ثبت و ارائه رسمی برای املاك بدون سند
با ضوابط جدید سازمان ثبت اسناد و املاك ثبت رسمی املاك بدون سند ممكن می‌شود.
قوه قضائیه آیین‌نامه اجرایی قانون تعیین تكلیف املاك فاقد سند را ابلاغ كرد؛ طوری كه از امروز با این ابلاغیه، بخش قابل‌توجهی از صاحبان ملك كه حدود پنج ماه منتظر استناد به این قانون برای دستیابی به سند رسمی مالكیت بودند می‌توانند با مراجعه به ادارات ثبت اسناد، برای ارائه تقاضای صدور سند اقدام كنند؛ در حال حاضر دو گروه از مالكان انواع ملك –زمین و ساختمان- بابت نداشتن سند رسمی مالكیت با مشكل مواجهند: دسته اول مالكانی هستند كه توان برقراری ارتباط با صاحب اولیه سند را ندارند به این معنی كه مالك اولیه یا فوت كرده یا اینكه مفقودالاثر شده است، دسته دوم را نیز مالكانی تشكیل می‌دهند كه صاحب اولیه سند به هر دلیلی از انتقال مالكیت طفره می‌رود. با ابلاغ آیین‌نامه قانون جدید، این دو گروه می‌توانند در دبیرخانه‌ای كه قرار است با موضوع املاك فاقد سند در ادارات ثبت اسناد استانها تشكیل شود، تشكیل پرونده بدهند و اسناد و مداركی را كه اثبات می‌کند منشأ تصرف ملكی آن‌ها قانونی است در اختیار دبیرخانه بگذارند. طبق این آیین‌نامه، هیئت حل اختلاف در دبیرخانه بعد از دریافت مدارك متقاضیان صدور سند، آن‌ها را با اطلاعات و سابقه ثبتی ملك مطابقت می‌دهد و چنانچه ثابت شود متقاضی، مالك واقعی است و ملك مورد تقاضا مدعی دیگری ندارد، سند محضری به نام او صادر خواهد شد. ابلاغ آیین‌نامه اجرایی قانون «تعیین تکلیف املاك بدون سند» راه «ثبت» برای مالكان بی سند باز شد تشكیل دبیرخانه دائمی برای املاك فاقد سند در ادارات ثبت اسناد و املاک هر استان مالكان بدون سند اسناد و مدارک ملک‌شان را به دفاتر اسناد رسمی تحویل دهند گروه مسکن-فرید قدیری، هاجر شادمانی: قانون «تعیین تكلیف املاك بدون سند» 5 ماه بعد از تصویب در مجلس و ابلاغ آن به دولت، از امروز با دستور رییس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در همه استانها به اجرا درمی‌آید. انتشار متن این قانون در دی‌ماه سال90 نشان داد: چالش نداشتن سند محضری، تعداد قابل توجهی از مالكان انواع ملك شامل زمین و ساختمان و به خصوص آپارتمان‌های مسكونی را درگیر كرده است. این گروه از مالكان طی این مدت در انتظار اجرای قانون بودند اما مراجع قضایی حوزه ثبت اسناد اجرای قانون را به تدوین آیین‌نامه اجرایی آن منوط كرده بودند.به گزارش «دنیای اقتصاد» آیین‌نامه اجرایی قانون تعیین تكلیف املاك فاقد سند 25 تیرماه با امضای رییس قوه قضائیه به رییس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور ابلاغ شد و این سازمان نیز هم‌اكنون اجرای مفاد قانون را برای ادارات ثبت اسناد همه استانها لازم‌الاجرا عنوان كرده است. بر اساس آیین‌نامه اجرایی این قانون، در هر یك از ادارات ثبت اسناد و املاك استانها یك دبیرخانه دائمی با موضوع رسیدگی به وضعیت مالكان املاك بدون سند تشكیل می‌شود كه این دبیرخانه زیر نظر مدیركل ثبت اسناد استان فعالیت خواهد كرد. مالكان این نوع املاك در اولین اقدام برای درخواست سند محضری باید اسناد و مداركی كه در اختیار دارند و اثبات می‌كند «منشاء تصرفشان قانونی است اما به هر علتی تاكنون موفق نشده‌اند برای ملک‌شان سند بگیرند» را از طریق مراجعه به درگاه الكترونیكی سازمان ثبت اسناد و املاك و تكمیل فرم تقاضا‌نامه الكترونیكی، پست كنند یا اینكه مدارک‌شان را به یكی از دفاتر اسناد رسمی محل تحویل دهند.در گام بعد، دبیرخانه اجرای این قانون، به پرونده‌های ارسالی رسیدگی می‌كند و آن را در اختیار كارشناس منتخب قرار می‌دهد. كارشناس با اعزام به محل ملك حداكثر ظرف مدت 20 روز، اسناد و مدارك تحویلی را با وضعیت فعلی ملك تطبیق می‌دهد و در نهایت با تنظیم صورت جلسه‌ای حاوی «خلاصه وضعیت ثبتی ملك، آخرین مالك رسمی، نحوه خرید متقاضی از مالك و مساحت ملك» متن صورت جلسه را به امضای 4نفر از مجاورین یا معتمدین محلی و نیز متقاضی صدور سند می‌رساند و آن را تحویل دبیرخانه می‌دهد.در آخرین مرحله، گزارش كارشناس منتخب چنانچه به تایید دبیرخانه برسد و مالكیت فرد متقاضی صدور سند اثبات شود، دبیرخانه موظف است قبل از صدور سند، رای هیئت را در روزنامه‌های كثیرالانتشار آگهی كند و اگر اعتراض به رای –شخصی كه مدعی شود او مالك است- وجود نداشت، دبیرخانه می‌تواند در نهایت مبادرت به صدور سند مالكیت كند. متن آیین‌نامه اجرایی قانون تعیین تكلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی به شرح زیر است: در اجرای تكالیف مقرر در مواد 15، 17 و 18 قانون تعیین تكلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 20/9/1390 مجلس شورای اسلامی، آیین‌نامه اجرایی متضمن ترتیب تشكیل جلسات، نحوه رسیدگی هیئت‌ها و كارشناسان و نحوه دریافت و هزینه کرد وجوه قانونی به شرح زیر به تصویب می‌رسد. ماده 1- در این آیین‌نامه عبارات و اصطلاحات زیر در معانی مشروحه زیر به كار می‌رود: 1- قانون: قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 20/9/1390 مجلس شورای اسلامی. 2- آیین‌نامه: آیین‌نامه اجرایی قانون مذكور. 3- هیئت: هیئت یا هیئت های حل اختلاف موضوع ماده یك قانون. 4- كارشناس: نماینده و نقشه‌بردار و كارشناس ثبتی كه به موجب ابلاغ مدیركل ثبت استان به عنوان كارشناس تعیین می‌گردد. 5- دبیر هیئت: كارمندی كه به موجب ابلاغ مدیركل ثبت استان به عنوان دبیر هیئت تعیین می‌گردد. 6- واحد ثبتی: اداره ثبت اسناد و املاك شهرستان. 7- دستگاه صاحب زمین: مؤسسات و نهادهای عمومی غیردولتی كه مالك یا متولی ملك می‌باشد. 8- ملك جاری: ملكی كه اظهارنامه ثبتی برای آن تنظیم گردیده، اما تاكنون در دفتر املاك ثبت نشده است. 9- بانك اطلاعات: بانك حاوی اطلاعات املاك در زمینه اقدامات انجام‌شده توسط هیئت و دبیرخانه موضوع این قانون. 10- هیئت نظارت: هیئت موضوع ماده 6 قانون اصلاح ثبت اسناد و املاک مصوب 18/10/1351. ماده 2- مدیركل ثبت اسناد و املاك استان موظف است ضمن ایجاد دبیرخانه و تعیین دبیر و نیروی انسانی و ملزومات مورد نیاز دبیرخانه، مقدمات پذیرش تقاضاها و تشكیل جلسات هیئت‌ها را فراهم نماید. دبیر هیئت توسط مدیركل ثبت استان از بین كاركنان رسمی و متعهد و متخصص به امور ثبتی و رایانه انتخاب می‌گردد. ماده 3- در هر واحد ثبتی یك دبیرخانه تشكیل می‌شود و به تعداد مورد نیاز نیروی انسانی در اختیار خواهد داشت. مسوولیت دبیرخانه به عهده دبیر هیئت می‌باشد. جلسات هیئت رسیدگی مطابق مقررات در دبیرخانه تشكیل و در صورت تراكم كار و ضرورت تشكیل دو یا چند هیئت دبیرخانه باید متناسب با انجام امور هیئت‌های مذكور مهیا گردد. مدیركل ثبت اسناد و املاك استان مكلف است پیگیری و هماهنگی لازم جهت معرفی اعضای هیئت‌های را با رییس‌كل دادگستری استان، مدیران كل راه و شهرسازی و جهاد كشاورزی به عمل آورد. ماده 4- متقاضی صدور سند مالكیت در اجرای مقررات قانون و آیین‌نامه از طریق مراجعه به درگاه الكترونیكی سازمان ثبت اسناد و املاك و تكمیل فرم تقاضا نامه الكترونیكی و اسكن مدارك و مستندات مورد نیاز، تصویر مصدق مدارك و فایل نقشه را از طریق پست به دبیرخانه هیئت ارسال می‌نماید. تبصره 1- متقاضی در صورت تمایل می‌تواند جهت تكمیل فرم تقاضا نامه الكترونیكی و ارائه مدارك مورد نیاز به یكی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه كند. دفاتر مكلفند به نمایندگی از طرف متقاضی مطابق ضوابط آیین‌نامه پس از تكمیل فرم الكترونیكی تقاضا، نسبت به ارسال مدارك مورد نیاز به هیئت‌ها اقدام نمایند. تبصره 2 – متقاضی مكلف است در صورت تغییر محل سكونت یا شماره تلفن یا آدرس الكترونیكی مراتب را به واحد ثبتی مربوط اعلام كند. ماده 5- دبیرخانه در خواست‌های واصل‌شده را به ترتیب تاریخ وصول بررسی و پس از ممیزی آن و مطابقت مدارك اسكن شده با تصاویر مصدق آن و اخذ گواهی تثبیت موقعیت نقشه ملك در سوابق كاداستر و احراز موضع مبادرت به ثبت تقاضا نموده و به طریق الكترونیكی شماره پیگیری را به متقاضی اعلام می‌نماید. در صورتی كه تصویر مصدق مدارك مالكیت ظرف مدت 20 روز به دبیرخانه واصل نگردد، دبیرخانه مراتب را به نحو الكترونیكی به متقاضی اخطار و چنانچه ظرف 20 روز مدارك به دبیرخانه تسلیم نشود، فایل مذكور بایگانی و به مدت 3 ماه نگهداری و پس از آن در صورت عدم مراجعه حضوری متقاضی حذف خواهد شد. چنانچه مدارك مصدق ارسالی ناقص بوده یا با محتوای فایل الكترونیكی ارسالی مغایرت داشته باشد، دبیرخانه مراتب نقص یا مغایرت را به نحو الكترونیكی در دو نوبت به فاصله 20 روز به متقاضی اعلام می‌نماید. متقاضی مكلف است ظرف 30 روز نسبت به رفع نقص اقدام والا تقاضای وی با نظر هیئت رد می‌گردد. تبصره – در خصوص درخواست‌هایی كه از طریق دفترخانه ارسال می‌شود، در صورت عدم وصول مدارك به دبیرخانه هیئت، ضمن ارسال اخطاریه به متقاضی، مراتب به دفترخانه نیز اخطار خواهد شد. ماده 6- دبیرخانه مكلف است كلیه مراحل ثبت تقاضاها و ممیزی مدارك را در سیستم، ثبت و پس از تكمیل و تعیین نوبت مراتب را به متقاضی اعلام و پس از استعلام وضعیت ثبتی ملك و دریافت پاسخ، پرونده‌ها را به ترتیب نوبت جهت رسیدگی به هیئت ارسال نماید، بدیهی است سوابق ثبت‌شده قابل‌تغییر نمی‌باشد و باید تحت شبكه در بانك اطلاعات واحد ثبتی و بانك‌های دیگری كه از طریق مركز توسعه فناوری اطلاعات سازمان ثبت اسناد و املاك كشور پیش‌بینی خواهد شد، نگهداری شود. تبصره 1- چنانچه مالك رسمی ملك مورد تقاضا، نهاد عمومی غیردولتی باشد و شخص به صورت عادی ملك را خریداری و متقاضی ثبت باشد، لازم است دبیر هیئت ابتدا نظر دستگاه مربوط را اخذ و سپس در هیئت مطرح نماید. در مواردی كه نهاد عمومی غیردولتی صرفاً با انتقال اعیانی ملك موافقت نماید هیئت با حفظ حقوق مالك نسبت به عرصه، رای به انتقال اعیانی به متقاضی خواهد داد. تبصره 2- در رابطه با درخواست مرتبط به نسق زراعی دبیر هیئت مكلف است پس از دریافت مستندات مربوط به میزان نسق اولیه، مراتب را به هیئت ارائه نماید. تبصره 3- هر گاه مورد تقاضا زمین مزروعی و یا باغ باشد و یا پلاك‌های ذی‌ربط سابقه ملی یا موات داشته باشد، دبیر هیئت موظف است حسب مورد پس از جلب نظر ادارات جهاد كشاورزی یا راه و شهرسازی پرونده را به هیئت ارسال نماید. ماده 7- نسبت به اشخاصی كه قبلاً در اجرای مقررات ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاك در موعد مقرر پرونده تشكیل داده‌اند، ولی تاكنون پرونده آن‌ها منتهی به صدور رای یا قرار بایگانی نگردیده، دبیرخانه مكلف است مطابق ضوابط مقرر در ماده 5 آیین‌نامه با ارسال اخطاریه رفع نقص به متقاضیان، اقدام مقتضی را معمول نماید. ماده8- هیئت در ساعت غیر اداری در محل دبیرخانه تشكیل و با حضور همه اعضا رسمیت می‌یابد و پس از بررسی مدارك و دلایل ارائه شده مبادرت به صدور رای می‌نماید. در صورت نقص پرونده و ضرورت تحقیقات بیشتر و جلب نظر كارشناس، هیئت قرار ارجاع به كارشناس منتخب را صادر می‌نماید. در صورتی كه هیئت تشخیص دهد درخواست متقاضی خارج از شمول مقررات قانون بوده یا ملك مورد تقاضای ثبت از اراضی دولتی، ملی، موات، منابع طبیعی و عمومی باشد، رای به رد درخواست متقاضی صادر می‌كند. تبصره- در صورتی كه صدور سند مالكیت به نحو مفروز ممكن نباشد، هیئت می‌تواند با درخواست متقاضی پس از تعیین مأخذ شش‌دانگ با رعایت سایر مقررات رای به صدور سند مالكیت مشاعی صادر نماید. ماده 9- در مواردی كه هیئت حضور متقاضی یا صاحبان عرصه یا سایر اشخاص را برای ادای توضیح لازم بداند دبیر هیئت موظف است ترجیحاً از طریق پیامك یا آدرس الكترونیكی و در صورت عدم امكان با ارسال اخطار كتبی از آنان دعوت به عمل آورد. چنانچه دعوت‌شدگان در موعد مقرر حاضر نشوند، هیئت برای نوبت دوم از آنان دعوت نمود و در صورت عدم مراجعه و اطمینان از اطلاع مخاطب در این خصوص، تصمیم مقتضی اتخاذ خواهد نمود. ماده 10- كارشناس موظف است نسبت به امور ارجاعی ظرف مدت 20 روز پس از دریافت قرار كارشناسی با حضور متقاضی به محل مراجعه و نقشه ارائه شده را با تصرفات فعلی و مدارك خرید تطبیق دهد و در صورتی كه تصرف مالكانه و بلامعارض متقاضی یا متقاضیان احراز شود و تصرفات وی با میزان خریداری یا سهم مشاعی منطبق باشد صورت جلسه احراز تصرف حاوی «خلاصه وضعیت ثبتی ملك، آخرین مالك رسمی، نحوه خرید متقاضی از مالك و حدود آن، مساحت عرصه، قدمت اعیان، نوع ملك، حقوق ارتفاقی، شماره فرعی و اصلی، بخش، نحوه تصرفات، ارزش عرصه و اعیان، نوع حد فاصل و پلاك مجاورین» را با ذكر سلسله ایادی تنظیم و به امضای چهار نفر از مجاورین یا معتمدین محلی و نیز متقاضی رسانیده و به همراه نقشه ترسیمی به دبیر هیئت تسلیم نماید. تبصره- در صورت اعتراض متقاضی به گزارش كارشناس منتخب، هیئت می‌تواند كارشناس دیگری را جهت تجدید كارشناسی تعیین نماید. ماده 11- نسبت به املاكی كه تشخیص حدود واقعی آن امكان‌پذیر نمی‌باشد كارشناس یا هیئت كارشناسی موظف است با رعایت ماده 4 قانون مساحت كل پلاك را پس از كسر گذرهای احداثی مشخص و تناسب تصرفات متقاضی نسبت به سهم مشاعی وی را به هیئت گزارش نماید. تبصره- در صورتی كه ملك دارای تعارض در سوابق ثبتی بوده یا مشمول مقررات ماده یك قانون نباشد، كارشناس مستنداً گزارش لازم را در فرم جداگانه تهیه و به هیئت تسلیم می‌نماید. ماده 12- دبیر هیئت مكلف است نسبت به پرونده‌هایی كه به كارشناس ارجاع شده پس از وصول نظریه كارشناس و استعلام وضعیت ثبتی، پرونده را به هیئت ارائه نماید. چنانچه ملك مورد تقاضا جاری و دارای سابقه اعتراض باشد و نتیجه آن مشخص نگردیده باشد، دبیر هیئت موضوع را از مرجع قضایی مربوط استعلام و در خصوص سایر محدودیت‌ها پس از انجام مكاتبات لازم نتیجه را به هیئت ارسال می‌نماید. ماده 13- دبیر هیئت مكلف است كلیه آرای صادره از هیئت را در بانك اطلاعات مربوط ثبت و عندالاقتضا جهت اجرا به واحد ثبتی ارسال نمایند. واحد ثبتی مكلف است پس از انتشار آگهی موضوع ماده 3 قانون، در رابطه با املاكی كه قسمتی از آن درخواست ثبت نشده است، با رعایت ماده 13 قانون پس از تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود، آگهی نوبتی و تحدید حدود را به صورت همزمان منتشر نماید. در آگهی ماده 3 لازم است نام و نام خانوادگی متقاضی یا متقاضیان، پلاك اصلی و فرعی ملك، محل وقوع آن، نوع، مساحت و نام و نام خانوادگی مالك رسمی قید گردد. در صورت وقوع اشتباه در موارد فوق، آگهی مذكور تجدید خواهد شد. ماده 14- صدور سند مالكیت منوط به تایید صحت انتشار آگهی و عدم وصول اعتراض یا تعیین تكلیف اعتراض و نیز پرداخت هزینه‌های متعلقه می‌باشد. در خصوص املاك جاری پس از تایید موارد فوق و نیز حصول اطمینان از انجام عملیات ثبتی، مبادرت به صدور سند مالكیت خواهد شد. ماده 15- كارشناسان منتخب باید علاوه بر دارا بودن صلاحیت‌های عمومی و فقدان پیشینه سوء، واجد یكی از شرایط زیر باشند: الف- دارندگان مدارك كارشناسی و بالاتر در رشته‌های حقوق یا نقشه‌برداری با داشتن حداقل 2 سال سابقه كار و سایر رشته‌ها با داشتن حداقل 4 سال سابقه كار در امور تخصصی ثبتی. ب- دارندگان مدارك كاردانی در رشته حقوق با گرایش علوم ثبتی با داشتن حداقل 5 سال سابقه كار و سایر رشته‌ها با داشتن حداقل 7 سال سابقه كار در امور تخصصی ثبتی. ج- دارندگان مدرك دیپلم با داشتن حداقل 10 سال سابقه كار در امور تخصصی ثبتی. ماده 16- چنانچه آرای هیئت‌ها در حین انشا دچار سهو قلم یا اشتباه جزئی گردد و این ایراد خللی به اساس رای وارد ننماید، هیئت تا قبل از ثبت ملك در دفتر املاك می‌تواند نسبت به تصحیح رای اقدام نماید. در صورت ثبت ملك در دفتر املاك، مراتب در هیئت نظارت مطرح و اتخاذ تصمیم خواهد شد. ماده 17- میزان هزینه كارشناس به شرح زیر تعیین خواهد شد و باید قبل از شروع كار توسط متقاضی به حساب خاص در خزانه‌داری كل كشور واریز گردد: الف- دستمزد كارشناسی ساختمان‌ها و تأسیسات: 1- تا 200 مترمربع مقطوعاً 300.000 ریال؛ 2- بیش از 200 مترمربع تا 500 مترمربع مقطوعاً 400.000 ریال؛ 3- بیش از 500 مترمربع تا 1000 مترمربع مقطوعاً 500.000 ریال؛ 4- مازاد بر 1000 مترمربع به ازای هر مترمربع 400 ریال (حداكثر 9 میلیون ریال). ب- دستمزد كارشناسی اراضی كشاورزی و نسق‌های زراعی: 1- تا یك هكتار 500.000 ریال؛ 2- در مواردی كه مساحت ملك بیش از یك هكتار باشد به ازای هر هكتار مازاد، 15 درصد به دستمزد اضافه می‌شود و حداكثر 4 میلیون ریال می‌باشد. ماده 18- هیئت حل اختلاف پس از وصول نظر كارشناسی، دستور پرداخت دستمزد را به رییس واحد ثبتی خواهد داد. ماده 19- در اجرای تبصره ماده 17 قانون و به منظور ایجاد زیرساخت لازم و پرداخت حق‌الزحمه اعضای هیئت و سایر كاركنان، از متقاضیان موضوع این قانون برای هر پرونده 5 درصد بر مبنای ارزش منطقه‌ای اخذ و به حساب خاص در خزانه‌داری كل كشور واریز و به شرح زیر هزینه می‌شود. الف: حق‌الزحمه هر یک از اعضای هیئت‌های حل اختلاف به ازای هر رای پنجاه هزار ریال. ب: حق‌الزحمه دبیر هیئت حل اختلاف به ازای هر پرونده مبلغ ده هزار ریال. ماده 20- از هر یک از متقاضیان در موقع ثبت‌نام مبلغ پانصد هزار ریال (از محل وجوه موضوع تبصره ماده 17 قانون) به صورت علی‌الحساب اخذ و به حسابی كه به همین منظور افتتاح شده واریز می‌شود. ماده 21- در راستای ایجاد زیرساخت لازم و ارتقای سطح كیفی و جبران كسری هزینه استان‌هایی كه موجودی حساب آن‌ها تكافوی پرداخت‌های مقرر را نمی‌نماید و نیز تأمین تجهیزات، امكانات، خودرو، پرداخت حق‌الزحمه به افرادی كه به تشخیص سازمان به نحوی در اجرای اهداف موضوع قانون منشأ اثر بوده‌اند و همچنین تأمین و ترغیب نیروی انسانی مورد نیاز واحدهای ثبتی و احداث، توسعه و تجهیز ساختمان‌ها و سایر هزینه‌های مورد نیاز واحدهای ثبتی، وجوه مأخوذه با اولویت پرداخت حق‌الزحمه هیئت‌ها تحت نظر رییس سازمان ثبت اسناد و املاك هزینه خواهد شد.این آیین‌نامه در 21 ماده و 15 تبصره در تاریخ 25/4/91 به تصویب رییس قوه قضائیه رسید و از این تاریخ لازم‌الاجرا می‌باشد.
