نمونه گزارش کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان و نقشه برداری تأمین دلیل

 

تأمین دلیل بابت تأمین نشده قرارداد ساخت و ساز
شماره قرار: شماره پرونده: ......... شورای حل اختلاف ............ استان...
خواهان: آقای ...................
خوانده: آقای ..................
خواسته: تأمین دلیل مطابق نظریه کارشناس دادگستری.

به تاریخ 31/6/1389 متقاضی تأمین دلیل حاضر و اظهار داشت وسیله اجرای قرار فراهم است، تقاضای اجرای مفاد آن را دارم. اینجانب مجری قرار به اتفاق آقای .................. کارشناس منتخب دادگاه با راهنمایی متقاضی به محل عزیمت، به کارشناس خطاب شد هویت شما در پرونده محرز است، مقررات کارشناسی و کارشناس خلاف واقع به شما تفهیم می‌گردد، سوگند یاد کنید حقیقت را بیان نمایید، و جز به درستی چیزی نگویید. آقای کارشناس اظهار داشت: فهمیدم، ملتزم به راست گویی می‌شوم و سوگند یاد می‌کنم حقیقت را بیان نمایم.

نظریه کارشناسی:
موضوع خواسته عبارت از برآورد خسارت وارده به خواهان در اثر عدم رعایت مفاد قرارداد بین خواهان و خوانده، شامل: ساخت یک طبقه بیشتر و در نتیجه افزایش تعداد جمعیت ساکن و کاهش فضای پارکینگ و کاهش قیمت واحدها – تبدیل بیشتر فضای پارکینگ به مغازه – عدم ساخت انباری مناسب و به تعداد لازم - لوله کشی غیر استاندارد – عدم رعایت استاندارد تهویه ساختمان – کافی نبودن تعداد لوله‌های بخاری – تغییر معماری داخلی می‌باشد، که با عنایت به بازدید به عمل آمده از ملک مورد نظر واقع در نشانی ...........................، و مقایسه با مدارک دریافتی به شرح زیر جمع بندی می‌گردد:

الف) چکیده مدارک بررسی شده:
- خوانده در تاریخ 29/3/1386 برای احداث یک مجتمع آپارتمانی توافق نامه تشویقی برای افزایش تراکم از 120% به 240% به صورت 4 طبقه و 8 واحد مسکونی را از شهرداری دریافت کرده است.
- خوانده در تاریخ 22/8/1386 فرم دستور نقشه را بابت افزایش تراکم تشویقی از 120% به 300% به صورت 5 طبقه و 8 واحد مسکونی را از شهرداری دریافت کرده، که بر اساس آن تعداد واحدهای مسکونی در طبقات اول تا سوم به صورت دو واحدی و در طبقات چهارم و پنجم به صورت تک واحدی است.
- در تاریخ 5/3/1388 گروه ناظران و مجری ساختمان گزارش پایان کار را به صورت 90% رعایت آیین نامه 2800، رعایت و مورد قبول بودن تأسیسات برقی تا حد 75% ، مغایرت تأسیسات مکانیکی با نقشه مصوب، مطابقت نداشتن عملیات معماری با نقشه مصوب را تهیه و به شهرداری تسلیم نموده‌اند.
- در تاریخ 23/6/1388 گزارش وضعیت خلاف ساختمان توسط شهرداری منطقه 6 تهیه شده، و در آن به مواردی از قبیل تبدیل پارکینگ به تجاری – افزایش تعداد واحدها – کسری پارکینگ و . . . اشاره شده است.
- در تاریخ‌های 25/7/1388 و 10/11/1388 کمیسیون‌های بدوی و تجدیدنظر ماده صد شهرداری به تخلفات ساختمانی مربوطه رسیدگی کرده، و در هر مورد رأی مقتضی را صادر نموده‌اند.
- فهرست نقشه‌های مصوب سازمان نظام مهندسی و شهرداری که بر اساس آن‌ها پروانه ساختمان صادر و تسلیم شده، و طرح اجرا شده با آن مغایر است.
- قرارداد عادی دوجانبه تاریخ 1/11/1386 بین خواهان و خوانده مبنی بر معامله یک دستگاه آپارتمان به متراژ تقریبی 110 مترمربع از قرار هر مترمربع 6.000.000 ریال با مهلت تحویل چهار ماهه.

ب) مهم‌ترین ایرادات اجرایی مشاهده شده:
ب -1) در قسمت مشاعات ساختمان:
- تعداد طبقات آپارتمان: شامل پنج طبقه و پیلوت، که طبقه پنجم آن به صورت سه واحدی و دیگر طبقات به صورت دو واحدی و در مجموع به صورت 11 واحد مسکونی می‌باشد، که در مقایسه با نقشه مصوب نظام مهندسی و شهرداری و توافق نامه‌های دریافتی تبدیل طبقه چهارم از تک واحدی به 2 واحدی و طبقه پنجم از تک واحدی به 3 واحدی تخلف بوده، که به تبع آن مشکل تأمین تعداد پارکینگ‌ها و انباری‌های مورد نیاز به وجود آمده است.
- خرپشته: نصب نشدن درب - تکمیل نشدن برق کشی – نداشتن محافظ برای موتور آسانسور– نفوذ رطوبت به داخل بدنه جنوبی خرپشته.
- کانال کولر: کانال کولر تعداد چهار واحد آپارتمانی از داخل نورگیر واقع در ضلع شمال شرقی عبور داده شده است.
- قرنیزهای کناره راه پله به خوبی اجرا نشده‌اند، و در موارد متعددی از بدنه جدا شده‌اند.
- کلید و پریزهای داخل راه پله و محل‌های عبور لوله‌های گاز به شکل مناسب اجرا نشده است.
- فضای سبز در حیاط اجرا نشده است.
- درب حیاط درست اجرا نشده است.
- سیم کشی خطوط تلفن ساختمان در قسمت پیلوت نامنظم و به هم ریخته می‌باشد.
- پوشش نمای تعدادی از ستون‌های بتنی در پیلوت انجام نشده است.
- معماری مشاعات با نقشه مصوب مطابقت ندارد.

ب – 2) در داخل واحد آپارتمانی خواهان:
- سنگ اوپن آشپزخانه به صورت دو تکه و غیر همتراز نصب شده است.
- اجرای سرامیک فرش کف هال با بی دقتی صورت گرفته است.
- لوله بخاری داخل هال در حدود 60 سانتی متر به صورت افقی انجام شده است.
- داخل آشپزخانه مجرای تهویه ندارد.
- سیم کشی‌های برق داخل واحد ناقص مانده است.
- درب اطاق‌ها از جنس نئوپان بدون رویه می‌باشد.
- سقف کاذب حمام و توالت به خوبی اجرا و تکمیل نشده است.
- پوشش رابیتس و کاذب کانال کولر خواب شمالی انجام نشده است.
- معماری داخلی واحد آپارتمانی با نقشه مصوب مطابقت ندارد.

ج) جمع بندی:

در چهارچوب شرح خواسته خواهان ملاحظه می‌شود که در قرارداد بین خواهان و خوانده اشاره‌ای به تعداد اطاق خواب‌های واحد آپارتمانی معامله شده، و یا تعداد واحدهای مسکونی و یا تعداد طبقات مجتمع مورد نظر نشده است. همچنین آن قسمت از ادعاهای خواهان مبنی بر تبدیل پارکینگ به مغازه بر اساس گزارش شهرداری منتفی شده و تا زمان بازدید اینجانب نیز اجرایی نشده بود، بعلاوه تعداد طبقات ساختمان نیز برابر مجوزهای دریافتی می‌باشد، لیکن با جمع بندی موارد عنوان شده در صدر این گزارش، شامل مدارک و مجوزهای اداری – گزارش‌های ناظران و بازرسان قانونی – قرارداد دوجانبه بین خواهان و خوانده - مشاهدات عینی اینجانب، مسلم است که ساختمان مورد نظر دچار کاهش مرغوبیت شده است، که رقم ریالی خسارت وارد شده به خواهان با توجه به درصد سهم ایشان از تعداد 8 واحد مسکونی اولیه، و بابت سه سرفصل اساسی (= "نقص کیفی و اجرایی معماری داخلی واحد آپارتمانی، معماری مشاعات و فضاهای عمومی، تأسیسات مکانیکی و برقی" – " افزایش تعداد واحدهای مسکونی" – " کمبود پارکینگ‌های مورد نیاز") به مبلغ در حدود 120.000.000 ریال (معادل دوازده میلیون تومان) برآورد و تعیین می‌گردد.

امضا – کارشناس رسمی دادگستری