منوی اصلی

ارزیابی املاک و تعیین قیمت اموال، امور ثبتی و نقشه برداری
مقالات
دسته بندی مطالب

موارد رد دادرسی

موارد رد دادرسی در قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی

‌ماده 91 - دادرس در موارد زیر باید از رسیدگی امتناع نموده و طرفین دعوا نیز می‌توانند او را رد كنند.

‌الف - قرابت نسبی یا سببی تا درجه سوم از هر طبقه بین دادرس با یكی از اصحاب دعوا وجود داشته باشد.

ب - دادرس قیم یا مخدوم یكی از طرفین باشد و یا یكی از طرفین مباشر یا متكفل امور دادرس یا همسر او باشد.

ج - دادرس یا همسر یا فرزند او، وارث یكی از اصحاب دعوا باشد.

‌د - دادرس سابقاً در موضوع دعوای اقامه شده به عنوان دادرس یا داور یا كارشناس یا گواه اظهارنظر كرده باشد.

ه- بین دادرس و یكی از طرفین و یا همسر یا فرزند او دعوای حقوقی یا جزایی مطرح باشد و یا در سابق مطرح بوده و از تاریخ صدور حكم قطعی دو سال نگذشته باشد.

‌و - دادرس یا همسر یا فرزند او دارای نفع شخصی در موضوع مطروح باشند.

 

‌ماده 92 - در مورد ماده (91) دادرس پس از صدور قرار امتناع از رسیدگی با ذكر جهت، رسیدگی نسبت به مورد را به دادرس یا دادرسان دیگر دادگاه محول می‌نماید. چنانچه دادگاه فاقد دادرس به تعداد كافی باشد،‌پرونده را برای تكمیل دادرسان یا ارجاع به شعبه دیگر نزد رئیس شعبه اول ارسال می‌دارد و در صورتی که دادگاه فاقد شعبه دیگر باشد، پرونده را به نزدیک‌ترین دادگاه هم‌عرض ارسال می‌نماید.

 

موارد رد دادرس در قانون آئین دادرسی کیفری

ماده ۴۲۱- دادرس در موارد زیر باید از رسیدگی امتناع كند و طرفین دعوی نیز می‌توانند در این موارد ایراد رد دادرس كنند:

الف- قرابت نسبی یا سببی تا درجه سوم از هر طبقه بین دادرس و یكی از طرفین دعوی یا شریك یا معاون جرم؛ وجود داشته باشد.

ب - دادرس، قیم یا مخدوم یكی از طرفین دعوی باشد یا یكی از طرفین، مباشر امور دادرس یا امور همسر وی باشد.

پ - دادرس، همسر و یا فرزند او، وارث یكی از طرفین دعوی یا شریك یا معاون جرم باشند.

ت - دادرس در همان امر كیفری قبلاً تحت هر عنوان یا سمتی اظهارنظر ماهوی كرده یا شاهد یكی از طرفین بوده باشد.

ث - بین دادرس، پدر و مادر، همسر و یا فرزند او و یكی از طرفین دعوی یا پدر و مادر، همسر و یا فرزند او، دعوای حقوقی یا كیفری مطرح باشد یا در سابق مطرح بوده و از تاریخ صدور رأی قطعی، بیش از دو سال نگذشته باشد.

ج - دادرس، همسر و یا فرزند او نفع شخصی در موضوع مطروحه داشته باشند.

تبصره - شكایت انتظامی از جهات رد دادرس محسوب نمی‌شود.

 

شارژ یا هزینه نگهداری و روش‌های محاسبه و تعیین
روش قانونی و روش قراردادی


سؤال:

«می‌خواستم بدونم از لحاظ قانونی پرداخت هزینه آب و گاز که در آپارتمان کنتور مشترک دارد به چه صورت می‌باشد؟ آیا واحدی باید حساب شود یا به تعداد نفرات هر واحد؟ با تشکر»

پاسخ:

همان طور که در کتاب‌های مربوط به قوانین آپارتمان به آن اشاره شده است، برای تعیین شارژ دو راه وجود دارد:

1- راه قانونی

2- راه قراردادی


روش قانونی

ماده 4 قانون تملک می‌گوید: حقوق و تعداد و همچنین سهم هر یک از مالکین قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک مناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد.

همچنین برابر تبصره 3 همان ماده «چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است».

مفاد ماده فوق سهم هر یک از مالکان آپارتمان‌ها از مخارج قسمت‌های مشترک ساختمان را به سه نوع تقسیم می‌کنند:

الف – هزینه‌های نسبی

ب – هزینه‌های ثابت

ج – هزینه‌های اختصاصی

ادامه این مطلب را در صفحه مربوط به روش قانونی می‌توانید به همراه مثال مطالعه بفرمایید.

روش قراردادی

برای اینکه قانون گذار، مالکین آپارتمان‌ها را جهت تعیین سهم آن‌ها از هزینه‌های مشترک صرفاً به طریقه‌ی قانونی محدود و محصور نکند ذیل ماده‌ی 4 قانون تملک آپارتمان‌ها پس از بیان چگونگی تقسیم و تعیین سهم هر یک از مالکین آپارتمان‌ها، مقرر داشته: « ... و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند». همین امر به صورت دیگر در صدر ماده‌ی 23 آیین‌نامه اجرایی تکرار شده است: «شرکا ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک بنا صرف می‌شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش بینی نکرده باشند... ».

دقت کنید؛ مفهوم مخالف این قسمت از ماده این است: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش بینی کرده باشند، نوبت به طریقه قانونی نمی‌رسد.

همان طور که ملاحظه نمودید، قانون در تقسیم شارژ دست شرکا ساختمان را باز گذاشته تا بنا بر نیازها و شرایط خود، فرمولی خاص برای تقسیم شارژ تعریف نمایند که می‌تواند معیارهایی چون متراژ، تعداد ساکنین، مدت زمان حضور در آپارتمان، تعداد میهمان‌ها و ... را در خود داشته باشد.

 

مشاوره در مورد شارژ ساختمان یا هزینه نگهداری


سؤال: با سلام سؤالی در مورد حقوق و مقررات آپارتمان داشتم ممنون میشم جواب بدید

من مدیر یک ساختمان 6 طبقه 12 واحدی هستم اخیراً به دلیل کاهش فشار آب اهالی ساختمان تصمیم به نصب پمپ آب دارند سؤال من اینست که هزینه نصب و راه اندازی پمپ آب شامل حال واحدهای همکف که مشکل فشار آب ندارند می‌شود یا نه؟ لطفاً راهنمایی فرمایید.

پاسخ:

ماده 4 آیین نامه اجرایی در بند ب، تأسیسات مشترک ساختمان را با ذکر عبارات از قبیل و غیره به طور تمثیلی نه حصری به شرح زیر برمی‌شمارد:

چاه آب، پمپ آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشوی‌خانه، تابلوهای برق، کنتورها (اعم از کنتور آب، برق و گاز)، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، لوله‌ها، گذرگاه‌های زباله و محل جمع آوری زباله.

سؤال شما به این شکل است که هزینه پمپ آب، به این دلیل که آپارتمانی در طبقه اول قرار دارد، بر او تحمیل می‌شود یا خیر؟

باید گفت که مالک طبقه اول به هیچ وجه نمی‌تواند از پرداخت هزینه نصب پمپ آب خودداری کند. زیرا اولاً هزینه نصب پمپ نباید به طور مجزا و مستقل، از تک تک واحدها دریافت شود بلکه از محل صندوق ساختمان باید پرداخت شود.

ثانیاً، پمپ یا هر تأسیسات دیگری که در ساختمان نصب و تعبیه گردیده جزو منصوبات ساختمان است و هزینه‌های تعمیر و نگهداری آن‌ها بر عهده مدیر ساختمان است. بعضی از تأسیسات ممکن است مورد استفاده برخی واحدها و پاره‌ای از آن‌ها مورد استفاده دیگر نباشد.

همان طور که اشاره شد این بخش از ساختمان جزء قسمت‌های مشترک است و بنا بر قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید: پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نه الزامی است.

البته مالک مورد نظر اگر بتواند ادعای خود مبنی بر مناسب بودن فشار آب در طبقات بالاتر را اثبات کند، می‌تواند از پرداخت هزینه مورد نظر سر باز زند. (که آن خود مقوله‌ای جداگانه و غیر مرتبط با سؤال است.)

موفق باشید

------------

سؤال: آپارتمان‌های با متراژ یکسان ولی با تعداد ساکنین متفاوت از یک تا پنج نفر آیا باید شارژ یکسان پرداخت نمایند؟ و با توجه به حذف یارانه و افزایش  نرخ آب و برق و گاز و اینکه اکثریت سه نفر به بالا هستند و به نفعشان نیست که با این مورد موافق باشند آیا قانونی برای حمایت تک نفره ها وجود دارد یا باید بسوزیم و بسازیم؟
در آپارتمان ما هیئت مدیره فقط شارژ تحویل می‌گیرد و با عدم مسئولیت پذیری و سوء مدیریت باعث ایجاد اختلاف و دشمنی بین ساکنین شده است و چون کسی حاضر به قبول این مسئولیت به دلیل بی فرهنگی اکثریت ساکنین آن نیست تعدادی از ساکنین سود جو با قبول این مهم بدون در نظر گرفتن رضایت ساکنین نظرات خود را تحمیل می‌کنند و در برابر اعتراضات جوابگو نمی‌باشند. آیا قانونی برای حمایت ما وضع شده است ای کاش از سوی دولت خدمت گذار فرمی برای نظر سنجی از ساکنین آپارتمان‌ها تهیه و توزیع می‌شد و بر اساس آن به مشکلات آپارتمان نشینی رسیدگی می‌شد تا زمانی که مردم فرهنگ آپارتمان نشینی را کسب و رعایت کنند آیا امیدی هست؟

پاسخ:

با توجه به سؤال شما مبنی بر اعتراض به نحوه تقسیم شارژ در آپارتمانتان، باید به عرض برسانیم که 2 راه برای تقسیم شارژ در آپارتمان‌ها وجود دارد، ابتدا این دو را در اینجا بخوانید.

همان طور که مطالعه فرمودید تمام موارد و راه‌های فوق در صورتی است که به تصویب مجمع عمومی ساختمان رسیده باشد و سپس اجرایی خواهد شد.

اما در مورد اعتراض شما به سهمتان از هزینه‌های عمومی آپارتمان، باید دانست که اعتراض به کلیت هزینه‌های عمومی در ساختمان امکان‌پذیر نمی‌باشد. مالک معترض فقط می‌تواند به سهم خود از هزینه‌های مشترک در دادگاه اعتراض کند، اما نمی‌تواند به آنچه از ناحیه مجمع عمومی ساختمان به عنوان بودجه ساختمان، به تصویب رسیده در هیچ مرجعی اعتراض کند. زیرا این بودجه در مجمع عمومی تصویب شده و هیچ دادگاهی صلاحیت رسیدگی به آن را ندارد.

در مورد مشکلات مربوط به مدیریت؛ مجمع عمومی ساختمان باید در مورد آن تصمیم‌ گیری لازم را انجام بدهد و نسبت به تعویض و پایان کار مدیران ساختمان تصمیم بگیرد.

اما در مورد آن راهکار دولتی که فرموده بودید، به نظر ما درست نیست که پای دولت را به حیطه شخصی زندگی مردم، حیطه‌ای که خود قادر به حل آن هستند باز کنیم.

--------------

سؤال: آپارتمان ما 6 واحد است . 5 واحد برای مرمت و بازسازی ساختمان توافق داریم . اما یک واحد.همکاری نمی‌کند . آیا قوانین آپارتمان نشینی برای چنین مشکلی قانونی دارد؟ از راهنمایی شما ممنون می‌شوم.

پاسخ:

 در ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها که در مورد بازسازی و مرمت ساختمان است، تفاوتی ندارد که اکثریت مخالف بازسازی ساختمان باشند یا اقلیت. بهر حال، حتی یک نفر از مالکان هم موافق باشد باید ساختمان بازسازی شود. در این صورت موافق و یا موافقان بازسازی ساختمان، می‌توانند مخالفان را از طریق دادگاه ملزم به بازسازی نمایند. منتها مشکل اینجاست که در صورت محکومیت مخالفان از سوی دادگاه، موافقان ناچارند هزینه احداث تمامیت ساختمان را رأساً پرداخته و آن را طبق صورت مجلس تفکیکی بازسازی و سپس هزینه‌های خود را از مخالفان مطالبه کنند. در صورت عدم پرداخت، موافقان می‌توانند نسبت به طلب خویش از محل بازداشت آپارتمان آنان، مطالبات خود را وصول نمایند.

پیشنهاد می‌کنیم قبل از انجام هر عمل و یا تصمیمی با یک دفتر حقوقی با جزئیات مشورت کنید.

-------------

سؤال: سلام. حدود 1 سال است که آپارتمان خود را موقتاً تخلیه کرده‌ایم و هیچ گونه مصرفی از قبیل آسانسور برق و آب نداشتیم. سؤال من این است که آیا در این مدت که ما در آن واحد نبودیم و آنجا خالی بوده شارژ ماهیانه به ما تعلق می‌گیرد یا خیر؟لطفاً راهنمایی  کنید ممنون.

پاسخ:

سؤال شما در مورد عدم استفاده از ساختمان به مدت یک سال است. در قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید: پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد نظر مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

بدیهی است هزینه‌هایی که به عنوان هزینه‌های جاری معروف هستن؛ مانند برق و آب نباید از جانب شما پرداخت گردد. ولی هزینه‌های مشترک که به اورشارژ (شارژ مالکین) معروف هستند باید پرداخت گردند. این موارد شامل هزینه‌هایی مانند اضافه کردن تأسیسات، تعمیرات تأسیسات، رنگ آمیزی و ... می‌شود.

------------

سؤال: ما طبقه همکف یک آپارتمان 6 طبقه ساکنیم آسانسور هیچ استفاده برای ما ندارد می‌خواستم بدونم هزینه ماهانه تعمیرات آسانسور که مبلغ زیادی هم می شه شامل حال ما هم می‌شود یا نه؟

پاسخ:

این سؤال را به دو صورت می‌توان پاسخ داد:

1- اگر هزینه‌های آسانسور در شارژ به صورت سرفصلی جدا آورده نشده باشد:

مالک طبقه اول به هیچ عنوان نمی‌تواند از پرداخت هزینه‌های تعمیر آسانسور خودداری کند ولو اینکه از آسانسور استفاده ننماید. زیرا اولاً هزینه تعمیر آسانسور نباید به طور مجزا و مستقل، از تک‌تک واحدها اخذ شود بلکه از محل صندوق ساختمان باید پرداخت شود. ثانیاً، آسانسور و یا هر تأسیسات دیگری که در ساختمان نصب و تعبیه گردیده، جزو منصوبات ساختمان است و هزینه‌های تعمیر و نگهداری آن‌ها به عهده مدیر ساختمان است. بعضی از تأسیسات ممکن است مورد استفاده برخی واحدها و پاره‌ای از آن‌ها مورد استفاده بعضی دیگر نباشد. همچنان که قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید: «پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است.»

2- امکان دارد هزینه‌های آسانسور تفکیک شده نسبت به کل هزینه‌های ساختمان باشد: که در این صورت ساکنین در مجمع عمومی می‌توانند فرمول و یا روش خاصی برای تقسیم هزینه‌های آسانسور تعیین کنند که فقط بر اساس این تصمیم هیئت مدیره است که می‌توان طبقه را در میزان شارژ هزینه‌های آسانسور دخیل کرد.

-----------

سؤال:
مشکلی در آپارتمان ما پیدا شده که برای حل آن از شما کمک می‌خواهیم. ما در آپارتمانی شش واحده و جنوبی زندگی می‌کنیم. دو واحد از این آپارتمان‌ها متعلق به ما و الباقی برای 4 مالک دیگر است. از این 4 واحد دو مالک خانه خود را اجاره داده و دو مالک دیگر در آپارتمان خود سکونت دارند. آپارتمان ما سه حق پارکینگ دارد که دو تای آن برای دو واحد ما و یک سهم آن در اختیار یکی از مستاجرین است. تا ماه اخیر ما هر دو پارکینگ خود را به دو مالک مستقر در آپارتمان اجاره داده بودیم ولی به دلیل اختلافات به وجود آمده از یکی از مالکین تقاضا کردیم که دیگر تمایلی به اجاره پارکینگ به ایشان را نداریم و خودمان می‌خواهیم از آن استفاده کنیم. اما مالک مذکور می‌گوید که می‌تواند ماشینش را در حیاط ساختمان که جزء مشاعات ساختمان است پارک نماید. حیاط ساختمان حدود 40 متر است. این مالک می‌گوید که سهم او از مشاعات حیاط حدود 6 متر است و می‌تواند ماشین پرایدش را در آن 6 متر جای دهد، در حالی که در حیاط بیشتر از دو ماشین جا نمی‌گیرد. آیا او حق دارد از مشاعات ساختمان به عنوان پارکینگ خود استفاده کند؟ آیا ما می‌توانیم در پارکینگ را قفل زده و کلید آن را فقط به کسانی که حق استفاده از پارکینگ را دارند بدهیم؟ آیا قوانینی در این رابطه وجود دارد؟ گفته می‌شود درب پارکینگ متعلق به پارکینگ داران است و تمامی مخارج آن نیز بر عهده آن‌ها می‌باشد؛ آیا این گفته صحت دارد؟
با تشکر از راهنمایی شما

پاسخ:

در جواب به بخش اول سؤال که مربوط به پارک ماشین در قسمت مشاع ساختمان(حیاط) است، طبق ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر در قسمت‌های مشترک ممنوع است. مالک یا استفاده کننده‌ای که اشیاء و لوازم خود را در قسمت‌های مشترک قرار داده باید آن لوازم (از جمله ماشین) را از قسمت‌های مشترک بردارد. هرگاه آن‌ها را از آن قسمت‌ها ازاله نکند، مدیر ساختمان به مالک آن، تذکر می‌دهد تا نسبت به ازاله آن اقدام کند. چنانچه اعتنا نکرد با ارسال اظهار نامه خواستار ازاله آن از قسمت مزبور می‌گردد. در صورتی که پس از ارسال اظهار نامه، وسایل و یا ماشین خود را برداشت، فقط هزینه ارسال اظهار نامه به حساب بدهکاری او منظور و مشکل حل می‌شود. وگرنه در صورت ابلاغ اظهارنامه و عدم اعتنا از سوی مالک مزبور مدیر ساختمان می‌تواند اقدامات زیر را انجام دهد:

1- تأمین دلیل

2- تقدیم دادخواست به دادگاه

3- شکایت به دادسرا

برای به دست آوردن اطلاعات بیشتر در مورد راهکارهای بالا با دفاتر حقوقی مشورت نمایید.

در مورد قفل زدن به در پارکینگ؛ به علت اینکه در پارکینگ، جزء مشاعات ساختمان است این کار غیر قانونی است. در پارکینگ متعلق به کل ساختمان بوده و هزینه‌های آن هم مربوط به همه‌ی آپارتمان است. بنابراین اگر بر فرض قصد فروش درب آپارتمان باشد، تمام ساکنان از درآمد حاصله سهم خواهند داشت.
 

محاسبه هزینه‌های آپارتمان و شارژ یا هزینه نگهداری

قانون تملک آپارتمان‌ها در سال 1343 به تصویب رسیده است، یعنی زمانی که تازه موضوعی به نام آپارتمان نشینی در کشورمان مطرح شده بود. احتمالاً تدوین کنندگان این قانون خود نیز نمی‌دانسته‌اند که در حال نوشتن چه قانون مهم و پرکاربردی هستند. با گذشت بیش از 40 سال از تصویب این قانون امروز بسیاری از مشکلات ساکنان آپارتمان‌ها با مراجعه به این قانون و آیین نامه آن حل می‌شود. در این قانون پیش‌بینی شده است که آپارتمان دارای دو بخش مختلف خواهد بود که بر هر یک قواعد حقوقی مختلفی حاکم است؛ بخش‌های مشترک و بخش‌های اختصاصی آپارتمان. در ادامه رژیم حقوقی که در هر یک از این دو قسمت آپارتمان حاکم است، بیان می‌شود.

یک مجتمع مسکونی آپارتمانی، از بخش‌ها و قسمت‌های مختلفی تشکیل شده است. برخی از قسمت‌ها مورد استفاده انحصاری مالکان است و برخی دیگر مورد استفاده عموم مالکان است. مقرراتی که بر هر یک از این دو بخش حاکم است تفاوت می‌کند.


بخش‌های اختصاصی ساختمان

سند رسمی مالکیت که بعد از خرید یک ملک به شما داده می‌شود یکی از محکمه‌پسندترین دلایلی است که در دادگاه پذیرفته می‌شود. آن قسمت‌هایی از آپارتمان در ملکیت اختصاصی شما است که در این سند صریحاً به آن اشاره شده باشد. به این قسمت‌ها«بخش‌های اختصاصی ساختمان» می‌گویند. مشخصات کامل قسمت اختصاصی ‌از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و. . . در سند مالکیت شما بیان شده است.

در مقررات، بخش‌های اختصاصی ساختمان این گونه تعریف شده است: «قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم‌مقام او تخصیص‌ یافته باشد. » بنابراین آن قسمتی از ساختمان که به وسیله مالک یا کسی که از مالک اجازه دارد، به صورت انحصاری مورد استفاده قرار می‌گیرد قسمت‌های اختصاصی آپارتمان نام دارد. به طور مثال، بالکن یا انباری یک ملک، انحصاراً مورد استفاده مالک آن ملک است، بنابراین جزو بخش‌های اختصاصی به حساب می‌آید. البته ممکن است مالک این قسمت‌ها را اجاره دهد و این موضوع در تقسیم آپارتمان به اختصاصی و مشترک بی‌تأثیر است. مالک حق استفاده مالکانه از بخش‌های اختصاصی ساختمان را دارد. اما سؤال این است که مالک حق هر استفاده‌ای را دارد یا به عبارتی، آیا چهاردیواری اختیاری است؟ پاسخ منفی است. اگر چه مالکیت حقی است که قانون اساسی به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی آزادی مالک تا جایی به رسمیت شناخته می‌شود که به حقوق و آزادی‌های دیگران آسیبی نرساند.


حدود حقوق مالکان

مالکیت، یکی از کامل‌ترین حقوق است و به مالک حق هرگونه استفاده را می‌دهد. حقوق مالک در استفاده از ملک خود در قانون مدنی بدین ترتیب به رسمیت شناخته شده است: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد. »، «هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌تواند بیرون کرد مگر به حکم قانون»، «مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیرزمین بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و فراز گرفتن دارد مگر آنچه را که قانون استثنا کرده باشد. » اوصاف حق مالکیت، مطلق، دائمی و انحصاری بودن است. مالک به طور انحصاری می‌تواند از حقوق مالکانه خود استفاده کند و محدودیتی در استفاده از این حقوق نیست. اما ضرورت‌های زندگی اجتماعی سبب شده که حد و مرز حقوق و آزادی‌های افراد، حقوق و آزادی‌های دیگران باشد. در ماده 132 قانون مدنی حدود اختیار مالک در استفاده از ملک خود بدین ترتیب محدود شده است: «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.»

بنابراین مالک در استفاده از ملک خود نمی‌تواند از حدود معمول و متعارف خارج شود چرا که چنین استفاده‌ای موجب تضرر همسایه‌ها خواهد بود.


قسمت‌های مشترک

آنچه آپارتمان را از سایر اجتماعات دیگر انسانی متفاوت می‌کند، وجود قسمت‌هایی است که مالکیت آن بین مالکان قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مشترک است. از یک سو قواعدی که بر این قسمت‌ها حاکم است، با قواعدی که بر معابر عمومی مثل کوچه‌ها و خیابان‌ها حکومت می‌کند فرق دارد، چرا که قسمت‌های مشترک یک آپارتمان، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و دیگران در آن حقی ندارند، از سوی دیگر این نوع مالکیت با مالکیت قسمت‌های اختصاصی متفاوت است چرا که مالک نمی‌تواند هر استفاده‌ای از آن بکند و این استفاده باید با اجازه سایر شرکا باشد. قسمت‌هایی از ساختمان که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا است، قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود که عبارت است از قسمت‌هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد. به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی نیست یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود. زمین و اسکلت ساختمان‌ از جمله قسمت‌های مشترک ساختمان است، همچنین تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع‌ آب، مرکز حرارت و تهویه، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری)، گذرگاه‌های ‌زباله و محل جمع‌آوری آن، همه جزو قسمت‌های مشترک ساختمان است. حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک آپارتمان را نمی‌توان از یکدیگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصی ملک - به هر صورتی که باشد –قسمت مشترک نیز وابسته به آن منتقل می‌شود. مراد این است که هیچ مالکی نمی‌تواند مالکیت خود را در راهروها یا آسانسور جداگانه به دیگری واگذار کند، بلکه مالکیت بخش‌های اختصاصی و عمومی به یکدیگر متصل هستند.


اثرات تقسیم آپارتمان به قسمت‌های مشترک و اختصاصی:

تقسیم‌بندی ساختمان به قسمت‌های اختصاصی و مشترک، حدود اختیارات مالکان را مشخص می‌کند. مالک در قسمت‌های اختصاصی می‌تواند از حقوق مالکانه خود به صورت کامل استفاده کند اما برای استفاده از حق مالکیت خود در قسمت‌های مشاع (مشترک) نیازمند اجازه دیگران است. به طور مثال گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاه‌داری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است. این تقسیم بندی علاوه بر نشان دادن حدود اختیارات مالک، آثار دیگری نیز دارد.


هزینه‌های ساختمان

قسمت‌های مشترک آپارتمان هزینه‌هایی دارد که باید مالکان آپارتمان آن را بپردازند. هزینه‌های مشترک عبارتند از:

1. هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ‌ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه

2. هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.

مساحت قسمت‌های اختصاصی در پرداخت این هزینه‌ها موثر است چرا که سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان. بنابراین هر چه مساحت قسمت‌های اختصاصی مالکی بیشتر باشد –مثلاً مالک واحد بزرگ‌تری باشد– سهم او در هزینه‌های قسمت‌های مشترک بیشتر خواهد بود. البته این قاعده دو استثنا دارد. در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به ‌تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود. علاوه بر این قواعدی که در بالا بیان شد جنبه «امری» ندارد یعنی می‌توان برخلاف آن‌ها توافق کرد و این توافق معتبر خواهد بود. بنابراین مالکان در مورد پرداخت هزینه‌ها می‌توانند به اشکال دیگر توافق کنند. در آپارتمان‌هایی که بیش از سه مالک دارند این توافق در مجمع عمومی خواهد بود. مدیران مجموعه با رعایت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می‌کنند.

ممکن است قسمت‌هایی از ساختمان تنها بین چند مالک مشترک باشد در این صورت لزومی ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه‌های آن را بپردازند. چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است.

هر گاه یک آپارتمان دارای مالکان متعدد باشد، مالکان یا قائم مقام قانونی آن‌ها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی کنند. در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند، رای اکثریت بقیه مالکان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود.
وظیفه دفاتر اسناد رسمی

دفاتر اسناد رسمی موظف هستند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد، از مالک یا قائم‌مقام او مطالبه کنند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد کسی که ملک به او منتقل شده را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید کنند.

روابط آپارتمان‌نشینی به وسیله قانون تملک آپارتمان‌ها تنظیم می‌شود اما کاهش مشکلات آپارتمان‌نشینی به چیزی بیش از رعایت قانون نیاز دارد. باید فرهنگ و اخلاق آپارتمان‌نشینی در کشور نهادینه شود.
 

سهم شارژ مالکین آپارتمان از هزینه‌های مشترک و روش قانونی تعیین

پس از حذف یارانه حامل‌های انرژی و آب از قبوض، بسیاری از هزینه‌های بنیادین ساختمان که تا به حال به چشم نمی‌آمدند چند برابر شدند، به طوری که تقسیم آن‌ها برای ساختمان به معضلی جدی تبدیل شد.

به عنوان مثال تا به حال هزینه آسانسور برای طبقات مختلف به صورت یکسان محاسبه می‌شد ولی جدیداً طبقات پایین آپارتمان نسبت به هزینه‌ای که منطقاً بر عهده آن‌ها نیز قرار گرفته است معترض گشته‌اند.

در این قسمت سعی داریم به تعدادی از طرق تعیین سهم هزینه‌های مشترک اشاره کنیم.

از بررسی قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی آن، به دو طریق می‌توان سهم مالکین از هزینه‌های مشترک ساختمان را تعیین کرد. اول طریق قانونی و دوم طریق قراردادی. بدیهی است چنانچه مالکان هر یک از دو طریق یاد شده را انتخاب و اجرا نمایند عمل بدان طریق برای همه آن‌ها الزامی خواهد بود.
اول: تعیین سهم مالکین به طریق قانونی

ماده 4 قانون تملک می‌گوید: حقوق و تعداد و همچنین سهم هر یک از مالکین قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک مناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد.

همچنین برابر تبصره 3 همان ماده «چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است».

مفاد ماده فوق سهم هر یک از مالکان آپارتمان‌ها از مخارج قسمت‌های مشترک ساختمان را به سه نوع تقسیم می‌کنند:

الف – هزینه‌های نسبی

ب – هزینه‌های ثابت

ج – هزینه‌های اختصاصی


الف – هزینه‌های نسبی

ماده‌ی 23 آیین‌نامه قانون یاد شده هزینه‌های نسبی را به این صورت تبیین می‌کند: «سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت بام که به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها تقسیم می‌گردد ...».

از طرفی وفق ماده 14 قانون تملک آپارتمان‌ها «مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آن‌ها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد ...».

بنابراین هزینه‌های ساختمان به دو نوع هزینه‌های مستمر و حق بیمه تقسیم خواهند شد.

هزینه‌های مستمر اغلب بر اساس متراژ واحدهای آپارتمان تقسیم می‌شود.

روش تقسیم در این نوع هزینه‌ها به این شکل است که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می‌آید. سپس هزینه‌ی کل به متراژ تقسیم و هر واحدی بر اساس متراژ سهم خود را پرداخت خواهد نمود. (برای تقسیم حق بیمه نیز از این روش استفاده می‌شود.)
ب – هزینه‌های ثابت

هزینه‌هایی هستند که به متراژ ساختمان ارتباطی ندارند. از آن جمله می‌توان به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه‌های نگهداری تأسیسات، باغبان و قسمت‌های مشترک اشاره کرد.

نوع دیگر این نوع هزینه‌ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه‌های اتفاقی ساختمان را بیمه می‌کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده‌ی مجمع عمومی می‌باشد.

این نوع هزینه‌ها به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می‌شوند.

مثال:

ساختمانی 5 واحد به اندازه‌های 100، 150، 150، 100، 200 متر دارد.

هزینه‌های ساختمان عبارتند از:

قبض برق: 4900000 ریال

حق بیمه: 700000 ریال

هزینه باغبان: 140000 ریال

اندوخته قانونی ساختمان: 2100000 ریال
نحوه‌ی تقسیم شارژ به شکل قانونی:

جمع متراژ : 700 متر

هزینه‌ی هر متر مربع برای برق : 4900000 تقسیم بر 700 = 7000 ریال

هزینه بیمه : 700000 تقسیم بر 700 = 1000 ریال بر مترمربع

هزینه باغبان : 140000 تقسیم بر 5 = 28000 ریال بر واحد

هزینه اندوخته قانونی : 2100000 تقسیم بر 5 = 420000 ریال بر واحد

با این حساب شارژ قانونی واحد 100 متری عبارت است:

100*7000 + 100*1000 + 28000 + 420000 = 1248000 ریال

برای بقیه واحدها نیز بدین ترتیب محاسبه می‌گردد.

البته باید در نظر داشت این روش، طریقه قانونی تقسیم شارژ در ساختمان می‌باشد.