سرقفلی تعریف، ماهیت و نحوه انتقال

مقدمه

پذیرش و توسعه مالکیت‌های غیر مادی یکی از تحولات بزرگ نظام‌های حقوقی و اقتصادی جهان است که امروزه در میان تمام ملل متمدن رسوخ کرده است انسان‌های پیشین مالکیت را همواره منحصر به اشیا مادی می‌دانستند و برای آن‌ها مالکیت‌های فکری و معنوی و سایر چهره‌های مالکیت غیر مادی مفهومی نداشت این قبیل مالکیت که در اثر پیشرفت و تکامل دانش بشری وارد قلمرو حقوق شده است برای نخستین بار در حقوق موضوعه دول اروپای غربی مورد شناسایی قرار گرفته و از آنجا به تدریج پا به عرصه حقوقی و اقتصادی دیگر ممالک نهاده است حق سرقفلی تاجر از جمله مالکیت غیر مادی است که زمان زیادی از پیدایش آن نمی‌گذرد و در اصل این پدیده در قرن حاضر در زندگی اقتصادی مردم بروز کرده و قانون گذاران را ناچار به وضع مقررات لازم در این مورد نموده است.
اغلب کشورها مقررات سرقفلی را که از موضوعات بدون واسطه حقوق تجارت و اقتصاد اجتماعی است در میان قوانین تجاری خود جای داده‌اند و برخی کشورها نیز زمینه حقوق مدنی را محل مناسب ذکر این مقررات دانسته‌اند قانون گذار ما چند سال پس از پیدایش عملی پدیده سرقفلی در بازار ایران با وضع مقررتی به نام ( قانون روابط مالک و مستأجر) در خرداد ماه 1339 برای اولین بار به آن وجهه قانونی بخشید. اگر چه عمر این نهال نوپا در جامعه ما به کمتر از پنجاه سال می‌رسد با وجود این پیوسته یکی از مباحث و موضوعات نسبتاً مهم اقتصادی و قضایی کشور بوده است و ابعاد مختلف آن تحقیقات خاصی را طلب می‌کند.

الف:  تعریف سرقفلی

سرقفلی مایه تجاری و نیز حق کسب یا پیشه یا تجارت در حقوق ما مفهوم واحدی دارد. قانون گذار در قوانین روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 و روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و نیز در لایحه قانونی اصلاح قسمتی از مقررات قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1358 و برخی مقررات دیگر به جای کلمه رایج (سرقفلی) از اصطلاح (حق کسب یا پیشه یا تجارت ) استفاده کرده است امکان دارد گفته شود که این دو اصطلاح یکی نیستند و دومی اعم از اولی است بدین توضیح که سرقفلی اختصاص به بازرگانان دارد ولی حق کسب یا پیشه به غیر تجاری یعنی کسبه و پیشه وران و صاحبان حرف و مشاغل تعلق می‌گیرد این برداشت صحیح به نظر نمی‌رسد زیرا مطابق بند 1 ماده 2 قانون تجارت کاسب تاجر محسوب می‌شود و آوردن عبارت ( حق کسب ) در کنار عبارت ( حق تجارت) لزومی ندارد و معنای جدیدی را هم به دست نمی‌دهد در حقوق کنونی, شخص را به لحاظ میزان سرمایه , داشتن دفتر کار و یا کارت بازرگانی تاجر نمی‌شناسند هرکس به کار خرید و فروش سود روی آورد تاجر محسوب می‌شود اگرچه کم بضاعت و فاقد محل خاص کسب باشد در رابطه به اصطلاح حق پیشه نیز باید گفت که منظور مقنن از آوردن این عبارت شناختن حقی شبیه حق سرقفلی برای صاحبان حرف و مشاغل غیر تجاری نبوده بلکه او با این کار درصدد بوده است که پیشه وران به معنای اخص کلمه را از حیث مقررات اجاره و سرقفلی در شمار بازرگانان محسوب نماید .
بسیار بعید برای دارندگان برخی مشاغل و پیشه‌ها مثل حرف پزشکی, وکالت و سردفتری باشد زیرا در این قبیل موارد بدون تردید مراجعان با شخص صاحب پیشه کار دارند و عناصری که موجب پیدایش سرقفلی اماکن تجاری می‌گردد مثل موقعیت محل و نوع تزئین بنا و تابلو و غیره , در جلب ارباب رجوع اثر محسوس و مستقیمی ندارد.
با توجه به آنچه گفته شد کلمه (سرقفلی) که در حال حاضر شهرت و مقبولیت بیشتری هم دارد از هر واژه و عبارت جانشین مناسب‌تر به نظر می‌رسد و عملاً نیز برای فهماندن مفهوم اصطلاحات معادل از کلمه سرقفلی کمک گرفته می‌شود.
اصطلاح سرقفلی بسیاری دیگر از اصطلاحات حقوقی از طرف قانون گذار مورد تعریف قرار نگرفته است این خلأ از جانب حقوق‌دانان پر شده است و هرکدام از بعد خاصی تعریفی ارائه داده‌اند تعاریف ذیل در کتب حقوقی مشاهده می‌شود :
تعریف سرقفلی به اعتبار تقدم مستأجر متصرف در اجاره محل کسب:
در این تعریف گفته شده است :
(سرقفلی حقی است که به موجب آن مستأجره متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می‌شود)
همان طور که ملاحظه می‌شود در تعریف مزبور فقط به تقدم مستأجر متصرف اجاره محل کسب تاکید شده و به دیگر مفاهیم سرقفلی , بالاخص به سرقفلی شخص در غیر رابطه استیجاری یعنی حق مالک سازنده مغازه توجهی معطوف نگردیده است.
نقص دیگر این تعریف عدم تاکید بر قابلیت معامله بودن حق است در حالی که این ویژگی به مستأجر اجازه معامله و یا اسقاط حق را در قبال اخذ مال می‌دهد.
تعریف سرقفلی بدون توجه به عناصر و ضوابط تشکیل دهنده این حق:
مطابق تعریف برخی از حقوق دانان (سرقفلی پولی است که مستأجر ثانی (به معنی اعم) به مستأجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می‌دهد و همچنین مستأجر اول به موجر مالک می‌دهد).
در این تعریف حقوق کامل مستأجران اماکن تجاری مورد توجه واقع شده و همچنین برخلاف تعریف اول به نتیجه و قابلیت تقویم حق به پول اشاره گردیده است مع‌هذا این تعریف نیز به علت نیاوردن عوامل تشکیل دهنده حق در داخل تعریف , ناقص به نظر می‌رسد.
تعریف سرقفلی به اعتبار عوامل تشکیل دهند حق :
برخی از نویسندگان حقوقی عناصر تشکیل دهنده حق سرقفلی را ماهیت حقوقی این حق یکی گرفته و گفته‌اند :
(حق کسب یا پیشه (مایه تجاری ) عبارت است از مجموعه عوامل منقول مادی مانند اثاثیه مواد اولیه ابزار آلات ( که برای بهره برداری به کار می‌رود) و کالاهای تجارتی حقوق راجع به نام و شهرت و علائم تجارتی حق تجدید اجاره , بنگاه تجارتی , حقوق راجع به مشتریان دائم و گذری (حق سرقفلی ) پروانه‌های تجارتی , حق مالکیت صنعتی و حق مالکیت ادبی یا هنری مرتبط با موارد بالا).
مطابق نظر این عده از نویسندگان حق کسب یا پیشه تعبیر به مایه تجارتی شده و اعم از سرقفلی قلمداد شده است در حالی که این برداشت از واژگان فوق در نظام حقوقی ما مبنایی ندارد صرف نظر از ایراد مربوط به تفکیک حق کسب یا پیشه از حق سرقفلی عیب دیگر تعریف اخیر آن است که اجزای تشکیل دهنده حق با خود حق یکی فرض شده است به نظر می‌رسد که تعریف زیر را می‌توان برای سرقفلی ارائه داد :
سرقفلی حقی است مالی و قابل معامله که برای مالک یا متصرف قانونی محل‌های کسب و تجارت از طرف قانون گذار شناخته شده و میزان آن بستگی به عوامل مادی و معنوی متعدد دارد.

ب . ماهیت اقتصادی سرقفلی

وجه سرقفلی از مصادیق دارای نامرئی است و درآمد اتفاقی محسوب نمی‌شود به شرط اینکه ناشی از کار کردن مستأجر و جمع آوری مشتریان باشد درآمد غیر از دارایی و سرمایه است درآمد قابل خرج است بدون آنکه به سرمایه لطمه بزند بنابراین مال‌التجاره ملک درآمد ولی سرقفلی دارایی به شمار می‌رود.

ج . ضوابط تشکیل دهنده سرقفلی

در ماد 11 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 که با وضع قانون جدید روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356) منسوخ گردیده است اعلام شده بود :
( میزان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می‌شود :
1 . موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت .
2 . شرایط .کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
3 . طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است.
4 . وضع محل اجاره از نظر نوع بنا .
5 . مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیا مورد لزوم و سایر تزیینات داخلی متحمل گردیده است.
6 . نوع کسب و پیشه یا تجارت).
آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت ضوابط را ملاک تعیین میزان سرقفلی پرداختی به مالکان دانسته و هیئت‌های ارزیابی را مکلف نموده است که با ملاحظه ضوابط یاد شده نسبت به تعیین مقدار حق کسب و پیشه یا تجارت مالکان یا متصرفان که محل کار آنان در اثر اجرای طرح‌های احداث و توسعه معابر و نوسازی و عمران شهری از بین می‌رود اقدام نمایند.
حسب اعلام ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 تعیین مقدار حق کسب یا پیشه یا تجارت موکول به مراعات اصول و ضوابطی شده است که در آیین نامه خاصی پیش بینی می‌گردد تاکنون چنین آیین نامه‌ای به تصویب نرسیده و ضوابط تعیین سرقفلی عملاً به دست کارشناسان رسمی دادگستری است که معمولاً ارزیابی خود را با توجه به نرخ خرید و فروش املاک مشابه در محل صورت می‌دهند.
چنانچه بخواهیم مهم‌ترین عوامل و ضوابط تشکیل دهنده سرقفلی را مشخص نماییم عوامل مزبور عبارت خواهند بود از :
معیارهای مادی متشکله سرقفلی محل است :

2 . عوامل و ضوابط معنوی :

ضوابط غیر مادی زیر مستقیماً در مقدار سرقفلی موثر است :

مشتریان محل :
مشتریان گذری و ثابت از مهم‌ترین ضوابط سرقفلی است و در واقع اساس کار تاجر و صنعتگر را تشکیل می‌دهد حق کسب و پیشه و یا تجارت بدون وجود مشتریان نمی‌تواند تحقق پیدا کند افزایش و کاهش تعداد مشتریان محل تجاری موجب بالا رفتن و یا نزول مقدار سرقفلی است و اگر تاجری در اثر عملکرد خود مشتریان را از دست بدهد سرقفلی محل اشتغال او به طور جدی تقلیل می‌یابد و فعالیت و اعتبار زیادی لازم است تا وضع جدید را دگرگون نماید.

اسم و علائم مشخصه تجاری :

عنوانی که تاجر یا شرکت تجاری با استفاده از آن فعالیت می‌کند در جلب توجه مشتریان موثر است هرگاه اسم تجارتی نام کوچک و یا خانوادگی تاجر باشد جز حق کسب و یا پیشه یا تجارت در می‌آید و یکی از عناصر دارائی او تلقی می‌شود و با آن انتقال می‌یابد.
در چنین حالتی منتقل الیه نمی‌تواند با استفاده از نام انتقال دهنده به کار خود ادامه دهد و لازم است که برای دفع تو هم از کلمه سابق بعد از آوردن نام تاجر قبلی استفاده نماید سو استفاده از اسم تجارتی بازرگان تجاوز به حقوق قانونی و محترم اوست و موجب مسئولیت مدنی است .

تابلوی مغازه :

برای ممتاز و مشخص کردن هر مغازه از مغازه‌های دیگر از تابلو استفاده می‌شود ممکن است تابلو به نام شخص تاجر باشد و یا واژه آراسته و خوش معنی دیگری در آن به کار رود . تابلوی مغازه از ضوابط معنی سرقفلی است و به کسی تعلق دارد که در استفاده از آن بر دیگران مقدم بوده است استیفا دیگری از نوع تابلوی متعلق به کسبه پیشین در محدوده جغرافیایی خاصی که نوعاً مشتریان ثابت در آنجا زندگی می‌کنند ممنوع است در محدوده‌های جغرافیایی وسیع استفاده از تابلوی مشابه تابلوی بازرگان دیگر فاقد اشکال حقوقی است مگر تابلوی مغازه‌های بزرگ و معروف که تداعی شعبه را بنماید.
حق مالکیت صنعتی و بازرگانی و علائم کارخانه :
از جمله دیگر ضوابط معنوی سرقفلی علامت کارخانه و اشکال و ترسیمات صنعتی است مطابق ماده 1 قانون ثبت علائم و اختراعات مصوب تیرماه 1310 علامت اعم است از نقش تصویر , رقم , مهر لفاف و غیره که برای امتیاز و تشخیص محصول صنعتی و تجارتی یا کشاورزی اختیار می‌شود داشتن علامت تایید اداره استاندارد به طور محسوس موجب بالا رفتن سرقفلی می‌گردد.

پروانه کسب :

اجازه کتبی مراجع صلاحیت دار را برای اشتغال به امور تجاری پروانه کسب یا جواز کسب می‌نامند پروانه کسب نوع اشتغال و رشته فعالیت دارنده آن را مشخص می‌کند و در عرف تجاری حائز اهمیت فراوان است دلیل ارزش و اهمیت فوق‌العاده پروانه کسب آن است که دارنده پروانه از حمایت قانونی برخوردار است و آزادی فعالیت شغلی او را در قلمرو معینی به دنبال دارد و اقدام سایرین به دایر کردن فعالیت‌های همنوع و یا مشابه را تا حوزه جغرافیایی مشخصی ممنوع می‌سازد بعلاوه دارندگان پروانه‌های کسب به سهولت می‌توانند به عضویت اتحادیه‌های صنفی در آیند و از امتیازات مربوط مثل گرفتن کالاهای سهمیه‌ای و دریافت وام و اخذ اعتبار و غیره برخوردار شوند.
اغلب پروانه‌های کسبی به شخصی خاصی مربوط نیست و توأم با معامله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار می‌گردد اما برخی پروانه‌ها قائم به شخص معینی است و تحت ضوابط خاصی به افراد واجد صلاحیت داده می‌شود مثل پروانه مربوط به فروش دارو که در اعطای آن لزوماً شرایطی مراعات می‌گردد .
پروانه کسب مستقلاً قابل معامله است و استثنای آن از سرقفلی منفی ندارد بنابراین انتقال دهنده سرقفلی لزومی در واگذاری پروانه به تبع سرقفلی ندارد مثلاً شخص می‌تواند سرقفلی ملک خود را با یک نفر معامله کند و پروانه محل را به دیگری واگذار نماید این رویه به ویژه در خصوص پروانه‌هایی که قائم به شخص خاصی است به علت واجد شرایط نبودن منتقل الیه معمول می‌گردد.

د . ویژگی‌های سرقفلی

1 . سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی قابل توارث معامله و رهن می‌باشد.
2 . سرقفلی از اموال غیر مادی است و قابل تصرف نیست و به همین جهت قواعد مختص اموال مادی مانند اماره تصرف ( ماده 35 قانون مدنی) شامل آن نمی‌گردد.
3 . تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است زیر اتکای آن به ابتکار متصرف است و هرگاه خوب بهره برداری نگردد , مشتریان پراکنده می‌شوند و حق تقلیل می‌یابد.
4 . حق سرقفلی مثل حق انتفاع از اموال غیر منقوله از اموال غیر منقول تبعی است ( ماده 18 قانون مدنی ) زیرا مرکز ثقل تمام نیروهای پدید آورنده سرقفلی محل کسب است که غیر منقول تلقی می‌شود.
اعتبار سرقفلی در حقوق فعلی ایران
قبل از بحث پیرامون اعتبار و یا عدم اعتبار سرقفلی در حقوق فعلی ایران بر اساس قوانین و مقررات جاریه ناگزیر از ذکر انواع سرقفلی است.

انواع سرقفلی

اماکن تجاری و محل‌های کسب در قالب یکی از ین سه صورت از طرف مالک به غیر واگذار می‌شود :
1 . انتقال قطعی ملک با سرقفلی
2 . اجاره ملک و واگذاری سرقفلی
3 . اجاره صرف ملک بدون اخذ سرقفلی
در صورت اول مالک محل کسب و تجارت , ملک خود را با استفاده از یکی از عقود تملیکی به طور قطعی به دیگری انتقال می‌دهد. در این حالت ملک به طور کلی از مالکیت انتقال دهنده خارج و با جمیع امتیازات و متعلقات از جمله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار می‌شود در این روش که مالکیت عین از شخصی به دیگری انتقال می‌یابد فقط از عقود ملک عین می‌توان استفاده کرد ؛ لذا عقد اجاره که مملک منفعت عین است نه خود عین ( ماده 466 قانون مدنی) نمی‌تواند برای این صورت نقشی ایفا کند پس آنچه در این وضع غیر قابل تردید می‌نماید این است که قرارداد اجاره‌ای منعقد نمی‌گردد و موجر و مستأجری در میان نیست.
در صورت دوم , مالک محل تجاری را اجاره می‌کند و در عین حال سرقفلی آنجا را به میزان ارزشی که در زمان انعقاد عقد اجاره دارد به مستأجر واگذار می‌نماید . از لحاظ تحلیلی , در این حالت میان طرفین دو عقد بسته می‌شود یکی عقد اجاره برای تملیک منفعت محل در مقابل اجاره بها معین و دیگری انتقال سرقفلی در قبال عوض و یا صلح آن . در نظر قانون گذار از دو عقد مذکور اولی بر دومی غلبه و حکومت دارد؛ یعنی انتقال سرقفلی خارج از عقد اجاره قرار نمی‌گیرد هر چند که میزان سرقفلی بالا و مقدار اجاره بها پایین باشد بنابراین هرگاه مستأجر محل که منتقل الیه سرقفلی نیز هست دادخواست جهت الزام انتقال دهنده سرقفلی به تنظیم سند رسمی در خصوص واگذاری سرقفلی به دادگاه تقدیم دارد دادخواست او رد خواهد شد خواسته دادخواستی که در این رابطه داده می‌شود الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره می‌تواند باشد.
صورت سوم , شامل موردی است که مالک محل تجاری ملک خود را با اجاره صرف در اختیار دیگری قرار می‌دهد تنها چیزی که در این حالت موجر از مستأجر دریافت می‌کند اجاره بهای عین مستأجره است و هیچ گونه پیش پرداختی تادیه نمی‌گردد.
در صورت اول و دوم منتقل الیه دارنده جدید حق سرقفلی شده و مالک قبلی از این جهت نمی‌تواند ادعایی داشته باشد از این نوع سرقفلی که اغلب با پرداخت عوض و یا طیب نفس صاحب حق به دیگری منتقل می‌شود , می‌توان به سرقفلی مالکانه تعبیر کرد صاحب این حق مجاز است که حق خود را مورد معامله قرار دهد و به نرخ روز انعقاد عقد جدید عوض آن را از منتقل الیه ثانی اخذ نماید و یا در صورت تخلیه ملک که در حالت دوم پیش می‌آید قیمت سرقفلی را به نرخ زمان تخلیه از موجر مطالبه کند.در صورت سوم بدون آنکه مستأجر وجهی به عنوان سرقفلی به موجر بدهد حین تخلیه ملک از او مطالبه حق سرقفلی می‌نماید و چه بسا در این موارد مجموع اجاره بهای پرداختی مستأجر درصد ناچیزی از سرقفلی ادعایی او را تشکیل دهد.
 

حق کسب و پیشه و سرقفلی

روابط موجر و مستأجر ، تقریباً یک مسئله قدیمی است ، در بحث اجاره محل کسب و کار با ورود مسئله  سرقفلی  و پدیده‌ای به نام   حق کسب و پیشه و تجارت  روابط موجر و مستأجر را پیچیده و حتی اختلافات را هم عمیق‌تر کرده است .
از آنجا که عموم مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را یکی می‌دانند ولیکن از لحاظ حقوقی و قانونی مجزا هستند ابتدا تعریفی از سرقفلی و حق کسب و پیشه را ارائه می‌کنیم.

مفهوم و معنی اصطلاحی

سرقفلی :

پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی ، توسط مالک از مستأجر دریافت می‌شود.
حق کسب و پیشه و تجارت
حقی است که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود برای محل کارش قائل می‌شود و در تعریفی روشن-تر : حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می‌کنند این حق ناشی از تقدم در اجاره ، حسن شهرت ، جمع آوری مشتری ، و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستأجر محل به وجود آمده است .
در واقع امر حق کسب و پیشه تنها به مستأجر تعلق دارد و مالک نمی‌تواند دارای این حق شود به عنوان مثال مالکی که ملک تجاری خود را به تازگی احداث کرده و هیچ گونه فعالیتی کسب و کار هم نداشته است سرقفلی آن را معامله کرده و به مستأجر انتقال می‌دهد لذا شرط تحقق این حق برقراری یک رابطه استیجاری است.
قانون گذار در سال 1376 از واژه سرقفلی استفاده کرده و تا قبل از آن حق کسب و پیشه و تجارت ذکر می‌شد.  بعضی از حقوق‌دانان قبل از تصویب قانون 1376 معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان آن دو قائل نبودند،  اما گروهی دیگر کاملاً از هم جدا می‌دانستند در واقع با تعریف اولیه فوق هم مشخص می‌شود که این دو واژه با هم تفاوت دارند .
سرقفلی و حق کسب و پیشه دارای سه تفاوت عمده می‌باشند:[1]
1-  سرقفلی در اول عقد اجاره به مالک پرداخت می‌شود.پس در واقع کسب اعتبار و شهرت .... هیچ تأثیری در آن ندارد .
2-  با تعریفی از این دو واژه شده فقها فقط با سرقفلی موافقند و حق کسب و پیشه را شرعی نمی‌دانند لذا این دلیلی بر تفاوت ماهوی این دو است .
3- مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محل ، کیفیت و تجهیزات عین مستأجره تعیین می‌شود و مبلغ نهایی آن را هم موجر تعیین می‌کند.
با توجه به تفاوت‌های فوق مبنای این دو حق هم از هم مجزاست .

مبنای سرقفلی :

سرقفلی اصطلاحی است که قانون گذار، برای بیان حقوق مالک و مستأجر برگزیده است و جز در مورد توافق طرفین چنین حقی نمی‌تواند جنبه قانونی داشته باشد ذکر کردیم که فقها سرقفلی را مشروع می‌دانند در واقع همه فقها وجود چنین حقی را برای مالک تایید کرده‌اند ولیکن به مبنای این حق اشاره‌ای نشده از مجموع نظرات حقوق‌دانان و فقها می‌تواند بر نظر مشهور استوار کرد.
1- اختیار مالکانه
با توجه به اینکه مالک بر مال خود مسلط است بنابراین حق دارد علاوه بر اجاره که به صورت زمان‌بندی مشخص دریافت می-کند مبلغی را در ابتدا دریافت کند .که این مبلغ هم اصولاً جزء اجاره محسوب می‌شود.
2- دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری
با توجه به اینکه هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت برای تجارت همه مشابه هم نیستند لذا مالک وقتی ملک خود را جهت تجارت اجاره می‌دهد به جهت موقعیت خوبی که ملکش دارد مبلغی نیز از مستأجر دریافت می‌کند و هر مکانی که شرایط بهتر داشته باشد پس سرقفلی بیشتری هم خواهد داشت.
3- دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیاز به مستأجر
هنگامی که مالک ملک خود را با دریافت سرقفلی اجاره می‌دهد در این جا علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک را به مستأجر می‌دهد این امتیاز را هم به وی می‌دهد که در پایان مدت اجاره بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارف اجاره ادامه داشته باشد ؛ یا اینکه حق تخلیه محل را از خود سلب کند. و این تعریف از سرقفلی با موارد دیگر دارای یک تفاوت است که در اینجا حق مخصوصی برای مستأجر ایجاد می‌شود که دارای ارزش مالی است یعنی که مستأجر این امکان را می‌دهد که به اجاره محل ادامه دهد یا آن را تخلیه کند و به مالک(موجر) تحویل دهد و در قبال گذشتن از حق خود از مالک مبلغی دریافت می‌کند و یا اینکه ملک را به مستأجر دیگری اجاره دهد و مبلغی در مقابل این حق از مستأجر جدید بگیرد.
برداشت عرف از سرقفلی دریافتی به وسیله مالک با این مبنا سازگارتر است.

مبلغ سرقفلی :

دریافت مبلغ سرقفلی تابع توافق و اراده طرفین است برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت ، که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می‌شود. در واقع مالک سرقفلی را تعیین می‌کند و مستأجر یا باید این مبلغ را بپذیرد یا از معامله انصراف دهد.
پرسش و پاسخ
آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه اماکن تجاری از نظر مالی و قیمت با یکدیگر تفاوتی دارند؟[2]
اصولاً سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد زیرا سرقفلی مبلغی است که بین موجر و مستأجر توافق و پرداخت گردیده و حق کسب و پیشه موکول به حکم قطعی دادگاه بر اساس نظر کارشناس است.

پرسش و پاسخ
مالیات محل کسب و پیشه و تجارت به عهده چه کسی است ؟[3]
مالیات بر درآمد بر عهده مستأجر است و مالیات بر اجاره بر عهده موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشند.

محل سرقفلی :

در قانون سال 1356 هر محلی ممکن بود به عنوان محل کسب و کار اجاره داده شود نظر اکثر دادگاه‌ها این بود که این مکان‌ها ( حتی اگر به موجب گواهی پایان کار یا پروانه ساختمان مسکونی محسوب شوند) در موقع تخلیه حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می‌گیرد.
اما در قانون سال 76 که به تصریح ذکر شده هر گاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید...
ظاهر این است که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست مگر در ملکی که قانوناً تجاری محسوب شود و ملاک تجاری بودن ملک هم مندرجات پروانه ساختمانی است که نوع استفاده از ساختمان در آن درج می‌شود.[4]

حال اگر کسی ملک غیر تجاری خود را اجاره دهد و سرقفلی بگیرد تکلیف چیست ؟[5]
اگر در اجاره نامه تصریح شده باشد که محل غیر تجاری، برای کسب و تجارت اجاره داده می‌شود و آنچه از مستأجر دریافت شده سرقفلی است، این اجاره باطل است و وجه پرداختی قابل استرداد است چرا که طبق ماده 10قانون مدنی قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
اگر طرفین در اجاره تصریح کنند که محل تجاری نیست و برای کار اجاره داده شده است و وجهی به عنوان اجاره در نظر گرفته شده و وصف سرقفلی را نداشته باشد ، ظاهراً مشکلی ندارد و اصل استرداد محل هم پایان مدت قرارداد خواهد بود و اگر برای مستأجر اول هم حق انتقال به غیر را هم قائل شده باشند باز هم وی نمی‌تواند از مستأجر دوم چیزی بابت واگذاری حق خود به او بگیرد و اگر وجهی هم گرفت قابل استرداد است.
پس به حکم قانون  سرقفلی  مختص ملک تجاری تلقی شده است و لا غیر.

مبنای حق کسب و پیشه و تجارت

این حق نوعی حق تقدم در اجاره محل کسب می‌باشد، بیشتر با این مبنا توجیه شده که مؤسسات تجاری ، اغلب در ساختمان‌هایی تاسیس می‌شوند که مالکیت آن‌ها متعلق به دیگری است در نتیجه کوشش و فعالیت و پشتکار تاجر در اثر پیدا شدن مشتری محل کسب و فعالیت ، مرغوبیت و ارزشی پیدا می‌کند که نمی‌توان آن را نادیده گرفت و چون ادامه استقرار او در محلی است که کار خود را شروع کرده و توسعه داده به موازات حقی که مالک محل برخوردار است تاجر و مستأجر نیز دارای حقوقی می‌شود که در اثر سعی و جدیت تاجر به آن محل تعلق می‌گیرد زیرا تاجری که عده‌ای را به عنوان مشتری برای مراجعه به محل کسب خود جلب کرده ، ارزش محل را چند برابر نموده از این رو هرکس هم جانشین او شود از نتیجه فعالیت سابق او استفاده خواهد کرد.
در قانون جدید برخلاف قانون سال 1356 هیچ اشاره‌ای به عنوان حق کسب و پیشه تجارت نشده است و قانون گذار از اصطلاحات رایج بین مردم و عرف تبعیت کرده است . در قانون سابق حق کسب و پیشه و تجارت یک حق مفروض برای مستأجر بود در حالی در مورد سرقفلی در قانون جدید، یک حق قابل مطالبه است آن هم برای مالک .
در تعریف این واژه می‌توان گفت حقی که به موجب آن مستأجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران حق تقدم دارد که در زمان حکومت قانون مصوب 56 دیگر چنین نیست زیرا وجود این حق فقط در حالی که در مقام تحلیل حقوقی فرض کنیم مدت اجاره تمام شده و مالک قصد اجاره دادن مجدد عین مستأجر به آن را دارد و در این حالت مستأجر متصرف به اعتبار داشتن حق کسب ، پیشه و تجارت به دیگر داوطلبان اجاره مقدم است متجلی نیست بلکه چنانچه مستأجر قصد انتقال حقوق خود را در عین مستأجره را به غیر هم داشته باشد قابل قبول است (ماده 19 قانون مصوب 56 و تبصره )[6] در این حالت مستأجر حقی را که در نتیجه انعقاد عقد اجاره برای وی ایجاد شده را با رضایت مالک و یا در صورت راضی نشدن ملک به حکم دادگاه به غیر منتقل می‌کند ، لذا در اینجا بحث حق تقدم در اجاره کردن محل کسب خود مطرح نیست بلکه اختیار انتقال منافع ملک غیر هم مطرح می‌شود .
در صورتی که مستأجر بدون تحصیل اذن دادگاه با موافقت موجر در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد منافع را به دیگر منتقل کند،  در این صوت مستأجر متصرف در برابر تخلیه استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد ، نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر یا متصرف پرداخت می‌شود در واقع سخن از حق تقدم در اجاره کردن محل نیست بلکه حقی است که هر چند به تبع رابطه استیجاری پدیدار می‌شود اما لااقل نصف آن وجود مستقل دارد.

مشروعیت حق کسب و پیشه و تجارت

وقتی به قوانین سال‌های 1322 تا 1376 نگاه می‌کنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود و این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی مورد بحث و مناقشه بوده ، ولیکن سرقفلی همیشه مجاز بوده است و علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است به دلیل این است که مستأجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی وی را از محل بیرون کنند مشتری‌هایش از دست می‌روند و در محل جدید باید دوباره وقت صرف کند تا مشتری پیدا کنند به همین دلیل قانون گذار از مستأجرها حمایت می‌کند .

انتقال منافع مورد اجاره

مستأجر هنگامی می‌تواند منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند که در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالک می‌تواند در صورت پایان مدت اجاره یا فسخ آن با مستأجر جدید اجاره نامه تنظیم کند و نیز مستأجر جدید دارای چنین حقی است.

پرسش و پاسخ
در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر داشته باشد آیا برای انتقال مال مورد اجاره اختیار کامل دارد؟
در صورتی که مستأجر محل کسب به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا شغل مشابه منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

پرسش و پاسخ
اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مستأجر آن را به دیگری انتقال دهد چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟
برای پاسخ به این پرسش باید حالت‌های مختلفی را در نظر گرفت :
اگر در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و یا اجاره نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه مستأجر را بپردازد و اگر مالک نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غیر باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه باشد مستأجر حق دارد به دادگاه مراجعه کندو در این حالت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر می‌کند. (اگر سند اجاره قبلی رسمی باشد در همان دفترخانه‌ای که سند تنظیم شده و چنانچه سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه‌ای در بین نباشد دفترخانه‌ای که ملک مورد نظر در نزدیکی‌اش واقع شده) در این حالت مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود. در هر صورت این حکم دادگاه از زمان قطعیت، جهت انتقال به غیر ? ماه اعتبار دارد و هرگاه ظرف ? ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور بی اثر خواهد شد.
ـ اگر مستأجری که حق انتقال عین مستأجره را به غیر ندارد بدون رعایت موارد گفته شده در بند یک (بدون مراجعه به دادگاه و رعایت سایر تشریفات) مورد اجاره را به دیگری واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد و در این حالت مستأجر یا متصرف استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را دارد. برای مثال اگر الف مالک مغازه شیشه فروشی آن را به س اجاره داده باشد و در اجاره نامه قید شود که مستأجر حق انتقال به غیر ندارد ولی س آن را به کسی منتقل کند مالک آقای الف می‌تواند با پرداخت نصف سرقفلی مغازه به س محل مزبور را تخلیه کند. از این رو هنگام اجاره یک مکان تجاری باید توجه داشت که آیا مستأجر حق انتقال به غیر داشته یا خیر؟

پرسش و پاسخ
اگرمستاجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند و از طرفی حق انتقال به غیر نیز از او در اجاره نامه سلب شده باشد چه راه حلی دارد؟
ـ از دادگاه درخواست صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر کند.
ـ درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم کند.
ـ دعوی را به طرفیت مالک اقامه کند.
ـ اگر ملک مشاع است، مالکین متعدد دعوی باید به طرفیت همه آنان طرح شود.

پرسش و پاسخ
اگر مغازه‌ای بین چند مالک مشاع باشد و در مقابل دعوی تجویز به انتقال منافع از سوی مستأجر فقط عده‌ای از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب به مستأجر باشند می‌توان ملک را به آنان تحویل داد؟
در این حالت که تعدادی از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و تحویل ملک هستند دادگاه می‌تواند با ارجاع امر به کارشناس و تعیین حق کسب و پیشه مستأجر حکم به تخلیه مورد اجاره بدهد و ملک تحویل مالکین مشاعی شود.

پرسش و پاسخ
اگر مالکی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستأجر که مغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالثی داده اقامه کند چه نکاتی را باید در نظر بگیرد؟
ـ دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کند و علت آن را انتقال به غیر ذکر کند.
ـ دادخواست به طرفیت مستأجر و کسی که ملک تجاری به وی منتقل شده تقدیم شود.

دادگاه صادر کننده حکم نیز باید توجه داشته باشد که حق کسب و پیشه هنگامی به مستأجر پرداخت می‌شود که مستأجر، حق کسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیه دریافت نکرده باشد زیرا اگر مستأجر حق کسب و پیشه را به منتقل‌ الیه واگذار کرده باشد در این صورت این حق به نفر دوم می‌رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی ملک را تخلیه خواهد کرد. بنابراین اگر مستأجر محل کسب که حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان کسب و پیشه از مستأجر دوم یا متصرف دوم اخذ نموده باشد نصف حق کسب و پیشه که دادگاه به آن حکم می‌دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت می‌شود.

پرسش و پاسخ
آیا اصولاً حق کسب و پیشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستأجر است؟
خیر ؛این حق به واسطه اشتغال مستأجر در محل کسب به وجود می‌آید، چه مستأجر به مالک یا مستأجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نپرداخته باشد.

پرسش و پاسخ
در حق کسب و پیشه اماکن تجاری، زمانی که مستأجر حق انتقال به غیر ندارد و توسط دادگاه اجازه انتقال داده می‌شود آیا مالک می‌تواند ادعای حقی نسبت به وجهی که مستأجر اول دریافت می‌دارد داشته باشد؟
حق کسب و پیشه به مستأجر اختصاص دارد هرگاه مستأجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می‌تواند از مستأجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستأجر جدید از هر حیث قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.
نکته :
مهم‌ترین مسئله‌ای که در روابط موجر و مستأجر باید به آن توجه کرد این است که باید بدانیم روابط آن‌ها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می‌شود اگر طرفین قرارداد بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال 1376 درآورند باید نکاتی در اجاره‌نامه را رعایت کنند برای مثال اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند و یا این که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم‌الاجرا شدن این  قانون فرضاً در سال 80 تمدید کرده باشند این قرارداد دیگر مشمول قانون سال 1376 نخواهد بود و روابطشان بر مبنای قانون سال 1356 تنظیم خواهد شد مطابق این قانون با آن‌ها رفتار می‌شود.

پرسش و پاسخ
در صورتی که قرارداد اجاره بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 منعقد گردیده باشد ولی شرایط مندرج در ماده 2 قانون مذکور که باید در قرارداد عادی دو شاهد آن را امضا کنند را نداشته باشد آیا وفق ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76، موضوع مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 می‌باشد؟[
با توجه به مفاد ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 کلیه اماکن مسکونی و تجاری و آموزشی که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود . لذا از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون تمامی قراردادهای اجاره منعقده بین طرفین اعم از اینکه با سند رسمی باشد یا با سند عادی تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین و مقررات این قانون می‌باشد که از جمله مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین تخلیه پس از انقضای مدت اجاره می‌باشد. النهایه در صورتی که ذیل اجاره نامه عادی توسط دو گواه تأیید شده باشد از امتیاز تخلیه بدون تسلیم دادخواست برخوردار و از تسهیلات همانند سند رسمی استفاده می‌نماید . عدم امضای دو گواه فقط از جهت تخلیه بدون دادخواست موثر است و در این صورت دعوای تخلیه تابع مقررات عمومی است.

پرسش و پاسخ
در صورتی که در سی سال پیش ملکی جهت کسب با قید عدم حق انتقال به غیر اجاره داده شده باشد و بعد از فوت مستأجر وراث شخصاً توان ادامه کسب را نداشته باشند آیا ورثه می‌تواند این ملک را به غیر اجاره بدهند؟[10]
بدون اجازه موجر نمی‌توان مورد اجاره را به غیر منتقل نمود و اگر موجر راضی به انتقال نباشد ورثه مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه درخواست تجویز انتقال مورد اجاره را به غیر بنمایند که در آن صورت موجر می‌تواند با پرداخت حق کسب و پیشه مورد اجاره را خودش در اختیار بگیرد وگرنه دادگاه به وراث مستأجر اجازه می‌دهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند.

پرسش و پاسخ
دادگاه بر اساس دادخواست مالک حکم به تخلیه محل تجاری به لحاظ انتقال به غیر صادر نموده است مشروط به اینکه مالک ظرف مدت معینی نصف سرقفلی را به متصرف بپردازد خواهان‌ها ظرف مدت مقرر سرقفلی را نپرداخته‌اند و لذا حکم تخلیه ملغی‌الاثر گردیده طرح مجدد همین دعوی مسموع است ؟[11]
با توجه به مدلول ماده 28 قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه صادر و قطعی شود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معین را بپردازد در غیر این صورت حکم صادره ملغی‌الاثر خواهد شد یکی از آثار حکم قطعی، اعتبار امر محکوم بها می‌باشد و چون در اینجا به علت ملغی‌الاثر شدن، این اثر نیز از بین رفته است لذا طرح مجدد دعوی ایرادی ندارد.

با توجه به تعاریفی و پرسش و پاسخ‌هایی که مطرح شد می‌توان این دو واژه را این‌گونه با هم مقایسه کرد:

مقایسه حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی

1- حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال1376 [13] و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در ابتدای انعقاد قرار داد اجاره به موجر می‌دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می‌کند ولی حق کسب ، پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است ؛چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد .
2- حق کسب . پیشه و تجارت تدریجی و به مرور حاصل می‌شود و ممکن است اصلاً چنین حقی به وجود نیاید . به عبارت دیگر، احتمال دارد چنین حقی حاصل شود و بستگی به عمل مستأجر دارد . حال آنکه حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستأجر به موجر به وجود می‌آید .
3- میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان و مقدار حق کسب ، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممکن است  موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر به طور کل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد .
4- حق سرقفلی قابل اسقاط است ؛ زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می‌شود ؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است .
5- حق سرقفلی قابل توقیف است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست .
6- حق سرقفلی قابل ضمان است ؛ ولی حق کسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد .
7- حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است ؛ ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر .
8- حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی‌شود ؛ ولی حق کسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط می‌گردد .
9- حق کسب ، پیشه و تجارت دارای 2 نوع است ، حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر که اختصاص به مستأجر دارد و حق کسب و پیشه موضوع تبصره 3 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملیک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی ، عمرانی و نظامی چنان که در تبصره مزبور ملاحظه می‌گردد به جای کلمه مستأجر یا مستأجران ، کلمه اشخاص آورده شده که اعم از مستأجر و مالک است و از این لحاظ با حق کسب و پیشه مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر متفاوت است .
10- حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط ، توقیف ، ضبط و حتی ضمان است ؛ اما در مورد حق کسب و پیشه این موارد مصداق ندارد .
سرقفلی به مالک پرداخت می‌شود نه به مستأجر اول و همچنین شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی خلاف حق کسب و پیشه در سرقفلی تأثیری ندارد و مالک می‌تواند سرقفلی را نگیرد و ملک خود را اجاره دهد ؛ ولی نمی‌تواند بعداً از مستأجر سرقفلی مطالبه کند که این موارد در حق کسب ، پیشه و تجارت مطرح نیست .


پی‌نوشت: ماده 6 قانون موجر و مستأجر سال 1376  هر گاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد .
تبصره 2 ماده فوق: در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
 

ثبت و ارائه رسمی برای املاك بدون سند

با ضوابط جدید سازمان ثبت اسناد و املاك ثبت رسمی املاك بدون سند ممكن می‌شود.

قوه قضائیه آیین‌نامه اجرایی قانون تعیین تكلیف املاك فاقد سند را ابلاغ كرد؛ طوری كه از امروز با این ابلاغیه، بخش قابل‌توجهی از صاحبان ملك كه حدود پنج ماه منتظر استناد به این قانون برای دستیابی به سند رسمی مالكیت بودند می‌توانند با مراجعه به ادارات ثبت اسناد، برای ارائه تقاضای صدور سند اقدام كنند؛ در حال حاضر دو گروه از مالكان انواع ملك –زمین و ساختمان- بابت نداشتن سند رسمی مالكیت با مشكل مواجهند: دسته اول مالكانی هستند كه توان برقراری ارتباط با صاحب اولیه ‌سند را ندارند به این معنی كه مالك اولیه یا فوت كرده یا اینكه مفقودالاثر شده است، دسته دوم را نیز مالكانی تشكیل می‌دهند كه صاحب اولیه ‌سند به هر دلیلی از انتقال مالكیت طفره می‌رود. با ابلاغ آیین‌نامه قانون جدید، این دو گروه می‌توانند در دبیرخانه‌ای كه قرار است با موضوع املاك ‌فاقد ‌سند در ادارات ثبت اسناد استان‌ها تشكیل شود، تشكیل پرونده بدهند و اسناد و مداركی را كه اثبات می‌کند منشأ تصرف ملكی آن‌ها قانونی است در اختیار دبیرخانه بگذارند. طبق این آیین‌نامه، هیئت حل اختلاف در دبیرخانه بعد از دریافت مدارك متقاضیان صدور سند، آن‌ها را با اطلاعات و سابقه ثبتی ملك مطابقت می‌دهد و چنانچه ثابت شود متقاضی، مالك واقعی است و ملك مورد تقاضا مدعی دیگری ندارد، سند محضری به نام او صادر خواهد شد. ابلاغ آیین‌نامه اجرایی قانون «تعیین تکلیف املاك بدون سند» راه «ثبت» برای مالكان بی سند باز شد تشكیل دبیرخانه دائمی برای املاك فاقد سند در ادارات ثبت اسناد و املاک هر استان مالكان بدون سند اسناد و مدارک ملک‌شان را به دفاتر اسناد رسمی تحویل دهند گروه مسکن-فرید قدیری، هاجر شادمانی: قانون «تعیین تكلیف املاك بدون سند» 5 ماه بعد از تصویب در مجلس و ابلاغ آن به دولت، از امروز با دستور رییس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در همه استان‌ها به اجرا درمی‌آید. انتشار متن این قانون در دی‌ماه سال90 نشان داد: چالش نداشتن سند محضری، تعداد قابل توجهی از مالكان انواع ملك شامل زمین و ساختمان و به خصوص آپارتمان‌های مسكونی را درگیر كرده است. این گروه از مالكان طی این مدت در انتظار اجرای قانون بودند اما مراجع قضایی حوزه ثبت اسناد اجرای قانون را به تدوین آیین‌نامه اجرایی آن منوط كرده بودند.به گزارش «دنیای اقتصاد» آیین‌نامه اجرایی قانون تعیین تكلیف املاك فاقد سند 25 تیرماه با امضای رییس قوه قضائیه به رییس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور ابلاغ شد و این سازمان نیز هم‌اكنون اجرای مفاد قانون را برای ادارات ثبت اسناد همه استان‌ها لازم‌الاجرا عنوان كرده است. بر اساس آیین‌نامه اجرایی این قانون، در هر یك از ادارات ثبت اسناد و املاك استان‌‌ها یك دبیرخانه دائمی با موضوع رسیدگی به وضعیت مالكان املاك بدون سند تشكیل می‌شود كه این دبیرخانه زیر نظر مدیركل ثبت اسناد استان فعالیت خواهد كرد. مالكان این نوع املاك در اولین اقدام برای درخواست سند محضری باید اسناد و مداركی كه در اختیار دارند و اثبات می‌كند «منشاء تصرفشان قانونی است اما به هر علتی تاكنون موفق نشده‌اند برای ملک‌شان سند بگیرند» را از طریق مراجعه به درگاه الكترونیكی سازمان ثبت‌ اسناد و املاك و تكمیل فرم تقاضا‌نامه الكترونیكی، پست كنند یا اینكه مدارک‌شان را به یكی از دفاتر اسناد رسمی محل تحویل دهند.در گام بعد، دبیرخانه اجرای این قانون، به پرونده‌های ارسالی رسیدگی می‌كند و آن را در اختیار كارشناس منتخب قرار می‌دهد. كارشناس با اعزام به محل ملك حداكثر ظرف مدت 20 روز، اسناد و مدارك تحویلی را با وضعیت فعلی ملك تطبیق می‌دهد و در نهایت با تنظیم صورت جلسه‌ای حاوی «خلاصه وضعیت ثبتی ملك، آخرین مالك رسمی، نحوه خرید متقاضی از مالك و مساحت ملك» متن صورت جلسه را به امضای 4نفر از مجاورین یا معتمدین محلی و نیز متقاضی صدور سند می‌رساند و آن را تحویل دبیرخانه می‌دهد.در آخرین مرحله، گزارش كارشناس منتخب چنانچه به تایید دبیرخانه برسد و مالكیت فرد متقاضی صدور سند اثبات شود، دبیرخانه موظف است قبل از صدور سند، رای هیئت را در روزنامه‌های كثیرالانتشار آگهی كند و اگر اعتراض به رای –شخصی كه مدعی شود او مالك است- وجود نداشت، دبیرخانه می‌تواند در نهایت مبادرت به صدور سند مالكیت كند. متن آیین‌نامه اجرایی قانون تعیین تكلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی به شرح زیر است: در اجرای تكالیف مقرر در مواد 15، 17 و 18 قانون تعیین تكلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 20/9/1390 مجلس شورای اسلامی، آیین‌نامه اجرایی متضمن ترتیب تشكیل جلسات، نحوه رسیدگی هیئت‌ها و كارشناسان و نحوه دریافت و هزینه کرد وجوه قانونی به شرح زیر به تصویب می‌رسد. ماده 1- در این آیین‌نامه عبارات و اصطلاحات زیر در معانی مشروحه زیر به كار می‌رود: 1- قانون: قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 20/9/1390 مجلس شورای اسلامی. 2- آیین‌نامه: آیین‌نامه اجرایی قانون مذكور. 3- هیئت: هیئت یا هیئت ‌های حل اختلاف موضوع ماده یك قانون. 4- كارشناس: نماینده و نقشه‌بردار و كارشناس ثبتی كه به موجب ابلاغ مدیركل ثبت استان به عنوان كارشناس تعیین می‌گردد. 5- دبیر هیئت: كارمندی كه به موجب ابلاغ مدیركل ثبت استان به عنوان دبیر هیئت تعیین می‌گردد. 6- واحد ثبتی: اداره ثبت اسناد و املاك شهرستان. 7- دستگاه صاحب زمین: مؤسسات و نهادهای عمومی غیردولتی كه مالك یا متولی ملك می‌باشد. 8- ملك جاری: ملكی كه اظهارنامه ثبتی برای آن تنظیم گردیده، اما تاكنون در دفتر املاك ثبت نشده است. 9- بانك اطلاعات: ‌بانك حاوی اطلاعات املاك در زمینه اقدامات انجام‌شده توسط هیئت و دبیرخانه موضوع این قانون. 10- هیئت نظارت: هیئت موضوع ماده 6 قانون اصلاح ثبت اسناد و املاک مصوب 18/10/1351. ماده 2- مدیركل ثبت اسناد و املاك استان موظف است ضمن ایجاد دبیرخانه و تعیین دبیر و نیروی انسانی و ملزومات مورد نیاز دبیرخانه، مقدمات پذیرش تقاضاها و تشكیل جلسات هیئت‌ها را فراهم نماید. دبیر هیئت توسط مدیركل ثبت استان از بین كاركنان رسمی و متعهد و متخصص به امور ثبتی و رایانه انتخاب می‌گردد. ماده 3- در هر واحد ثبتی یك دبیرخانه تشكیل می‌شود و به تعداد مورد نیاز نیروی انسانی در اختیار خواهد داشت. مسوولیت دبیرخانه به عهده دبیر هیئت می‌باشد. جلسات هیئت رسیدگی مطابق مقررات در دبیرخانه تشكیل و در صورت تراكم كار و ضرورت تشكیل دو یا چند هیئت دبیرخانه باید متناسب با انجام امور هیئت‌های مذكور مهیا گردد. مدیركل ثبت اسناد و املاك استان مكلف است پیگیری و هماهنگی لازم جهت معرفی اعضای هیئت‌های را با رییس‌كل دادگستری استان، مدیران كل راه و شهرسازی و جهاد كشاورزی به عمل آورد. ماده 4- متقاضی صدور سند مالكیت در اجرای مقررات قانون و آیین‌نامه از طریق مراجعه به درگاه الكترونیكی سازمان ثبت اسناد و املاك و تكمیل فرم تقاضا نامه الكترونیكی و اسكن مدارك و مستندات مورد نیاز، تصویر مصدق مدارك و فایل نقشه را از طریق پست به دبیرخانه هیئت ارسال می‌نماید. تبصره 1- متقاضی در صورت تمایل می‌تواند جهت تكمیل فرم تقاضا نامه الكترونیكی و ارائه مدارك مورد نیاز به یكی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه كند. دفاتر مكلفند به نمایندگی از طرف متقاضی مطابق ضوابط آیین‌نامه پس از تكمیل فرم الكترونیكی تقاضا، نسبت به ارسال مدارك مورد نیاز به هیئت‌ها اقدام نمایند. تبصره 2 – متقاضی مكلف است در صورت تغییر محل سكونت یا شماره تلفن یا آدرس الكترونیكی مراتب را به واحد ثبتی مربوط اعلام كند. ماده 5- دبیرخانه در خواست‌های واصل‌شده را به ترتیب تاریخ وصول بررسی و پس از ممیزی آن و مطابقت مدارك اسكن شده با تصاویر مصدق آن و اخذ گواهی تثبیت موقعیت نقشه ملك در سوابق كاداستر و احراز موضع مبادرت به ثبت تقاضا نموده و به طریق الكترونیكی شماره پیگیری را به متقاضی اعلام می‌نماید. در صورتی كه تصویر مصدق مدارك مالكیت ظرف مدت 20 روز به دبیرخانه واصل نگردد، دبیرخانه مراتب را به نحو الكترونیكی به متقاضی اخطار و چنانچه ظرف 20 روز مدارك به دبیرخانه تسلیم نشود، فایل مذكور بایگانی و به مدت 3 ماه نگهداری و پس از آن در صورت عدم مراجعه حضوری متقاضی حذف خواهد شد. چنانچه مدارك مصدق ارسالی ناقص بوده یا با محتوای فایل الكترونیكی ارسالی مغایرت داشته باشد، دبیرخانه مراتب نقص یا مغایرت را به نحو الكترونیكی در دو نوبت به فاصله 20 روز به متقاضی اعلام می‌نماید. متقاضی مكلف است ظرف 30 روز نسبت به رفع نقص اقدام والا تقاضای وی با نظر هیئت رد می‌گردد. تبصره – در خصوص درخواست‌هایی كه از طریق دفترخانه ارسال می‌شود، در صورت عدم وصول مدارك به دبیرخانه هیئت، ضمن ارسال اخطاریه به متقاضی، مراتب به دفترخانه نیز اخطار خواهد شد. ماده 6- دبیرخانه مكلف است كلیه مراحل ثبت تقاضاها و ممیزی مدارك را در سیستم، ثبت و پس از تكمیل و تعیین نوبت مراتب را به متقاضی اعلام و پس از استعلام وضعیت ثبتی ملك و دریافت پاسخ، پرونده‌ها را به ترتیب نوبت جهت رسیدگی به هیئت ارسال نماید، بدیهی است سوابق ثبت‌شده قابل‌تغییر نمی‌باشد و باید تحت شبكه در بانك اطلاعات واحد ثبتی و بانك‌های دیگری كه از طریق مركز توسعه فناوری اطلاعات سازمان ثبت اسناد و املاك كشور پیش‌بینی خواهد شد، نگهداری شود. تبصره 1- چنانچه مالك رسمی ملك مورد تقاضا، نهاد عمومی غیردولتی باشد و شخص به صورت عادی ملك را خریداری و متقاضی ثبت باشد، لازم است دبیر هیئت ابتدا نظر دستگاه مربوط را اخذ و سپس در هیئت مطرح نماید. در مواردی كه نهاد عمومی غیردولتی صرفاً با انتقال اعیانی ملك موافقت نماید هیئت با حفظ حقوق مالك نسبت به عرصه، رای به انتقال اعیانی به متقاضی خواهد داد. تبصره 2- در رابطه با درخواست مرتبط به نسق زراعی دبیر هیئت مكلف است پس از دریافت مستندات مربوط به میزان نسق اولیه، مراتب را به هیئت ارائه نماید. تبصره 3- هر گاه مورد تقاضا زمین مزروعی و یا باغ باشد و یا پلاك‌های ذی‌ربط سابقه ملی یا موات داشته باشد، دبیر هیئت موظف است حسب مورد پس از جلب نظر ادارات جهاد كشاورزی یا راه و شهرسازی پرونده را به هیئت ارسال نماید. ماده 7- نسبت به اشخاصی كه قبلاً در اجرای مقررات ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاك در موعد مقرر پرونده تشكیل داده‌اند، ولی تاكنون پرونده آن‌ها منتهی به صدور رای یا قرار بایگانی نگردیده، دبیرخانه مكلف است مطابق ضوابط مقرر در ماده 5 آیین‌نامه با ارسال اخطاریه رفع نقص به متقاضیان، اقدام مقتضی را معمول نماید. ماده8- هیئت در ساعت غیر اداری در محل دبیرخانه تشكیل و با حضور همه اعضا رسمیت می‌یابد و پس از بررسی‌ مدارك و دلایل ارائه شده مبادرت به صدور رای می‌نماید. در صورت نقص پرونده و ضرورت تحقیقات بیشتر و جلب نظر كارشناس، هیئت قرار ارجاع به كارشناس منتخب را صادر می‌نماید. در صورتی كه هیئت تشخیص دهد درخواست متقاضی خارج از شمول مقررات قانون بوده یا ملك مورد تقاضای ثبت از اراضی دولتی، ملی، موات، منابع طبیعی و عمومی باشد، رای به رد درخواست متقاضی صادر می‌كند. تبصره- در صورتی كه صدور سند مالكیت به نحو مفروز ممكن نباشد، هیئت می‌تواند با درخواست متقاضی پس از تعیین مأخذ شش‌دانگ با رعایت سایر مقررات رای به صدور سند مالكیت مشاعی صادر نماید. ماده 9- در مواردی كه هیئت حضور متقاضی یا صاحبان عرصه یا سایر اشخاص را برای ادای توضیح لازم بداند دبیر هیئت موظف است ترجیحاً از طریق پیامك یا آدرس الكترونیكی و در صورت عدم امكان با ارسال اخطار كتبی از آنان دعوت به عمل آورد. چنانچه دعوت‌شدگان در موعد مقرر حاضر نشوند، هیئت برای نوبت دوم از آنان دعوت نمود و در صورت عدم مراجعه و اطمینان از اطلاع مخاطب در این خصوص، تصمیم مقتضی اتخاذ خواهد نمود. ماده 10- كارشناس موظف است نسبت به امور ارجاعی ظرف مدت 20 روز پس از دریافت قرار كارشناسی با حضور متقاضی به محل مراجعه و نقشه ارائه شده را با تصرفات فعلی و مدارك خرید تطبیق دهد و در صورتی كه تصرف مالكانه و بلامعارض متقاضی یا متقاضیان احراز شود و تصرفات وی با میزان خریداری یا سهم مشاعی منطبق باشد صورت جلسه احراز تصرف حاوی «خلاصه وضعیت ثبتی ملك، آخرین مالك رسمی، نحوه خرید متقاضی از مالك و حدود آن، مساحت عرصه، قدمت اعیان، نوع ملك، حقوق ارتفاقی، شماره فرعی و اصلی، بخش، نحوه تصرفات، ارزش عرصه و اعیان، نوع حد فاصل و پلاك مجاورین» را با ذكر سلسله ایادی تنظیم و به امضای چهار نفر از مجاورین یا معتمدین محلی و نیز متقاضی رسانیده و به همراه نقشه ترسیمی به دبیر هیئت تسلیم نماید. تبصره- در صورت اعتراض متقاضی به گزارش كارشناس منتخب، هیئت می‌تواند كارشناس دیگری را جهت تجدید كارشناسی تعیین نماید. ماده 11- نسبت به املاكی كه تشخیص حدود واقعی آن امكان‌پذیر نمی‌باشد كارشناس یا هیئت كارشناسی موظف است با رعایت ماده 4 قانون مساحت كل پلاك را پس از كسر گذرهای احداثی مشخص و تناسب تصرفات متقاضی نسبت به سهم مشاعی وی را به هیئت گزارش نماید. تبصره- در صورتی كه ملك دارای تعارض در سوابق ثبتی بوده یا مشمول مقررات ماده یك قانون نباشد، كارشناس مستنداً گزارش لازم را در فرم جداگانه تهیه و به هیئت تسلیم می‌نماید. ماده 12- دبیر هیئت مكلف است نسبت به پرونده‌هایی كه به كارشناس ارجاع شده پس از وصول نظریه كارشناس و استعلام وضعیت ثبتی، پرونده را به هیئت ارائه نماید. چنانچه ملك مورد تقاضا جاری و دارای سابقه اعتراض باشد و نتیجه آن مشخص نگردیده باشد، دبیر هیئت موضوع را از مرجع قضایی مربوط استعلام و در خصوص سایر محدودیت‌ها پس از انجام مكاتبات لازم نتیجه را به هیئت ارسال می‌نماید. ماده 13- دبیر هیئت مكلف است كلیه آرای صادره از هیئت را در بانك اطلاعات مربوط ثبت و عندالاقتضا جهت اجرا به واحد ثبتی ارسال نمایند. واحد ثبتی مكلف است پس از انتشار آگهی موضوع ماده 3 قانون، در رابطه با املاكی كه قسمتی از آن درخواست ثبت نشده است، با رعایت ماده 13 قانون پس از تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود، آگهی نوبتی و تحدید حدود را به صورت همزمان منتشر نماید. در آگهی ماده 3 لازم است نام و نام خانوادگی متقاضی یا متقاضیان، پلاك اصلی و فرعی ملك، محل وقوع آن، نوع، مساحت و نام و نام خانوادگی مالك رسمی قید گردد. در صورت وقوع اشتباه در موارد فوق، آگهی مذكور تجدید خواهد شد. ماده 14- صدور سند مالكیت منوط به تایید صحت انتشار آگهی و عدم وصول اعتراض یا تعیین تكلیف اعتراض و نیز پرداخت هزینه‌های متعلقه می‌باشد. در خصوص املاك جاری پس از تایید موارد فوق و نیز حصول اطمینان از انجام عملیات ثبتی، مبادرت به صدور سند مالكیت خواهد شد. ماده 15- كارشناسان منتخب باید علاوه بر دارا بودن صلاحیت‌های عمومی و فقدان پیشینه سوء، واجد یكی از شرایط زیر باشند: الف- دارندگان مدارك كارشناسی و بالاتر در رشته‌های حقوق یا نقشه‌برداری با داشتن حداقل 2 سال سابقه كار و سایر رشته‌ها با داشتن حداقل 4 سال سابقه كار در امور تخصصی ثبتی. ب- دارندگان مدارك كاردانی در رشته حقوق با گرایش علوم ثبتی با داشتن حداقل 5 سال سابقه كار و سایر رشته‌ها با داشتن حداقل 7 سال سابقه كار در امور تخصصی ثبتی. ج- دارندگان مدرك دیپلم با داشتن حداقل 10 سال سابقه كار در امور تخصصی ثبتی. ماده 16- چنانچه آرای هیئت‌ها در حین انشا دچار سهو قلم یا اشتباه جزئی گردد و این ایراد خللی به اساس رای وارد ننماید، هیئت تا قبل از ثبت ملك در دفتر املاك می‌تواند نسبت به تصحیح رای اقدام نماید. در صورت ثبت ملك در دفتر املاك، مراتب در هیئت نظارت مطرح و اتخاذ تصمیم خواهد شد. ماده 17- میزان هزینه كارشناس به شرح زیر تعیین خواهد شد و باید قبل از شروع كار توسط متقاضی به حساب خاص در خزانه‌داری كل كشور واریز گردد: الف- دستمزد كارشناسی ساختمان‌ها و تأسیسات: 1- تا 200 مترمربع مقطوعاً 300.000 ریال؛ 2- بیش از 200 مترمربع تا 500 مترمربع مقطوعاً 400.000 ریال؛ 3- بیش از 500 مترمربع تا 1000 مترمربع مقطوعاً 500.000 ریال؛ 4- مازاد بر 1000 مترمربع به ازای هر مترمربع 400 ریال (حداكثر 9 میلیون ریال). ب- دستمزد كارشناسی اراضی كشاورزی و نسق‌های زراعی: 1- تا یك هكتار 500.000 ریال؛ 2- در مواردی كه مساحت ملك بیش از یك هكتار باشد به ازای هر هكتار مازاد، 15 درصد به دستمزد اضافه می‌شود و حداكثر 4 میلیون ریال می‌باشد. ماده 18- هیئت حل اختلاف پس از وصول نظر كارشناسی، دستور پرداخت دستمزد را به رییس واحد ثبتی خواهد داد. ماده 19- در اجرای تبصره ماده 17 قانون و به منظور ایجاد زیرساخت لازم و پرداخت حق‌الزحمه اعضای هیئت و سایر كاركنان، از متقاضیان موضوع این قانون برای هر پرونده 5 درصد بر مبنای ارزش منطقه‌ای اخذ و به حساب خاص در خزانه‌داری كل كشور واریز و به شرح زیر هزینه می‌شود. الف: حق‌الزحمه هر یک از اعضای هیئت‌های حل اختلاف به ازای هر رای پنجاه هزار ریال. ب: حق‌الزحمه دبیر هیئت حل اختلاف به ازای هر پرونده مبلغ ده هزار ریال. ماده 20- از هر یک از متقاضیان در موقع ثبت‌نام مبلغ پانصد هزار ریال (از محل وجوه موضوع تبصره ماده 17 قانون) به صورت علی‌الحساب اخذ و به حسابی كه به همین منظور افتتاح شده واریز می‌شود. ماده 21- در راستای ایجاد زیرساخت لازم و ارتقای سطح كیفی و جبران كسری هزینه استان‌هایی كه موجودی حساب آن‌ها تكافوی پرداخت‌های مقرر را نمی‌نماید و نیز تأمین تجهیزات، امكانات، خودرو، پرداخت حق‌الزحمه به افرادی كه به تشخیص سازمان به نحوی در اجرای اهداف موضوع قانون منشأ اثر بوده‌اند و همچنین تأمین و ترغیب نیروی انسانی مورد نیاز واحدهای ثبتی و احداث، توسعه و تجهیز ساختمان‌ها و سایر هزینه‌های مورد نیاز واحدهای ثبتی، وجوه مأخوذه با اولویت پرداخت حق‌الزحمه هیئت‌ها تحت نظر رییس سازمان ثبت اسناد و املاك هزینه خواهد شد.این آیین‌نامه در 21 ماده و 15 تبصره در تاریخ 25/4/91 به تصویب رییس قوه قضائیه رسید و از این تاریخ لازم‌الاجرا می‌باشد.