منوی اصلی

ارزیابی املاک و تعیین قیمت اموال، امور ثبتی و نقشه برداری
مقالات
دسته بندی مطالب

تحلیلی بر شرایط انحلال عقد و قرارداد

در این مبحث به تحلیل و بررسی شرایط انحلال ، فسخ ، اقاله ، بطلان عقد و قرارداد پرداخته می‌شود و توجه به این موارد در هنگام تنظیم و امضاء عقود و انواع قراردادها ضروری است .
انحلال عقود ، شرایط و اَشکالِ آن
انحلال یعنی بر هم زدن عقد و قرارداد و جلوگیری از ادامه ، تداوم و اعتبار وجودی آن و آثار حقوقی‌اش به اشکال متفاوت است. انحلال یک مفهوم عام است و به هر شکل که موجبات اعتبار یک عقد فراهم شود و ادامه آثار حقوقی آن متوقف شود ، عقد منحل ، محسوب می‌شود و اعم از این که عقد لازم باشد یا جایز ، تملیکی باشد یا عهد ، معوض باشد یا غیر معوض و مربوط به اشخاص حقیقی باشد و یا حقوقی .

اَشکالِ انحلال
انحلال هر عقد و قراردادی اَشکالِ مختلفی دارد که عبارت است از :
1)  فسخ
2) انفساخ
3) تفاسخ ( اقاله )
4) بطلان
5) انقضاء مدت
6)  بذل مدت ( صرف نظر کردن زوج از تمتع از زوجه در باقیمانده مدت نکاح منقطع )
7)  فوت یکی از متعاقدین ( در عقد جایز مثل وکالت )
8) سالبه انتفاء شدن موضوع عقد ( سلب انتفاء از مبیع در صورت وجود عقد فاسد و یا شامل مستحق للغیر شدن مبیع )
9) صوری بودن عقد
10)عقد فاسد
تفاوت بطلان و انحلال عقد :
بطلان یکی از مصادیق انحلال عقد و قرارداد است . گاه یک عقد به اعتبار موضوعش ، به دو عقد جداگانه تقسیم می‌شود. مانند خیار تَبَعُضِ صفقه که عقد بیع نسبت به بعضِ مبیع به جهتی از جهات باطل باشد و نسبت به بقیه مبیع صحیح و معتبر است و لذا خریدار می‌تواند یا کل مبیع را فسخ نماید و یا با کسرِ قیمت نسبت به قیمت باطل ، بیع را قبول نماید. انحلال عقد می‌تواند اداری باشد مانند استفاده از حق فسخ در عقود لازم و یا قهری باشد مانند فوت یکی از طرفین عقد در عقد جایز ( مثل عقد وکالت ) .
تفاوت فسخ و اِقاله :
فسخ حق برهم زدن عقدی است که صحیحاً واقع شده و لازم الاتباع است مانند بیع ، اجاره ، معاوضه ، اجاره اشخاص ، رهن ، قرض و ...اگر واژه فسخ را هم در عقود لازم و هم در عقد جایز بکار بریم ، اقاله یا تفاسخ و خیارات قانونی مانند خیار عیب یا خیار غبن و خیار تخلف شرط و ... در عقود جایز کاربردی ندارند . حق فسخ به اراده و تراضی طرفین در عقد لازم می‌تواند درج شود که به آن عقد خیاری گفته می‌شود و عقد می‌تواند با اسقاط کلیه خیارات منعقد شود که در این صورت حق فسخ به حکم قانون به وجود می‌آید و موجبات فسخ قد لازم را خیارات قانونی می‌گویند . مالک حق فسخ ، کسی است که می‌تواند به مقامات قضایی مراجعه و تقاضای فسخ عقد لازم ، معامله یا یک قراردادی را نباید ولی در مورد عقدی که باطل است ، هر ذینفعی می‌تواند از مقامات قضایی ، تقاضای بطلان قد یا معامله را نباید ، چه آن که عقد باطل در تضاد ما نظم عمومی جامعه است و جنبه مواجهه یا منافع عمومی جامعه را دارد . برای فسخ هر عقد لازمی ، باید از طرف مقام قضایی ( قاضی ) حکم صادر شود . مقام قضایی قبل از هر اقدامی ، در ابتدا باید شرایط فسخ را در مفاد  متن قرارداد احراز نماید ، چه بسا دارنده حق فسخ مانند خیار تأخیر ثمن یا خیار غبن تصور نماید که می‌تواند قرارداد خود را با طرف مقابل با استناد به خیار تأخیر در تأدیه ثمن بر هم زند و حال آن که مقام قضایی این امر را احراز ننماید و رأی به فسخ قرارداد ندهد .
نکته ۱: عقد غیر نافذ را نمی‌توان فسخ نمود ، زیرا عقد غیر نافذ عقدی است ناقص . بنا بر این چنین عقدی باید ابتدا به وسیله تنفیذ کامل شود و سپس تقاضای فسخ آن را نماید و یا عقد غیر نافذ رد شود. حق فسخ می‌تواند با اراده طرفین حاصل شود و یا به حکم قانون و بنا بر رأی قاضی ، حق فسخی که بنا بر اراده متعاقدین و یا متعاملین در عقود و قراردادها قائل می‌شوند تحت عنوان خیار شرط و یا شرط خیار هم زمان با وقوع عقد ایجاد می‌شود ، اما برخی از خیارات قانونی هستند که دقیقاً پس از انعقاد عقد و قرارداد حاصل می‌شوند و امکان رشد می‌یابند مانند خیار تأخیر ثمن ، خیار تخلف شرط .
نکته ۲: ممکن است متعاملین در ضمن عقد بیع ، شرط نمایند که در مدت معین برای بایع ( فروشنده ) یا مشتری و یا هر دو یا برای اشخاص غیر ( ثالث و خارجی ) اختیار فسخ و حق فسخ معامله وجود داشته باشد . نکته قابل ذکر این است که برخی از متعاملین گمان می‌برند در عقد بیع نباید هیچ گونه شرطی قائل شد و این امر و شرط ( قائل شدن ) موجبات انحلال ، تزلزل و یا فسخ قرارداد می‌شود ، که البته این تصور هم باطل است و هم صحیح است ! نکته قابل ذکر این است که در عقود نباید شرط باطل و شرط فاسد آورده شود که در این صورت موجبات ابطال و فسخ قرارداد و عقود حاصل می‌شود ولی ذکر و درج شرط صحیح و قانونی هیچ ایرادی و تزلزلی در عقود ایجاد نمی‌نماید و مسئله دیگر این که هنگام تعیین و توافق شروط صحیح و معتبر ، باید مدت معینی  برای آن قائل شد . شروطی که موجب بطلان و ابطال عقد می‌شود عبارت است از :
1) شرط خلاف مقتضای عقد : یعنی شرطی که برخلاف و مخالف ذات عقد باشد مثل این که در عقد اجاره ، مستأجر حق سکونت و یا انتفاع از عین مستأجره را نداشته باشد . و یا این که در عقد رهن ، هر ثمن حق فروش عین مرهونه را در صورت عدم انجام تعهدات توسط راهن را نداشته باشد . به عبارت دیگر اثری که هدف اصلی عقدی را تشکیل می‌دهد مانند انتقال مبیع و ثمن در عقد بیع که هدف اساسی آن است.
2) شرط مجهولی که جهل به آن ، موجب جهل به عوضین شود : یعنی شرطی که مورد آن مجهول باشد مانند این که در عقد بیع شرط شود که مشتری ثمن را پس از مراجعت از سفر مکه سال بعد از عقد بپردازد. در اینجا چون تاریخ مراجعت مجهول است ، بدیهی است که تاریخ رَدّ ( تأدیه ) ثمن هم مجهول باشد و چنین شرطی موجبات انحلال و بطلان عقد را فراهم می‌سازد.
3)هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است ، شرط صفت باشد و معلوم شود که آن صفت موجود نیست ، خیار فسخ معامله برای ذینفع حاصل می‌شود: یعنی هرگاه یکی از متعاقدین وجود وصف معینی را در موضوع معامله تعهد کرده باشد ، در این صورت حتماً باید موضوع و مورد معامله ، عین صفت معین باشد و حتی اگر ملکی و چیزی بر اساس مساحت معین فروخته شود ولی بعداً معلوم شود که بیع آن مساحت را ندارد چه به صورت افزایش مساحت و چه به صورت کاهش مساحت، خیار فسخ حاصل است. پرواضح است که در صورت کاهش مساحت برای مشتری خیار فسخ ایجاد می‌شود و در صورت افزایش آن برای بایع حق فسخ حاصل می‌شود. حتی اگر بیع از روی نمونه باشد ، باید در این صورت تمام مبیع ، مطابق نمونه ارایه شده ، تسلیم مشتری شود ، چه در غیر این صورت حق فسخ برای مشتری ایجاد می‌شود.
4) شرطی که فاسد باشد : درج مشروط فاسد در قراردادها و عقود ، به اعتبار عقود و قراردادها هم سرایت می‌کند و موجبات بطلان و فسخ آن‌ها را فراهم می‌آورد . شروطی که طبق فاسد محسوب می‌شوند عبارت است از:
الف : شروطی که انجام آن ، غیر مقدور باشد .
ب : شروطی که هیچ گونه نفع و فایده‌ای ( مالیّت ) وجود نداشته باشد .
ج : شروطی که نامشروع است .
تفاوت خیار تخلف شرط و خیار شرط ( شرط خیار )
1)   خیار شرط باید در قرارداد و عقد درج شود ولی خیار تخلف شرط احتیاجی به درج در عقد ندارد و وابسته به عمل متعهد می‌باشد.
2) خیار شرط باید دارای مدت باشد ولی خیار تخلف شرط چنین قیدی ندارد .
3) خیار شرط نتیجه توافق و تراضی طرفین است ولی خیار تخلف شرط ، نتیجه حکم قانونی است.