بررسی روش‌های تعدیل اجاره‌بهاء
یکی از سؤالات مطرح چگونگی تعدیل اجاره‌بهای واحدهایی است که سابقه‌ی اجاره‌بهای قبلی دارند .
هرچند این امر برای تعدادی از همکاران امری مشخص و پیش‌پاافتاده تلقی می‌گردد لیکن اختلافات فاحش نظرات دوستان در پرونده‌ها مؤید اهمیت این امر و لزوم تجدیدنظر جدی آن است .
آنچه در ادامه خواهد آمد نظرات شخصی این‌جانب در مورد مطلب پس از بررسی و همفکری با پیشکسوتان کانون و مراجع قانونی مربوطه است که به صورت خلاصه تقدیم می‌گردد .
امیدوارم انعکاس نظرات ارزشمند خوانندگان موجب ارتقاء هر چه بیشتر مبحث باشد .
پیش فرض‌های تعدیل اجاره‌بهاء :
1- قرار کارشناسی صادره توسط مرجع محترم قضایی
2- سابقه‌ی قبلی اجاره‌بهادر سنوات قبل
3- چگونگی رابطه‌ی مالک و مستأجر در توافقات قبلی(سرقفلی ، سنوات گذشته ، شغل فعلی و . . . )
4- وضعیت فعلی ملک و موقعیت قرارگیری آن
5- بهبود وضعیت تجاری یا تضعیف آن با توجه به طرح‌های شهری و وضعیت بازار
6- امکان رونق کسب واحد با توجه به محدودیت‌های مالکانه نظیر عدم اجازه‌ی تغییر شغل و امثالهم یا استقبال مشتریان امروزی از شغل مربوطه
7- تعیین سهم مالکانه و سهم مستأجر در اجاره‌بهای ملک با توجه به قراردادهای قبلی فی مابین
روش‌های تعدیل اجاره بهاء :
در تعدیل اجاره‌بهای واحدها دو روش کلی می‌تواند ملاک عمل قرار گیرد که به تفکیک مورد بررسی قرارگرفته و محاسن و معایب آن به صورت اجمال بیان می‌گردد .
1- استفاده از آخرین اجاره‌بهای تعیین شده‌ی قبلی
در این روش به دو صورت می‌توان اعداد قبل را به‌روز نمود :
الف ) استفاده از شاخص‌های بانک مرکزی
ب ) استفاده از ضرایب تورم واقعی کشور
محاسن :
استناد به شاخص‌هایی که توسط ارگانهای مسئول ارائه می‌گردد
قابل دفاع بودن محاسبات مربوطه
اثرات روانی کمتر در ازدیاد اجاره‌بهای واحدها و به تبع آن تورم
معایب :
اختلاف فاحش با اجاره‌بهای روز واحدهای مشابه
تضییع حقوق موجرین در ارزش سرمایه‌ی ایشان که ناشی از حقوق مالکانه‌ی مربوطه است
ازدیاد اختلاف‌های اعداد اعلامی طی چند دوره کارشناسی انجام پذیرفته با واقعیت‌های ملموس جامعه
کمرنگ شدن استنادات کارشناسی در بررسی‌ها تا جایی که بحث تعدیل اجاره‌بها را به یک امر محاسباتی ساده تنزل خواهد داد
2- تعیین اجاره‌بهای سهم مالکانه‌ی ملک
در این روش واقعیت‌های روز ارزیابی ، بهای سهم مالکانه‌ی موجر ، اجاره‌ی املاک مشابه و آیتم‌های مؤثر دیگر مد نظر بوده و به عبارتی سابقه‌ی اجاره‌های قبلی در نظر گرفته نخواهد شد یا بسیار کمرنگ خواهد بود .
محاسن :
استناد به آیتم‌های کارشناسی و تخصص کارشناسان
احقاق حقوق موجرین در ارزش سرمایه‌ی ایشان که ناشی از حقوق مالکانه‌ی مربوطه است
نزدیک شدن اعداد اعلامی با واقعیت‌های روز
معایب :
اثرات روانی زیاد در ازدیاد اجاره‌بهای واحدها و به تبع آن تورم
مستند بودن اعداد به بررسی‌های کارشناسی که ممکن است بعضاً با نادیده گرفتن برخی آیتم‌ها انجام پذیرد
جمع‌بندی :
با در نظر گرفتن کلیه‌ی موارد فوق ، برداشت این‌جانب به شرح زیر به استحضار می‌رسد :
الف)اذعان قریب به اتفاق همکاران مبنی بر تضییع حقوق موجرین در روش فعلی
ب ) اعتقاد به جبران مافات در حداقل زمان ممکنه و با کمترین آسیب احتمالی
چنانچه دو آیتم فوق مورد تأیید باشد ، به نظر تنها راه حل ممکن محاسبه‌ی اجاره‌بهای تعدیل‌شده به هر دو روش و سعی در نزدیک شدن به واقعیت ، در کوتاه مدت و نه البته به صورت یک مرحله‌ای خواهد بود