منوی اصلی

ارزیابی املاک و تعیین قیمت اموال، امور ثبتی و نقشه برداری
مقالات
دسته بندی مطالب

۴۶ نکته درباره آداب و احکام مشارکت در ساخت

۱: اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه ،خوش نامی ،توانایی مالی و فنی ،وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد.
۲: تعیین قدرالسهم شرکا با توجه به نوع سند ، محله ، سازنده و ... بسیار متفاوت و متغیر است. این قدرالسهم در هنگام شراکت با سازندگان تجربی کفه قدرالسهم به نفع مالک توافق می‌شود ولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت ، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است ، اگر چه در واقع هردو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود.
۳: برای قراردادهای مشارکت در ساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد.
۴: پس از اتمام سقف و ستون و دیوارچینی حتماً فی ما بین شریک سازنده و مالک ، تقسیم نامه‌ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم ، کیفیت و زمان فروش واحدهای متعلق به خود تنظیم شود.
۵: انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده  نباید فراموش شود.
۶: انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد.
۷: حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر و تعطیلی پروژه توسط شریک سازنده ، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
۸: کیفیت ساخت آپارتمان‌های متعلق به مالک و شریک سازنده یکسان و برابر باشد.
۹: برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت و داوری استفاده شود.
۱۰: توصیه می‌شود به جای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوش نام ،معتبر و پرتجربه شریک شود.
۱۱: به جای فسخ و اقاله قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ و اقاله قرارداد ،پس از شروع عملیات تخریب  و یا گود برداری دیگر معنا و مفهومی ندارد.
۱۲: برای انتخاب نقشه معماری و... حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید.
۱۳:  اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.
۱۴: در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود.
۱۵: حتماً موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت و اجرا در ضمن قرارداد رعایت و توجه شود.
۱۶: مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود.
۱۷: حتماً آزمایش خاک از شریک سازنده مطالبه شود.
۱۸: مسئولیت پاسخگویی به هر گونه دعوی حقوقی و کیفری و سایر ادعاها به عهده شریک سازنده) گذاشته شود.
۱۹: قبل امضاء قرارداد مشارکت راجع به کم و کیف اجرای تعهدات و قول و قرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود.
۲۰: موضوع هارد شیپ  (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیر مترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود.
۲۱: برای اجرای تعهدات شریک سازنده ، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.
۲۲: مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین بر اساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و... می‌باشد.
۲۳: واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدرالسهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش و اجاره صریحاً مشخص شود.
۲۴: کیفیت تحویل آپارتمان‌ها بر اساس قابلیت بهره برداری و بدون هیچ عیب و ایرادی باید همراه باشد.
۲۵: پس از اتمام هر مرحله از ساخت و ساز ، به مالک تحویل شود و از وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکت‌های متخصص گواهی .تائید نامه اخذ و یک نسخه به مالک تحویل شود.
۲۶: قبل از فک رهن ملک توسط مالک ، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.
۲۷: تکلیف مصالح ساختمان‌های کلنگی را مشخص کنید.
۲۸: تکلیف خطوط تلفن‌های دایر فی مابین طرفین مشخص شود.
۲۹: در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک و نحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمایید.
۳۰: تعیین تکلیف هزینه‌های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک و نحوه تعیین هیأت مدیره ساختمان و... مشخص شود.
۳۱: تنظیم جدول گانت چارت (سی .پی .ام) CPM  فراموش نشود.
۳۲: هزینه‌های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی ، مالیات ، هزینه بیمه، هزینه‌های انشعاب آب ، برق، گاز و... مشخصاً و صراحتاً توافق شود.
۳۳: از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با شخصیت‌های حقوقی اجتناب شود.
۳۴: مسئولیت و هزینه‌های نحوه تنظیم سند و صورت جلسه تفکیکی و...دقیقاً مشخص شود.
۳۵: قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد.
۳۶: محل نگهداری اسناد و مدارک ملک مورد مشارکت وهم چنین کیفیت وکالت نامه به نام شریک سازنده توافق شود.
۳۷: اساس مشارکت در ساخت، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق لازم صورت پذیرد.
۳۸: تعیین قدرالسهم شرکا بسیار متفاوت و متغیر است مثلاً مشارکت با یک آرشیتکت خوش‌نام و خوش ذوق و خلاق، مالکین ترجیح میدهند درصد کمتری بگیرند، چرا که آپارتمانهایی که آرشیتکت میسازد بسیار گرانتر از سازههای بنّایی است.
۳۹:  در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید.
۴۰:   ضمانت اجرایی قابل قبولی را در این گونه قراردادها باید تعریف کرد.
۴۱:  تقسیم نامه بین شرکا تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هر یک از دو شریک.
۴۲:  انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده.
۴۳:  انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اِتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد.
۴۴: حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیر متعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
۴۵: کیفیت سازهها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد.
۴۶:  برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضی الطرفین تعیین شود.