آیین نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی
مالکین محترم جهت تهیه مستندات تشکیل پرونده پیگیری و اخذ سند برای املاک فاقد سند به لینک‌های ذیل مراجعه فرمایید
نقشه برداری جهت سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی جهت ثبت نام الکترونیکی در سامانه و منطبق بر دستورالعمل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
به حکم آیت الله آملی لاریجانی، رئیس قوه قضاییه آیین نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی ابلاغ شد.
بر اساس این گزارش؛ در اجرای تکالیف مقرر در مواد 15 و 17 و 18 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 20/9/1390 مجلس شورای اسلامی، آیین نامه اجرائی متضمن ترتیب تشکیل جلسات، نحـــوه رسیدگی هیئت‌ها و کارشناسان و نحـــوه دریافت و هزینه کرد وجوه قانونی به شرح زیر پس از تصویب رییس قوه قضاییه ابلاغ شد:
ماده 1 ـ در این آیین نامه عبارات و اصطلاحات زیر در معانی مشروحه ذیل بکار می‌رود:
1- قانون: قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 20/9/1390 مجلس شورای اسلامی.
2- آیین نامه: آیین نامه اجرائی قانون مذکور.
3- هیئت: هیئت یا هیئت‌های حل اختلاف موضوع ماده یک قانون.
4 -کارشناس: نماینده و نقشه بردار و کارشناس ثبتی که به موجب ابلاغ مدیر کل ثبت استان به عنوان کارشناس تعیین می‌گردد.
5- دبیر هیئت: کارمندی که به موجب ابلاغ مدیر کل ثبت استان به عنوان دبیر هیئت تعیین می‌شود.
6- واحد ثبتی: اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان.
7- دستگاه صاحب زمین: مؤسسات و نهادهای عمومی غیر دولتی که مالک یا متولی ملک است.
8 - ملک جاری: ملکی که اظهار نامه ثبتی برای آن تنظیم گردیده اما تاکنون در دفتر املاک ثبت نشده است.
9- بانک اطلاعات: بانک حاوی اطلاعات املاک در زمینه اقدامات انجام شده توسط هیئت و دبیرخانه موضوع این قانون
10 - هیئت نظارت: هیئت موضوع ماده 6 قانون اصلاح ثبت اسناد و املاک، مصوب 18/10/1351.
ماده 2 ـ مدیر کل ثبت اسناد و املاک استان موظف است ضمن ایجاد دبیرخانه و تعیین دبیر و نیروی انسانی و ملزومات مورد نیاز دبیرخانه، مقدمات پذیرش تقاضاها و تشکیل جلسات هیئت‌ها را فراهم کند. دبیر هیئت توسط مدیرکل ثبت استان از بین کارکنان رسمی و متعهد و متخصص به امور ثبتی و رایانه انتخاب می‌گردد.
ماده 3 ـ در هر واحد ثبتی یک دبیرخانه تشکیل می‌شود و به تعداد مورد نیاز نیروی انسانی در اختیار خواهد داشت. مسئولیت دبیرخانه به عهده دبیر هیئت است.
جلسات هیئت رسیدگی مطابق مقررات در دبیرخانه تشکیل و در صورت تراکم کار و ضرورت تشکیل دو یا چند هیئت دبیرخانه باید متناسب با انجام امور هیئت‌های مذکور مهیا شود.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان مکلف است پیگیری و هماهنگی لازم جهت معرفی اعضاء هیئت‌ها را با رئیس کل دادگستری استان، مدیران کل راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی به عمل آورد.
ماده 4 ـ متقاضی صدور سند مالکیت در اجرای مقررات قانون و آیین نامه از طریق مراجعه به درگاه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک و تکمیل فرم تقاضا نامه الکترونیکی و اسکن مدارک و مستندات مورد نیاز، تصــویر مصدق مدارک و فایل نقشه را از طریق پست به دبیرخانه هیئت ارسال می‌نماید.
تبصره 1- متقاضی در صورت تمایل می‌تواند جهت تکمیل فرم تقاضا نامه الکترونیکی و ارائه مدارک مورد نیاز به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نماید. دفاتر مکلفند به نمایندگی از طرف متقاضی مطابق ضوابط آیین نامه پس از تکمیل فرم الکترونیکی تقاضا، نسبت به ارسال مدارک مورد نیاز به هیئت‌ها اقدام نمایند.
تبصره 2 ـ متقاضی مکلف است در صورت تغییر محل سکونت یا شماره تلفن یا آدرس الکترونیکی مراتب را به واحد ثبتی مربوط اعلام کند.
ماده 5 ـ دبیرخانه درخواست‌های واصل شده را به ترتیب تاریخ وصول بررسی و پس از ممیزی آن و مطابقت مدارک اسکن شده با تصاویر مصدق آن و اخذ گواهی تثبیت موقعیت نقشه ملک در سوابق کاداستر و احراز موضوع مبادرت به ثبت تقاضا نموده و به طریق الکترونیکی شمــاره پیگیری را به متقــاضی اعلام می‌کند. در صورتی که تصویر مصدق مدارک مالکیت ظرف مدت 20 روز به دبیرخانه واصل نگردد، دبیرخانه مراتب را به نحو الکترونیکی به متقاضی اخطار و چنانچه ظرف 20 روز مدارک به دبیرخانه تسلیم نشود، فایل مذکور بایگانی و به مدت 3 ماه نگهداری و پس از آن در صورت عدم مراجعه حضوری متقاضی حذف خواهد شد. چنانچه مدارک مصدق ارسالی ناقص بوده یا با محتوای فایل الکترونیکی ارسالی مغایرت داشته باشد، دبیرخانه مراتب نقص یا مغایرت را به نحو الکترونیکی در دو نوبت به فاصله 20 روز به متقاضی اعلام می‌نماید. متقاضی مکلف است ظرف 30 روز نسبت به رفع نقص اقدام والا تقاضای وی با نظــر هیئت رد می‌شود.
تبصره ـ در خصوص درخواست‌هایی که از طریق دفتر خانه ارسال می‌شود، در صورت عدم وصول مدارک به دبیرخانه هیئت، ضمن ارسال اخطاریه به متقاضی، مراتب به دفتر خانه نیز اخطار خواهد شد.
ماده 6 ـ دبیرخانه مکلف است کلیه مراحل ثبت تقاضاها و ممیزی مدارک را در سیستم، ثبت و پس از تکمیل و تعیین نوبت مراتب را به متقاضی اعلام و پس از استعلام وضعیت ثبتی ملک و دریافت پاسخ، پرونده‌ها را به ترتیب نوبت جهت رسیدگی به هیئت ارسال نماید.
بدیهی است سوابق ثبت شده قابل تغییر نخواهد بود و باید تحت شبکه در بانک اطلاعات واحد ثبتی و بانک‌های دیگری که از طریق مرکز توسعه فناوری اطلاعات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پیش بینی خواهد شد، نگهـــداری شود.
تبصره 1 ـ چنانچه مالک رسمی ملک مورد تقاضا، نهاد عمومی غیر دولتی باشد و شخص به صورت عادی ملک را خریداری و متقاضی ثبت باشد لازم است دبیر هیئت ابتدا نظر دستگاه مربوط را اخذ و سپس در هیئت مطرح نماید. در مواردی که نهاد عمومی غیر دولتی صرفاً با انتقال اعیانی ملک موافقت نماید هیئت با حفظ حقوق مالک نسبت به عرصه، رای به انتقال اعیانی به متقاضی خواهد داد.
تبصره 2 ـ در رابطه با درخواست مرتبط به نسق زراعی دبیر هیئت مکلف است پس از دریافت مستندات مربوط به میزان نسق اولیه، مراتب را به هیئت ارائه نماید.
تبصره 3 ـ هر گاه مورد تقاضا زمین مزروعی و یا باغ باشد و یا پلاک‌های ذیربط سابقه ملی یا موات داشته باشد، دبیر هیئت موظف است حسب مورد پس از جلب نظر ادارات جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی پرونده را به هیئت ارسال نماید.
ماده 7 ـ نسبت به اشخاصی که قبلاً در اجرای مقررات ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در موعد مقرر پرونده تشکیل داده‌اند ولی تاکنون پرونده آن‌ها منتهی به صدور رأی و یا قرار بایگانی نگردیده، دبیرخانه مکلف است مطابق ضوابط مقرر در ماده 5 آیین نامه با ارسال اخطاریه رفع نقص به متقاضیان، اقدام مقتضی را معمول نماید.
ماده 8 ـ هیئت در ساعت غیر اداری در محل دبیرخانه تشکیل و با حضور همه اعضاء رسمیت می‌یابد و پس از بررسی مدارک و دلائل ارائه شده مبادرت به صدور رأی می‌کند. در صورت نقص پرونده و ضـرورت تحقیــقات بیشتر و جلب نظر کارشناس، هیئت قرار ارجاع به کارشناس منتخب را صادر می‌نماید. در صورتی که هیئت تشخیص دهد درخواست متقاضی خارج از شمول مقررات قانون بوده و یا ملک مورد تقاضای ثبت از اراضی دولتی، ملی، موات، منابع طبیعی و عمومی باشد، رای به رد درخواست متقاضی صادر می‌کند.
تبصره ـ در صورتی که صدور سند مالکیت به نحو مفروز ممکن نباشد، هیئت می‌تواند با درخواست متقاضی پس از تعیین مأخذ شش دانگ با رعایت سایر مقررات رای به صدور سند مالکیت مشاعی صادر نماید.
ماده 9 ـ در مواردی که هیأت حضور متقاضی یا صاحبان عرصه و یا سایر اشخاص را برای ادای توضیح لازم بداند دبیر هیئت موظف است ترجیحاً از طریق پیامک یا آدرس الکترونیکی و در صورت عدم امکان با ارسال اخطار کتبی از آنان دعوت به عمل آورد. چنانچه دعوت شدگان در موعد مقرر حاضر نشوند، هیئت برای نوبت دوم از آنان دعوت نموده و در صورت عدم مراجعه و اطمینان از اطلاع مخاطب در این خصوص، تصمیم مقتضی اتخاذ خواهد نمود.
ماده 10 ـ کارشناس موظف است نسبت به امور ارجاعی ظرف مدت 20 روز پس از دریافت قرار کارشناسی با حضور متقاضی به محل مراجعه و نقشه ارائه شده را با تصرفات فعلی و مدارک خرید تطبیق دهد و در صورتی که تصرفات مالکانه و بلامعارض متقاضی یا متقاضیان احراز شود و تصرفات وی با میزان خریداری و یا سهم مشاعی منطبق باشد صورت جلسه احراز تصرف حاوی «خلاصه وضعیت ثبتی ملک، آخرین مالک رسمی، نحوه خرید متقاضی از مالک و حدود آن، مساحت عرصه، قدمت اعیان، نوع ملک، حقوق ارتفاقی، شماره فرعی و اصلی، بخش، نحوه تصرفات، ارزش عرصه و اعیان ، نوع حد فاصل و پلاک مجاورین" را با ذکر سلسله ایادی تنظیم و به امضاء چهار نفر از مجاورین یا معتمدین محلی و نیز متقاضی رسانیده و به همراه نقشه ترسیمی به دبیر هیئت تسلیم نماید.
تبصره 1 ـ در صورتی که تعداد متصرفین در یک پلاک ثبتی اعم از اصلی یا فرعی یا یک بلوک متعدد باشند و هیئت ارجاع امر به کارشناس را ضروری بداند و انجام کارشناسی در توان واحد ثبتی نباشد رئیس واحد ثبتی مکلف است مراتب را به اداره کل ثبت استان جهت ارجاع به هیئت کارشناسی اعلام نماید. هیئت کارشناسی موظف است مطابق ضوابط آیین نامه ضمن بازدید از محل و تطبیق مدارک متقاضیان با محل و سوابق ثبتی، گزارش و نظر کارشناسی را به تفکیک هر تقاضا به نحو مستند به هیئت ارائه نماید.
تبصره 2 ـ عدم پرداخت هزینه کارشناسی توسط تعدادی از متقاضیان قطعات مفروزی مانع از انجام کار کارشناسی نسبت به تقاضای سایر متقاضیان که هزینه کارشناسی را پرداخت نموده‌اند، نخواهد بود.
تبصره 3 ـ در صورت اعتراض متقاضی به گزارش کارشناس منتخب، هیئت می‌تواند کارشناس دیگری را جهت تجدید کارشناسی تعیین نماید.
تبصره 4 ـ چنانچه کارشناس در مهلت مقرر نظر کارشناسی خود را ارائه نکند، موضوع در هیئت مطرح و در صورت لزوم نسبت به تعیین کارشناس دیگر اقدام خواهد شد. در صورت مسامحه کارشناس و تکرار آن، موضوع در هیئت مطرح و نام وی از لیست کارشناسان حذف و از ارائه کار جدید به وی خودداری خواهد شد. در صورتی که واحد ثبتی از جهت تعداد کارشناس دارای محدودیت بوده و یا پاسخگوی امور ارجاعی نباشد، رئیس واحد ثبتی با همکاری مدیر کل ثبت اسناد و املاک استان کارشناسان را از واحدهای دیگر انتخاب و به هیئت معرفی می‌نماید.
ماده 11 ـ نسبت به املاکی که تشخیص حدود واقعی آن امکان پذیر نبوده و کارشناس یا هیئت کارشناسی موظف است با رعایت ماده 4 قانون مساحت کل پلاک را پس از کسر گذرهای احداثی مشخص و تناسب تصرفات متقاضی نسبت به سهم مشاعی وی را به هیئت گزارش نماید.
تبصره ـ در صورتی که ملک دارای تعارض در سوابق ثبتی بوده و یا مشمول مقررات ماده یک قانون نباشد، کارشناس مستنداً گزارش لازم را در فرم جداگانه تهیه و به هیئت تسلیم می‌نماید.
ماده 12 ـ دبیر هیئت مکلف است نسبت به پرونده‌هایی که به کارشناس ارجاع شده پس از وصول نظریه کارشناس و استعلام وضعیت ثبتی، پرونده را به هیئت ارائه نماید. چنانچه ملک مورد تقاضا جاری و دارای سابقه اعتراض باشد و نتیجه آن مشخص نگردیده باشد، دبیر هیئت موضوع را از مرجع قضائی مربوط استعلام و در خصوص سایر محدودیت‌ها پس از انجام مکاتبات لازم نتیجه را به هیئت ارسال می‌نماید.
ماده 13 ـ دبیر هیئت مکلف اســت کلیه آراء صـــادره از هیئت را در بانــک اطلاعات مربــوط ثبــت و عند‌الاقتضا جهت اجرا به واحد ثبتی ارسال نماید. واحد ثبتی مکلف است پس از انتشار آگهی موضوع ماده 3 قانون، در رابطه با املاکی که قسمتی از آن درخواست ثبت نشده است، با رعایت ماده 13 قانون پس از تنظیم اظهار نامه حاوی تحدید حدود، آگهی نوبتی و تحدید حدود را به صورت هم زمان منتشر نماید و در خصوص املاکی که سابقه تحدید حدود ندارند، آگهی تحدید حدود را به صورت اختصاصی منتشر نماید. در آگهی ماده 3 لازم است نام و نام خانوادگی متقاضی یا متقاضیان، پلاک اصلی و فرعی ملک، محل وقوع آن، نوع، مساحت و نام و نام خانوادگی مالک رسمی قید گردد. در صورت وقوع اشتباه در موارد فوق، آگهی مذکور تجدید خواهد شد.
ماده 14 ـ صدور سند مالکیت منوط به تائید صحت انتشار آگهی و عدم وصول اعتراض و یا تعیین تکلیف اعتراض و نیز پرداخت هزینه‌های متعلقه می‌باشد. در خصوص املاک جاری پس از تائید موارد فوق و نیز حصول اطمینان از انجام عملیات ثبتی، مبادرت به صدور سند مالکیت خواهد شد.
ماده 15 ـ کارشناسان منتخب باید علاوه بر دارا بودن صلاحیت‌های عمومی و فقدان پیشینه سوء، واجد یکی از شرایط زیر باشند:
الف – دارندگان مدارک کارشناسی و بالاتر در رشته‌های حقوق یا نقشه برداری با داشتن حداقل 2 سال سابقه کار و سایر رشته‌ها با داشتن حداقل 4 سال سابقه کار در امور تخصصی ثبتی.
ب- دارندگان مدارک کاردانی در رشته حقوق با گرایش علوم ثبتی با داشتن حداقل 5 سال سابقه کار و سایر رشته‌ها با داشتن حداقل 7 سال سابقه کار در امور تخصصی ثبتی.
ج – دارندگان مدرک دیپلم با داشتن حداقل 10 سال سابقه کار در امور تخصصی ثبتی.
ماده 16 ـ چنانچه آراء هیئت‌ها در حین انشاء دچار سهو قلم و یا اشتباه جزئی گردد و این ایراد خللی به اساس رای وارد ننماید، هیئت تا قبل از ثبت ملک در دفتر املاک می‌تواند نسبت به تصحیح رای اقدام نماید. در صورت ثبت ملک در دفتر املاک، مراتب در هیئت نظارت مطرح و اتخاذ تصمیم خواهد شد.
ماده 17 ـ میزان هزینه کارشناس به شرح زیر تعیین خواهد شد و باید قبل از شروع کار توسط متقاضی به حساب خاص در خزانه داری کل کشور واریز شود:
الف ـ دستمزد کارشناسی ساختمان‌ها و تأسیسات:
1 - تا 200 متر مربع مقطوعاً 000/300 ریال؛
2 – بیش از 200 متر مربع تا 500 متر مربع مقطوعاً 000/400 ریال؛
3 – بیش از 500 مربع تا 1000 متر مربع مقطوعاً 000/500 ریال؛
4 – مازاد بر 1000 متر مربع به ازای هر متر مربع 400 ریال ( حداکثر 9 میلیون ریال ).
ب ـ دستمزد کارشناسی اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی:
1 - تا یک هکتار 000/500 ریال
2 – در مواردی که مساحت ملک بیش از یک هکتار باشد به ازای هر هکتار مازاد، 15 درصد به دستمزد اضافه می‌شود و حداکثر 4 میلیون ریال می‌باشد.
تبصره ـ در صورتی که حسب تشخیص هیئت انجام کار کارشناسی به کارشناس رسمی محول گردد، هزینه کارشناسی مطابق با تعرفه کارشناسان رسمی پرداخت خواهد شد.
ماده 18 ـ هیئت حل اختلاف پس از وصول نظر کارشناسی، دستور پرداخت دستمزد را به رئیس واحد ثبتی خواهد داد.
ماده 19 ـ در اجرای تبصره ماده 17 قانون و به منظور ایجاد زیر ساخت لازم و پرداخت حق‌الزحمه اعضاء هیئت و سایر کارکنان، از متقاضیان موضوع این قانون برای هر پرونده پنج درصد بر مبنای ارزش منطقه‌ای اخذ و به حساب خاص در خزانه داری کل کشور واریز و به شرح زیر هزینه می‌شود.
الف : حق‌الزحمه هر یک از اعضاء هیأت های حل اختلاف به ازای هر رأی پنجاه هزار ریال.
ب : حق‌الزحمه دبیر هیأت حل اختلاف به ازای هر پرونده مبلغ ده هزار ریال.
ماده 20 ـ از هر یک از متقاضیان در موقع ثبت نام مبلغ پانصد هزار ریال ( از محل وجوه موضوع تبصره ماده 17 قانون) بــه صـــورت علی‌الحساب اخذ و به حسابی که به همین منظــور افتتاح شـــده واریــز می‌شود.
تبصره 1 ـ وجوه دریافتی مزبور تا مرحله صدور سند مالکیت به صورت علی‌الحساب تلقی می‌گردد.
تبصره 2 ـ حق‌الزحمه اعضاء و دبیر هیئت پس از صدور رای قابل پرداخت می‌باشد.
ماده 21 ـ در راستای ایجاد زیرساخت لازم و ارتقاء سطح کیفی و جبران کسری هزینه استان‌هایی که موجودی حساب آن‌ها تکافوی پرداخت‌های مقرر را نمی‌نماید و نیز تأمین تجهیزات، امکانات، خودرو، پرداخت حق‌الزحمه به افرادی که به تشخیص سازمان به نحوی در اجرای اهداف موضوع قانون منشاء اثر بوده‌اند و همچنین تأمین و ترغیب نیروی انسانی مورد نیاز واحدهای ثبتی و احداث، توسعه و تجهیز ساختمان‌ها و سایـــر هزینه‌های مورد نیاز واحدهای ثبتی، وجوه مأخوذه با اولویت پرداخــت حق‌الزحمه هیئت‌ها تحت نظر رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک هزینه خواهد شد.
این آیین نامه در 21 ماده و 15 تبصره به تصویب رئیس قوه قضائیه رسیـد و از این تاریخ لازم‌الاجرا است.
صادق لاریجانی