پاركینگ آپارتمانها

یک ساختمان که دارای آپارتمان‌هایی است از قسمت‌های مختلف تشکیل می‌شود. قانون تملک آپارتمان‌ها در تقسیم‌بندی کلی، مالکیت در آپارتمان‌ها را به 2 قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می‌کند: ماده 1- قانون مرقوم می‌گوید: « مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است : مالکیت اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.»تعریف قسمت‌های مشترک : همان طوری که از واژه «مشترک» پیداست، قسمت‌هایی از ساختمان که به طور مشترک مورد استفاده عموم مالکان «یا استفاده کنندگان» قرار می‌گیرند، قسمت‌های مشترک نامیده می‌شوند. هم چنانکه قانون تملک آپارتمان‌ها نیز در ماده 2 قسمت‌های مشترک را این گونه تعریف می‌کند: «قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد . به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد».تعریف فوق به وسیله ماده 3 آئین نامه اجرایی به شرح زیر تکمیل شده است: «قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن‌ها که به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می‌باشد ، قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود و نمی‌توان حق انحصاری برای آن‌ها قائل شد.» بنابراین، ویژگی‌های قسمت‌های مشترک عبارتند از: عدم استفاده انحصاری، عدم تشخیص و تلقی به عنوان قسمت اختصاصی، انتقال قهری، تقسیم ناپذیری، ممنوعیت گذاردن اشیاء، ممنوعیت نگهداری حیوانات و مانند این‌ها. قانون تملک آپارتمان‌ها فقط به تعریف قسمت‌های مشترک ساختمان بسنده کرده ولی آیین‌نامه اجرایی قانون مرقوم در ماده 4 قسمت‌های مشترک مذکور در ماده 2 قانون یاد شده را به شرح زیر احصاء کرده است. زمین زیربنا، تأسیسات، اسکلت ساختمان، درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها، تأسیسات مربوط به راه پله، بام، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان و نظایر این‌ها. تعریف قسمت‌های اختصاصی : قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن تعریف دقیقی از قسمت‌های اختصاصی ارائه نمی‌دهد. فقط آئین نامه اجرایی در ماده 1 می‌گوید: « قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معینی یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد» بنا به تعریف بالا معیار تشخیص قسمت‌های اختصاصی از قسمت‌های مشترک منحصراً «عرف» است. از طرفی ماده 2 آئین نامه اجرایی در تکمیل مطلب فوق بیان می‌کند: «علاوه بر ثبت ارضی زیر بنا و … برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید شود» با عنایت به ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها که در آن تعریف قسمت‌های مشترک ساختمان را دیدیم و با توجه به مادتین 1 و 2 آئین نامه اجرایی می‌توان قسمت‌های اختصاصی ساختمان را چنین توصیف کرد: «قسمت‌های اختصاصی عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از یکدیگر با ذکر حدود و مشخصات خود متعلق به شخص معین یا قائم مقام او بوده و یا عرفاً متعلق به او باشد» همان طوری که از کلمه « اختصاصی» پیداست، قسمت‌های اختصاصی اساساً در مالکیت انحصاری و شخصی افراد است و هر کس که طبق ماده 22 قانون ثبت – سند مالکیت به نام او صادر شده، مالک منحصر آن شناخته می‌شود، برخلاف قسمت‌های مشترک ، سایر مالکین هیچ گونه حقی در قسمت‌های اختصاصی دیگران ندارند و از این حیث است که ماده 9 قانون تملک آپارتمان‌ها تصریح می‌کند : (( هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی ( هر گونه ) عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می‌داند ، انجام دهد ….)) بنابراین در یک مجموعه ساختمانی فقط قسمت‌های اختصاصی دارای سند مالکیت رسمی مجزا از هم هستند و برای قسمت‌های اشتراکی به هیچ وجه سند رسمی جداگانه صادر نمی‌شود . حدود و مشخصات و نام قسمت‌های اشتراکی در صورت مجلس تفکیکی که توسط نماینده اداره ثبت تنظیم می‌شود ، تعیین می‌گردد. مع هذا صورت مجلس تفکیکی علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت‌های اختصاصی را نیز در بر می‌گیرد لکن به طوری که گفتیم فقط برای قسمت‌های اختصاصی سند رسمی جداگانه صادر و به مالکین آن‌ها تقسیم می‌گردد و صدور سند مالکیت برای قسمت‌های مشترک بی معنی است . قسمت‌های اختصاصی در واقع همان آپارتمان‌های جداگانه ساختمان و در صورت داشتن متعلقات از قبیل پارکینگ و انباری و غیره هستند. با تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها در اسفند 1343 و آیین‌نامه اجرایی آن، تفکیک آپارتمان در ادارات ثبت شهرهای بزرگ بالاخص تهران آغاز و با استفاده از موازین قانونی و بخشنامه‌های ارشادی در راستای قانون تملک آپارتمان‌ها روز به روز نحوه اقدام در خصوص تفکیک منسجم‌تر می‌شود. با گذشت بیش از 30 سال، موارد نقض، ایرادات و مشکلات قانون حاکم بر تفکیک آپارتمان‌ها به عینه در عمل ظاهر شد و سازمان ثبت نیز تلاش خود را برای استفاده از روح و مفهوم قوانین و آئین نامه‌های ناظر بر آن به کاربرد به طوری که در حال حاضر تفکیک مجتمع‌های آپارتمانی کوتاه و بلند مرتبه با رعایت کلیه حقوق مالکان و خریداران بدون اشکال و موانع جدی صورت می‌گیرد و در واقع اقدام در مورد تفکیک اعیان مطلوبیت یافته است و صورت مجلس تفکیکی با رعایت جوانب قانون تنظیم می‌شود. اما مطلبی که تا سال 1371 اکثراً مورد ایراد و اشکال و شکایت خریداران قطعات آپارتمان قرار می‌گرفت، وضع پارکینگ مشاعی در یک مجموعه ساختمانی بود. انجام تفکیک اعیان با ارائه گواهی پایان ساختمان شهرداری به اداره ثبت است. تا سال 1371 و مدتی بعد از آن در گواهی‌های پایان ساختمان قسمت‌هایی که به منظور پارکینگ در مجموعه وجود داشت، به صورت مشاع بوده مثلاً در صورت مجلس تفکیکی نوشته می‌شد « در طبقه زیر زمین 180 متر مربع محل پارکینگ یا طبقه همکف 120 متر مربع محل پارکینگ‌ها»، این قید هیچ توجهی به تعداد آپارتمان‌های مجموعه و گنجایش تعداد اتومبیل در متراژهای فوق نداشت و ادارات ثبت نیز به تبعیت از گواهی پایان ساختمان، همین مساحت‌ها را در قسمت‌های مشاعی صورت مجلس به عنوان محل پارکینگ منظور می‌داشتند. در ساختمان‌هایی که محل پارکینگ مشاعی به تعداد واحدهای آپارتمانی باشد اقدام به این صورت ایرادی نداشته و در آتیه نیز مشکلی به وجود نخواهد آمد ولی اکثراً مساحت منظور شده برای استفاده پارکینگ مشاعی برای همه خودرو‌های مالکان آپارتمان‌ها کافی نبوده یک یا دو واحد یا تعداد بیشتری از مالکان آپارتمان‌ها از داشتن پارکینگ محروم می‌مانند یا بعضاً مالک اولیه در موقع تنظیم سند انتقال آپارتمان، خریدار را از حق داشتن پارکینگ منع کرده و محوطه پارکینگ را به یک یا دو واحد آپارتمانی تبدیل کرده و از خریداران تضییع حق می‌شود و از طرفی با قید محوطه پارکینگ‌ها در قسمت مشاعی صورت مجلس آن هم فقط افتادگی دارد کافی برای استفاده عده‌ای، خریداران در مقام اعتراض برآمده و با توجه به ماده 3 آئین نامه قانون تملک آپارتمان‌ها که مقرر می‌دارد : « قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن‌ها که به طور مستقیم مورد استفاده تمام شرکا است قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود نمی‌توان حق انحصاری بر آن‌ها قائل شد»، منع استفاده از پارکینگ مشاعی را برخلاف می‌دانستند.بعد از اعتراضات و شکایات زیاد مردم ، واحدهای ثبتی به قید ظرفیت پارکینگ مشاعی در صورت مجلس تفکیکی به منظور استفاده تعداد مشخص اتومبیل پرداخته و صراحتاً در آن ذکر می‌شد چند واحد از قطعات مورد تفکیک فاقد پارکینگ هستند و همین مطلب در اسناد انتقال نیز نوشته شده و چند مالک آپارتمان را از حق استفاده از پارکینگ مشاعی محروم می‌داشت تا این که بخشنامه شماره 35097/5 مورخ 25/12/71 اداره کل ثبت استان تهران با استفاده از مدلول ماده 4 آئین نامه اجرایی که پارکینگ جزو مشاعات تعیین نشده، پارکینگ را مفروض کرده و شهرداری نیز در گواهی پایان ساختمان به تعداد پارکینگ به صورت مشخص اشاره می‌کند. با این ترتیب در صورت مجالس تفکیکی که بعد از بخشنامه اقدام شده‌اند تعداد پارکینگ‌ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می‌شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس، پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقیقاً در سند قید می‌کنند. در این روش چون پارکینگ‌ها جزو مفروزات (آپارتمان‌های ) ساختمان هستند جای اعتراض برای کسانی که پارکینگ نداشته باشند باقی نمی‌گذارد. بنابراین تعلق پارکینگ ساختمان به یک واحد آپارتمانی دو صورت دارد : یک صورت از آن تعلق اختصاصی است که همانند انباری با تعیین موقعیت و مساحت آن ، محل دقیقش در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی مربوط قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی مالک آپارتمان محسوب می‌شود. صورت دیگر تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاعی است. که قبل از سال 1371 عمل می‌شد. به این معنا که در صورت مجلس تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن‌ها شناخته شده می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند. ممکن است بعضی از واحدها حق استفاده از پارکینگ مشاعی را داشته باشند و بعضی دیگر نه. هم چنانکه ممکن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان بدون آن که تعلق قسمتی از پارکینگ‌ها به نحو اختصاصی برای آن‌ها معین شده باشد، دارای حق استفاده مشاعی از پارکینگ ساختمان باشند. در این حالت هر کدام از واحدها می‌توانند اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ متوقف کند، بی آنکه کسی معترض توقف او در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعی باشد. البته در چنین حالتی مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان می‌توانند با استقراع محل معینی را برای مدت معینی به طور موقت اختصاص به هر یک از واحدها دهند و برای رعایت عدالت در سررسید مدت‌های معین به تعویض آن‌ها اقدام کنند تا بین مالکان ( یا استفاده کنندگان ) رنجش و تنشی در این خصوص ایجاد نشود. یکی از مسایلی که غالباً در ساختمان ایجاد اختلاف می‌کند پارکینگ ساختمان است. این اختلاف صور گوناگونی دارد که در زیر به برخی از آن‌ها اشاره می‌شود : یک – ساختمانی احداث شده و تعدادی از واحدها ( مثلاً ثلث واحدها) دارای پارکینگ مشاعی‌اند و دو ثلث بقیه واحدها فاقد پارکینگ هستند. از لحاظ اتخاذ تصمیمات راجع به اداره ساختمان، اکثریت با مالکینی است که فاقد پارکینگ اند. تعدادی از این اکثریت اتومبیل خود را در محل پارکینگ واحدهایی که مالک پارکینگ مشاعی‌اند، متوقف می‌کنند. چون مالکان دارای پارکینگ در اقلیت اند، نمی‌توانند در مجمع عمومی مالکان ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان از جمله موضوع پارکینگ نظرات و منویات خود را به تصویب برسانند. در نتیجه مالکانی که فاقد پارکینگ اند (اکثریت) از این موقعیت سوء استفاده کرده و به پارکینگ اقلیت تجاوز می‌کنند. در این حالت مالکان دارای پارکینگ می‌توانند منفرداً یا متفقاً با مراجعه به دادگاه از کسانی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند به جرم تصرف عدوانی شکایت کنند. دادگاه با رؤیت مدارک و اسناد مالکیت دو طرف، مالک متجاوز به پارکینگ را محکوم می‌کند. زیرا کسی که حق استفاده از پارکینگ را ندارد نمی‌تواند به طور غیر قانونی به پارکینگ دیگری تجاوز کند. حتی تصمیماتی هم که از سوی اکثریت در مورد استفاده از پارکینگ علیه اقلیت به طور غیرقانونی اتخاذ شده از طریق دادگاه قابل ابطال است. دو – در یک مجموعه ساختمانی بعضی دارای حق استفاده از پارکینگ اعم از اختصاصی یا مشاعی هستند و بعضی دیگر فاقد چنین حقی‌اند. اما جایی از قسمت‌های مشترک ساختمان اعم از سقف یا حیاط وجود دارد که اگر چه به عنوان پارکینگ در اسناد و مدارک قید نشده ، لکن به عنوان پارکینگ توقف اتومبیل می‌توان از آن استفاده کرد. مع‌هذا بعضی از مالکان با توقف اتومبیل در آن جا مخالفند زیرا آن قسمت جزو مشترکات و مشاعات ساختمان محسوب می‌شود. آیا مخالفت آن‌ها قانونی است یا نه ؟ آیا کسانی که فاقد حق استفاده از پارکینگ هستند می‌توانند در آن قسمت‌ها اتومبیل خود را متوقف کنند؟ پاسخ منفی است.چه، اولاً آن‌ها در سند مالکیت خود حق استفاده از پارکینگ را ندارند و ثانیاً بدون اذن سایر مالکان که دارای مالکیت مشاعی در قسمت‌های مشترک ساختمان اند، نمی‌توانند به توقف اتومبیل خود در سایر قسمت‌ها که به عنوان پارکینگ شناخته نشده است، مبادرت ورزند.چنانچه مالکان فاقد پارکینگ بخواهند بدون اجازه سایرین در قسمت‌های مزبور خودرو خود را متوقف کنند، مالکان معترض می‌توانند از طریق دادگاه آن‌ها را از این عمل غیر قانونی بازدارند. سه – مالک ساختمان قبل از احداث ساختمان یا در اثنای آن ،آپارتمان‌ها را پیش فروش می‌کند و در سند عادی تنظیمی ( قولنامه یا مبایعه نامه )برای واحد فروخته شده پارکینگی منظور می‌کند. اما پس از ساخت و صدور پایان ساختمان بعضی از واحدها فاقد پارکینگ شناخته می‌شوند. خریدار با توجه به سند عادی که در آن برای او پارکینگ منظور شده بود به مالک اعتراض می‌کند و مالک (فروشنده) قادر به تأمین پارکینگ برای خریدار نیست. چه باید کرد؟این مقوله ارتباطی به حقوق مالکان آپارتمان‌ها ندارد. یعنی فروشنده تعهدی کرده که باید از عهده آن برآید یا به نحو مقتضی خسارات خریدار را که ناشی از نقصان آپارتمان فروخته شده است، جبران کند یا چنانچه از این حیث جرمی مرتکب شده، مجازات شود. چهار – مالک ساختمان، آپارتمان‌ها را می‌سازد و به هنگام ساخت، قبل یا بعد از آن واحدهای آپارتمانی را طی سند عادی (قولنامه یا مبایعه نامه ) به خریداران واگذار می‌کند. ولی مالک از مفاد پروانه ساختمان تخلف و بعضی از پارکینگ‌ها را به واحد آپارتمانی تبدیل می‌کند. به هنگام صدور پایان ساختمان معلوم می‌شود که او از مفاد پروانه ساختمان تخلف کرده است و در نتیجه به استناد تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری (3) با پرداخت جریمه تخلف ساختمانی را برطرف می‌کند. پس از واگذاری آپارتمان‌ها به خریداران، آن‌ها متوجه می‌شوند. که قبلاً طبق پروانه ساختمان برای واحد آن‌ها پارکینگ منظور شده بوده است لکن به ترتیبی که در بالا گفتیم مالک ساختمان پارکینگ‌های متعلقه را به یک واحد دیگر آپارتمانی تبدیل کرده است، چه باید کرد؟ این موضوع فروض مختلفی می‌تواند داشته باشد: - طی اسناد عادی واگذاری ( قولنامه یا مبایعه نامه ) صریحاً ذکر شده که آپارتمان بدون پارکینگ فروخته شده است. در این صورت چون خریدار آپارتمان را بدون پارکینگ خریده لذا قانوناً حق اعتراض ندارد - در اسناد عادی واگذاری مسئله پارکینگ مسکوت مانده است نه تصریح شده به این که آپارتمان خریداری شده دارای پارکینگ است و نه قید شده به این که فاقد پارکینگ است. به نظر می‌رسد با توجه به پروانه ساختمان خریدار در داشتن پارکینگ ذی‌حق است و می‌تواند قلع و قمع آپارتمانی که در محل پارکینگ‌های متعلقه احداث شده از دادگاه تقاضا کند. - مالک بعد از اخذ پایان ساختمان و صورت مجلس تفکیکی بعض یا تمام پارکینگ‌ها را به یک یا چند واحد آپارتمانی تبدیل می‌کند و پس از پرداخت جریمه طبق تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری ، آپارتمان‌ها را رسماً به خریداران واگذار می‌کند. در این صورت چون این حق قبلاً طبق پروانه ساختمان برای هر واحد به عنوان پارکینگ شناخته شده بود ، اقدام مالک عمل غیر قانونی تلقی و قابل اعاده به حالت پیشین است . به عبارت دیگر خریداران که مالکان آپارتمان‌ها می‌باشند با تقدیم دادخواست به دادگاه قلع و قمع آپارتمان احداثی در محل پارکینگ‌ها را از دادگاه تقاضا می‌کنند و چون تخلف مالک ساختمان محرز است، لذا دادگاه علی‌الاصول حکم بر قلع و قمع بنا خواهد داد.