با 200 متر زمین و 80 متر بنا در متل قو (سلمان شهر)

 

قیمت کل زمین: 200 متر ضربدر 1 میلیون تومان = 200 میلیون تومان

قیمت ساخت بنا: 80 متر ضربدر 1 میلیون تومان = 80 میلیون تومان

جمع زمین + ساخت بنا: 280 میلیون تومان

سود سازنده و مالک: ده درصد = 28 میلیون تومان

جمع کل ویلا: 308 میلیون تومان

 

طبق مفروضات بالا، قیمت ویلای فوق در حدود 300 میلیون تومان برآورد می‌شود.

 

بدیهی است در مناطقی که قیمت زمین گران‌تر از فرض ما است، قیمت تمام‌شده بیشتر می‌شود. هر چقدر هم کیفیت ساخت پایین تر باشد و از مصالح ارزان تری استفاده شده باشد عمر سازه کم می‌شود و با توجه به میزان بارندگی در شمال و رطوبت منطقه، پس از طی چند سال، بنای ویلا نیازمند بازسازی اساسی و یا تخریب و ساخت مجدد می‌باشد.

 

توجه: قیمت‌های فوق به صورت تقریبی و غیر دقیق می‌باشد و مربوط به تاریخ نگارش این مطلب می‌باشد. قیمت‌های بروز را از منابع مختلف استعلام کنید.

 

2. با چندین مشاور املاک قرار بگذارید.

 

با چندین مشاور املاک مذاکره کنید و نشانی دفتر آن‌ها را قبل از سفر به منطقه ذخیره کنید تا انتخاب‌های بیشتری در منطقه داشته باشید.

 

3. راستی آزمایی کنید.

 

طی مذاکرات تلفنی، چندین بار راجع به نشانی و مشخصات کد ملک‌های مختلف، سؤال کنید. افرادی که فایل‌های واقعی داشته باشند از جزئیات ویلاها مطلع هستند و در تماس‌های مختلف، اطلاعات متفاوت به شما نخواهند داد.

 

4. هزینه‌های پنهان را ببینید.

 

- هزینه برقراری انشعابات (اخذ مجوز، نصب کنتور و شبکه داخلی) آب، برق و گاز

- هزینه تأسیسات شامل خرید و نصب کولر، پکیج شوفاژ و آبگرم کن و لوله‌کشی شوفاژ و رادیاتور شوفاژ

- هزینه کابینت آشپزخانه

- هزینه رنگ‌آمیزی داخل و بیرون ویلا

- بدهی‌های معوقه ویلا به شهرک یا عوارض پرداخت‌نشده به شهرداری یا دهداری

- هزینه اخذ سند تک برگ و یا جریمه پایان کار

- هزینه خرید و نصب حفاظ (نرده) دزدگیر پنجره‌ها

- محوطه‌سازی باغچه و فضای سبز حیاط ویلا

- سایر موارد

 

5. داخل طرح هادی (داخل بافت) باشید.

 

ملکی که داخل طرح هادی نباشد و مجوز ساخت نداشته باشد ممکن است توسط شهرداری و یا دهداری منطقه تخریب شود. این نوع ویلاها ممکن است قیمتی ارزان‌تر داشته باشند چون بدون مجوز و بر روی زمین‌های کشاورزی ساخته شده‌اند.

مأمورین شهرداری چه اختیاراتی برای جلوگیری از تخلفات ساختمانی دارند؟

 

قبل از پاسخ به سؤال لازم است که تخلفات ساختمانی را در سه مرحله بیان نماییم:

 

مرحله‌ی اول،مرحله‌ای است که مالک و یا سازنده در نقشه (پلان)تهیه نموده بر خلاف مفاد ضوابط مهندسی و شهرسازی تمام و یا بخشی از طرح خود را ترسیم نموده و به شهرداری ارائه نموده است؛در این صورت شهرداری مکلف به عدم پذیرش ،نقشه و در نتیجه عدم اجرای آن تا اصلاح می‌باشد.

 

مرحله‌ی دوم؛مرحله‌ای است که مالک و یا سازنده عملیات اجرایی را بر اساس نقشه مصوب شروع نموده و در اثناء آن تخلفاتی را صورت می‌دهد.

 

مرحله‌ی سوم؛مرحله‌ای است که عملیات عمرانی و ساخت به اتمام رسیده و مالک متقاضی صدور گواهی پایان کار می‌باشد.

 

۱_چنانچه عملیات ساختمانی پایان یافته باشد و یا قسمتی از آن احداث شده باشد ،مأمورین شهرداری دیگر نمی‌توانند به عنوان جلوگیری از تخلف ساختمانی بنا را تخریب نمایند ،اما اختیار دارند که از ادامه عملیات ساختمانی جلوگیری کنند.

 

۲_مأموران شهرداری برای جلوگیری از عملیات خلاف پروانه نمی‌توانند مرتکب جرم گردند ،از این رو جلوگیری از تخلفات ساختمانی به وسیله‌ی تخریب بنا و یا حریق آن ،یا ضرب و جرح سازنده بنا ممنوع و جرم می‌باشد،اما اینکه مأموران شهرداری،اختیار دارند که وسایل و ادوات ساخت‌وساز را موقتاً ببرند یا نه در قانون چیزی نیامده ولی مستنبط از اصول حقوقی که اجازه در انجام کاری(ممانعت از تخلف ساختمانی) ملازمه با توقیف ادوات تخلف دارد،بنابراین بردن وسایل ساخت‌وساز از سوی مأمورین شهرداری،وسیله‌ای برای جلوگیری از انجام عملیات ساختمانی غیرمجاز می‌باشد،و با توجه به اینکه این افراد قصد سرقت و ربایش آن اموال را نداشته ،بنابراین به نظر می‌رسد امکان اختیار انجام چنین امری برای ایشان وجود داشته باشد.۳_مطابق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری،تصمیم کمسیون تبصره یک ماده صد در مورد تعطیل محل کسب و پیشه توسط مأمورین شهرداری اجرا می‌گردد.

 

۴_بر اساس تبصره یک ماده صد قانون شهرداری،در صورتی که تصمیم کمسیون ماده ۱۰۰ بر قلع تمام و یا قسمتی از بنا باشد،کمسیون مهلت مناسبی که نباید از دوماه تجاوز نماید که مالک راسا نسبت به تخریب بنای غیرمجاز اقدام نماید.در صورت عدم تمکین مالک بر اجرای رای ،شهرداری مکلف به اجرای رای تخریب مطابق رای کمسیون خواهد بود‌

 

۵_برابر تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها ،در صورت جلوگیری شهرداری از ادامه عملیات ساختمانی،مکلف است متعاقباً و ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری نسبت طرح شکایت در کمسیون ماده صد اقدام نماید.

 

۶_چنانچه عملیات غیرمجاز ساختمانی به اتمام رسیده باشد یا بر خلاف مفاد پروانه ساخته‌شده باشد و تخلفات ساختمانی در آن موجود باشد،شهرداری موظف است که شکایت خود را در کمسیون ماده صد مطرح نماید.