قانون روابط موجر و مستأجر
1356.5.2
فصل - اول كلیات
ماده1- هر محلی كه برای سكنی یا كسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور جلوگیری اجاره داده شده یا بشود در صورتی كه تصرف، متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از این كه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.
ماده 2 - موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:
1- تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
2- اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آن‌ها و باغ‌هایی كه منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آن‌ها باشد.
3- ساختمان‌ها و محل‌هایی كه به منظور سكونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی كه از شش ماه تجاوز نكند اجاره داده می‌شود.
4- كلیه واحدهای مسكونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرك‌ها كه گواهی خاتمه ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 (2534 شاهنشاهی) صادر شده و می‌شود.
5- خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسكونی كه از طرف وزارت خانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به هم مناسبت شغل در اختیار و استفاده كاركنان آن‌ها قرار می‌گیرد.
در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد.
هر گاه متصرف خانه یا محل سازمانی كه به موجب مقررات یا قرارداد مكلف به تخلیه محل سكونت باشد از تخلیه خودداری كند بر حسب مورد از طرف دادستان یا رییس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود كه ظرف یك ماه محل را تخلیه نماید در صورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.
6- واحدهای مسكونی كه پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد.
فصل دوم - میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن
ماده 3- در مواردی كه اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره‌بها همان است كه در اجاره‌نامه قید شده و هر گاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است كه بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی كه میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.
ماده 4 - موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به این که مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حكم قطعی كه بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با توجه به درصد شاخص كل بهای كالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانك مركزی ایران حكم به تعدیل اجاره‌بها خواهد داد حكم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده 5 - موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.
در این صورت دادگاه ضمن صدور حكم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حكم، محکوم می‌نماید، دایره اجرا مكلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حكم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست كند.
تبصره - مقررات این ماده در مواردی كه دادگاه حكم به تعیین اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.
ماده 6- مستأجر مكلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر گاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به میزانی كه بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی كه میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی كه متناسب با اجاره املاك مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانكی كه از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌كننده سند و هر گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یكی از دفاتر رسمی نزدیك ملك تسلیم و رسید دریافت دارد.
دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار كند كه برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.
فصل سوم - در تنظیم اجاره‌نامه
ماده 7- در مواردی كه بین موجر و كسی كه ملك را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یك می‌تواند برای تعیین اجاره‌بها (در مواردی كه اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه كند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌كند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.
تبصره 1- هر گاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حكم در موردی كه از طرف مالك درخواست خلع ید از ملك شده باشد نیز جاری است.
تبصره 2 - دریافت وجه بابت اجاره‌بها از طرف مالك یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.
ماده 8- دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق (در صورتی كه قبلاً اجاره نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد كرد.
ماده 9 - در تمام مدتی كه دادرسی در جریان است مستأجر باید طبق ماده 6 این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین مكلفند ظرف یك ماه به ترتیب مقرر در حكم، اجاره‌نامه تنظیم كنند.
هر گاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یكی از طرفین دادگاه رونوشت حكم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌كند كه در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند، هر گاه موجر حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود نماینده دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یك سال از طرف او امضاء خواهد كرد و اگر مستأجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتی که عذر مستأجر را موجه نداند به تقاضای موجر حكم به تخلیه عین مستأجره صادر می‌كند و این حكم قطعی است.
ماده 10 - مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را كلاً یا جزءً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر این كه كتباً این اختیار به او داده‌شده باشد.
هر گاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالك می‌تواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره‌نامه با هر یک از مستاجرین را بنماید.
در صورتی كه مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یك از مستاجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالك یا نماینده قانونی او بنمایند.
ماده 11 - دفاتر اسناد رسمی مكلفند علاوه بر نكاتی كه به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نكات زیر را در اجاره‌نامه تصریح بنمایند:
1- شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر به طور كامل و مشخص.
2- نشانی كامل مورد اجاره و قید این كه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر می‌باشد مگر این كه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
3- عین مستأجره در تصرف كدام یك از طرفین می‌باشد و در صورتی كه در تصرف مستأجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
4- مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره‌بها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر این كه طرفین به ترتیب دیگری زاید بر این مدت توافق كرده باشند كه در این صورت ترتیب مذكور باید در سند قید گردد.
5- اجاره به منظور سكنی یا كسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع كسب و پیشه و تجارت و هر گاه به منظور دیگری باشد قید آن به طور صریح.
6- مستأجر حق انتقال به غیر را كلاً یا جزءً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.
7- تعهد مستأجر به پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضاء مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملك به میزان اجرت‌المسمی.
فصل چهارم - موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره
ماده 12 - در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حكم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست كند.
1- در صورتی كه عین مستأجره با اوصافی كه در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی).
2- اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود كه آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
3- در مواردی كه مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
4- در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف كلیه ورثه.
5- هر گاه مورد اجاره كلاً یا جزءً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.
ماده 13- هر گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی كه به تقاضای او حكم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه كند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع كند مستأجر مكلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا كند كه برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.
در صورتی كه موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و تخلیه كامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و كلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم كند.
از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌كند كه برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت كلید حاضر شود تا زمانی كه مستأجر به ترتیب فوق عمل نكرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.
ماده 14 - در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حكم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست كند دادگاه ضمن حكم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حكم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
1- در موردی كه مستأجر مسكن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی كه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره را كلاً یا جزءً به هر صورتی كه باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وكالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الكفاله قانونی خود قرار داده باشد.
2- در موردی كه عین مستأجره به منظور كسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وكالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار كند بدون این كه طبق ماده 19 این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
3- در صورتی كه در اجاره‌نامه محل سكنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به این كه خریدار بخواهد شخصاً در مورد اجاره سكونت نماید و یا آن را برای سكونت اولاد یا پدر. یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
4- در صورتی كه مورد اجاره محل سكنی بوده و مالك پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سكونت خود یا اشخاص مذكور در‌بند فوق داشته باشد.
5- هر گاه مورد اجاره محل سكنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
6- در صورتی كه از مورد اجاره محل سكنی بر خلاف منظوری كه در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
7- در مورد محل كسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر این كه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
8- در صورتی كه مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط كرده باشد.
9- در صورتی كه مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی كه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.
هر گاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع كند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌كند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید.
هر گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه كند.
در موارد فوق هر گاه مستأجر قبل از صدور حكم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محكوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده كند، حكم دادگاه در موارد مذكور در این بند قطعی است.
تبصره 1 - در صورتی كه مستأجر دو بار ظرف یك سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذكور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها كرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را ننماید. حكم دادگاه در این مورد قطعی است