کارشناس رسمی دادگستری

Official Expert of Justice

توانمندی ها

آزمون کارشناسان رسمی دادگستری؛ مرکز امور مشاوران حقوقی، وکلا و کارشناسان رسمی دادگستری سال 1396

جهت ثبت نام به آزمون کارشناس رسمی سال 96 کلیک کنید.

نمونه سوالات آزمون های کارشناس رسمی سال های قبل .

سرقفلی تعریف، ماهیت و نحوه انتقال


مقدمه

پذیرش و توسعه مالکیت‌های غیر مادی یکی از تحولات بزرگ نظام‌های حقوقی و اقتصادی جهان است که امروزه در میان تمام ملل متمدن رسوخ کرده است انسان‌های پیشین مالکیت را همواره منحصر به اشیا مادی می‌دانستند و برای آن‌ها مالکیت‌های فکری و معنوی و سایر چهره‌های مالکیت غیر مادی مفهومی نداشت این قبیل مالکیت که در اثر پیشرفت و تکامل دانش بشری وارد قلمرو حقوق شده است برای نخستین بار در حقوق موضوعه دول اروپای غربی مورد شناسایی قرار گرفته و از آنجا به تدریج پا به عرصه حقوقی و اقتصادی دیگر ممالک نهاده است حق سرقفلی تاجر از جمله مالکیت غیر مادی است که زمان زیادی از پیدایش آن نمی‌گذرد و در اصل این پدیده در قرن حاضر در زندگی اقتصادی مردم بروز کرده و قانون گذاران را ناچار به وضع مقررات لازم در این مورد نموده است.
اغلب کشورها مقررات سرقفلی را که از موضوعات بدون واسطه حقوق تجارت و اقتصاد اجتماعی است در میان قوانین تجاری خود جای داده‌اند و برخی کشورها نیز زمینه حقوق مدنی را محل مناسب ذکر این مقررات دانسته‌اند قانون گذار ما چند سال پس از پیدایش عملی پدیده سرقفلی در بازار ایران با وضع مقررتی به نام ( قانون روابط مالک و مستأجر) در خرداد ماه 1339 برای اولین بار به آن وجهه قانونی بخشید. اگر چه عمر این نهال نوپا در جامعه ما به کمتر از پنجاه سال می‌رسد با وجود این پیوسته یکی از مباحث و موضوعات نسبتاً مهم اقتصادی و قضایی کشور بوده است و ابعاد مختلف آن تحقیقات خاصی را طلب می‌کند.

الف:  تعریف سرقفلی

سرقفلی مایه تجاری و نیز حق کسب یا پیشه یا تجارت در حقوق ما مفهوم واحدی دارد. قانون گذار در قوانین روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 و روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و نیز در لایحه قانونی اصلاح قسمتی از مقررات قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1358 و برخی مقررات دیگر به جای کلمه رایج (سرقفلی) از اصطلاح (حق کسب یا پیشه یا تجارت ) استفاده کرده است امکان دارد گفته شود که این دو اصطلاح یکی نیستند و دومی اعم از اولی است بدین توضیح که سرقفلی اختصاص به بازرگانان دارد ولی حق کسب یا پیشه به غیر تجاری یعنی کسبه و پیشه وران و صاحبان حرف و مشاغل تعلق می‌گیرد این برداشت صحیح به نظر نمی‌رسد زیرا مطابق بند 1 ماده 2 قانون تجارت کاسب تاجر محسوب می‌شود و آوردن عبارت ( حق کسب ) در کنار عبارت ( حق تجارت) لزومی ندارد و معنای جدیدی را هم به دست نمی‌دهد در حقوق کنونی, شخص را به لحاظ میزان سرمایه , داشتن دفتر کار و یا کارت بازرگانی تاجر نمی‌شناسند هرکس به کار خرید و فروش سود روی آورد تاجر محسوب می‌شود اگرچه کم بضاعت و فاقد محل خاص کسب باشد در رابطه به اصطلاح حق پیشه نیز باید گفت که منظور مقنن از آوردن این عبارت شناختن حقی شبیه حق سرقفلی برای صاحبان حرف و مشاغل غیر تجاری نبوده بلکه او با این کار درصدد بوده است که پیشه وران به معنای اخص کلمه را از حیث مقررات اجاره و سرقفلی در شمار بازرگانان محسوب نماید .
بسیار بعید برای دارندگان برخی مشاغل و پیشه‌ها مثل حرف پزشکی, وکالت و سردفتری باشد زیرا در این قبیل موارد بدون تردید مراجعان با شخص صاحب پیشه کار دارند و عناصری که موجب پیدایش سرقفلی اماکن تجاری می‌گردد مثل موقعیت محل و نوع تزئین بنا و تابلو و غیره , در جلب ارباب رجوع اثر محسوس و مستقیمی ندارد.
با توجه به آنچه گفته شد کلمه (سرقفلی) که در حال حاضر شهرت و مقبولیت بیشتری هم دارد از هر واژه و عبارت جانشین مناسب‌تر به نظر می‌رسد و عملاً نیز برای فهماندن مفهوم اصطلاحات معادل از کلمه سرقفلی کمک گرفته می‌شود.
اصطلاح سرقفلی بسیاری دیگر از اصطلاحات حقوقی از طرف قانون گذار مورد تعریف قرار نگرفته است این خلأ از جانب حقوق‌دانان پر شده است و هرکدام از بعد خاصی تعریفی ارائه داده‌اند تعاریف ذیل در کتب حقوقی مشاهده می‌شود :
تعریف سرقفلی به اعتبار تقدم مستأجر متصرف در اجاره محل کسب:
در این تعریف گفته شده است :
(سرقفلی حقی است که به موجب آن مستأجره متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می‌شود)
همان طور که ملاحظه می‌شود در تعریف مزبور فقط به تقدم مستأجر متصرف اجاره محل کسب تاکید شده و به دیگر مفاهیم سرقفلی , بالاخص به سرقفلی شخص در غیر رابطه استیجاری یعنی حق مالک سازنده مغازه توجهی معطوف نگردیده است.
نقص دیگر این تعریف عدم تاکید بر قابلیت معامله بودن حق است در حالی که این ویژگی به مستأجر اجازه معامله و یا اسقاط حق را در قبال اخذ مال می‌دهد.
تعریف سرقفلی بدون توجه به عناصر و ضوابط تشکیل دهنده این حق:
مطابق تعریف برخی از حقوق دانان (سرقفلی پولی است که مستأجر ثانی (به معنی اعم) به مستأجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می‌دهد و همچنین مستأجر اول به موجر مالک می‌دهد).
در این تعریف حقوق کامل مستأجران اماکن تجاری مورد توجه واقع شده و همچنین برخلاف تعریف اول به نتیجه و قابلیت تقویم حق به پول اشاره گردیده است مع‌هذا این تعریف نیز به علت نیاوردن عوامل تشکیل دهنده حق در داخل تعریف , ناقص به نظر می‌رسد.
تعریف سرقفلی به اعتبار عوامل تشکیل دهند حق :
برخی از نویسندگان حقوقی عناصر تشکیل دهنده حق سرقفلی را ماهیت حقوقی این حق یکی گرفته و گفته‌اند :
(حق کسب یا پیشه (مایه تجاری ) عبارت است از مجموعه عوامل منقول مادی مانند اثاثیه مواد اولیه ابزار آلات ( که برای بهره برداری به کار می‌رود) و کالاهای تجارتی حقوق راجع به نام و شهرت و علائم تجارتی حق تجدید اجاره , بنگاه تجارتی , حقوق راجع به مشتریان دائم و گذری (حق سرقفلی ) پروانه‌های تجارتی , حق مالکیت صنعتی و حق مالکیت ادبی یا هنری مرتبط با موارد بالا).
مطابق نظر این عده از نویسندگان حق کسب یا پیشه تعبیر به مایه تجارتی شده و اعم از سرقفلی قلمداد شده است در حالی که این برداشت از واژگان فوق در نظام حقوقی ما مبنایی ندارد صرف نظر از ایراد مربوط به تفکیک حق کسب یا پیشه از حق سرقفلی عیب دیگر تعریف اخیر آن است که اجزای تشکیل دهنده حق با خود حق یکی فرض شده است به نظر می‌رسد که تعریف زیر را می‌توان برای سرقفلی ارائه داد :
سرقفلی حقی است مالی و قابل معامله که برای مالک یا متصرف قانونی محل‌های کسب و تجارت از طرف قانون گذار شناخته شده و میزان آن بستگی به عوامل مادی و معنوی متعدد دارد.

ب . ماهیت اقتصادی سرقفلی

وجه سرقفلی از مصادیق دارای نامرئی است و درآمد اتفاقی محسوب نمی‌شود به شرط اینکه ناشی از کار کردن مستأجر و جمع آوری مشتریان باشد درآمد غیر از دارایی و سرمایه است درآمد قابل خرج است بدون آنکه به سرمایه لطمه بزند بنابراین مال‌التجاره ملک درآمد ولی سرقفلی دارایی به شمار می‌رود.

ج . ضوابط تشکیل دهنده سرقفلی

در ماد 11 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 که با وضع قانون جدید روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356) منسوخ گردیده است اعلام شده بود :
( میزان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می‌شود :
1 . موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت .
2 . شرایط .کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
3 . طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است.
4 . وضع محل اجاره از نظر نوع بنا .
5 . مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیا مورد لزوم و سایر تزیینات داخلی متحمل گردیده است.
6 . نوع کسب و پیشه یا تجارت).
آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت ضوابط را ملاک تعیین میزان سرقفلی پرداختی به مالکان دانسته و هیئت‌های ارزیابی را مکلف نموده است که با ملاحظه ضوابط یاد شده نسبت به تعیین مقدار حق کسب و پیشه یا تجارت مالکان یا متصرفان که محل کار آنان در اثر اجرای طرح‌های احداث و توسعه معابر و نوسازی و عمران شهری از بین می‌رود اقدام نمایند.
حسب اعلام ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 تعیین مقدار حق کسب یا پیشه یا تجارت موکول به مراعات اصول و ضوابطی شده است که در آیین نامه خاصی پیش بینی می‌گردد تاکنون چنین آیین نامه‌ای به تصویب نرسیده و ضوابط تعیین سرقفلی عملاً به دست کارشناسان رسمی دادگستری است که معمولاً ارزیابی خود را با توجه به نرخ خرید و فروش املاک مشابه در محل صورت می‌دهند.
چنانچه بخواهیم مهم‌ترین عوامل و ضوابط تشکیل دهنده سرقفلی را مشخص نماییم عوامل مزبور عبارت خواهند بود از :
معیارهای مادی متشکله سرقفلی محل است :

2 . عوامل و ضوابط معنوی :

ضوابط غیر مادی زیر مستقیماً در مقدار سرقفلی موثر است :

مشتریان محل :
مشتریان گذری و ثابت از مهم‌ترین ضوابط سرقفلی است و در واقع اساس کار تاجر و صنعتگر را تشکیل می‌دهد حق کسب و پیشه و یا تجارت بدون وجود مشتریان نمی‌تواند تحقق پیدا کند افزایش و کاهش تعداد مشتریان محل تجاری موجب بالا رفتن و یا نزول مقدار سرقفلی است و اگر تاجری در اثر عملکرد خود مشتریان را از دست بدهد سرقفلی محل اشتغال او به طور جدی تقلیل می‌یابد و فعالیت و اعتبار زیادی لازم است تا وضع جدید را دگرگون نماید.

اسم و علائم مشخصه تجاری :

عنوانی که تاجر یا شرکت تجاری با استفاده از آن فعالیت می‌کند در جلب توجه مشتریان موثر است هرگاه اسم تجارتی نام کوچک و یا خانوادگی تاجر باشد جز حق کسب و یا پیشه یا تجارت در می‌آید و یکی از عناصر دارائی او تلقی می‌شود و با آن انتقال می‌یابد.
در چنین حالتی منتقل الیه نمی‌تواند با استفاده از نام انتقال دهنده به کار خود ادامه دهد و لازم است که برای دفع تو هم از کلمه سابق بعد از آوردن نام تاجر قبلی استفاده نماید سو استفاده از اسم تجارتی بازرگان تجاوز به حقوق قانونی و محترم اوست و موجب مسئولیت مدنی است .

تابلوی مغازه :

برای ممتاز و مشخص کردن هر مغازه از مغازه‌های دیگر از تابلو استفاده می‌شود ممکن است تابلو به نام شخص تاجر باشد و یا واژه آراسته و خوش معنی دیگری در آن به کار رود . تابلوی مغازه از ضوابط معنی سرقفلی است و به کسی تعلق دارد که در استفاده از آن بر دیگران مقدم بوده است استیفا دیگری از نوع تابلوی متعلق به کسبه پیشین در محدوده جغرافیایی خاصی که نوعاً مشتریان ثابت در آنجا زندگی می‌کنند ممنوع است در محدوده‌های جغرافیایی وسیع استفاده از تابلوی مشابه تابلوی بازرگان دیگر فاقد اشکال حقوقی است مگر تابلوی مغازه‌های بزرگ و معروف که تداعی شعبه را بنماید.
حق مالکیت صنعتی و بازرگانی و علائم کارخانه :
از جمله دیگر ضوابط معنوی سرقفلی علامت کارخانه و اشکال و ترسیمات صنعتی است مطابق ماده 1 قانون ثبت علائم و اختراعات مصوب تیرماه 1310 علامت اعم است از نقش تصویر , رقم , مهر لفاف و غیره که برای امتیاز و تشخیص محصول صنعتی و تجارتی یا کشاورزی اختیار می‌شود داشتن علامت تایید اداره استاندارد به طور محسوس موجب بالا رفتن سرقفلی می‌گردد.

پروانه کسب :

اجازه کتبی مراجع صلاحیت دار را برای اشتغال به امور تجاری پروانه کسب یا جواز کسب می‌نامند پروانه کسب نوع اشتغال و رشته فعالیت دارنده آن را مشخص می‌کند و در عرف تجاری حائز اهمیت فراوان است دلیل ارزش و اهمیت فوق‌العاده پروانه کسب آن است که دارنده پروانه از حمایت قانونی برخوردار است و آزادی فعالیت شغلی او را در قلمرو معینی به دنبال دارد و اقدام سایرین به دایر کردن فعالیت‌های همنوع و یا مشابه را تا حوزه جغرافیایی مشخصی ممنوع می‌سازد بعلاوه دارندگان پروانه‌های کسب به سهولت می‌توانند به عضویت اتحادیه‌های صنفی در آیند و از امتیازات مربوط مثل گرفتن کالاهای سهمیه‌ای و دریافت وام و اخذ اعتبار و غیره برخوردار شوند.
اغلب پروانه‌های کسبی به شخصی خاصی مربوط نیست و توأم با معامله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار می‌گردد اما برخی پروانه‌ها قائم به شخص معینی است و تحت ضوابط خاصی به افراد واجد صلاحیت داده می‌شود مثل پروانه مربوط به فروش دارو که در اعطای آن لزوماً شرایطی مراعات می‌گردد .
پروانه کسب مستقلاً قابل معامله است و استثنای آن از سرقفلی منفی ندارد بنابراین انتقال دهنده سرقفلی لزومی در واگذاری پروانه به تبع سرقفلی ندارد مثلاً شخص می‌تواند سرقفلی ملک خود را با یک نفر معامله کند و پروانه محل را به دیگری واگذار نماید این رویه به ویژه در خصوص پروانه‌هایی که قائم به شخص خاصی است به علت واجد شرایط نبودن منتقل الیه معمول می‌گردد.

د . ویژگی‌های سرقفلی

1 . سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی قابل توارث معامله و رهن می‌باشد.
2 . سرقفلی از اموال غیر مادی است و قابل تصرف نیست و به همین جهت قواعد مختص اموال مادی مانند اماره تصرف ( ماده 35 قانون مدنی) شامل آن نمی‌گردد.
3 . تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است زیر اتکای آن به ابتکار متصرف است و هرگاه خوب بهره برداری نگردد , مشتریان پراکنده می‌شوند و حق تقلیل می‌یابد.
4 . حق سرقفلی مثل حق انتفاع از اموال غیر منقوله از اموال غیر منقول تبعی است ( ماده 18 قانون مدنی ) زیرا مرکز ثقل تمام نیروهای پدید آورنده سرقفلی محل کسب است که غیر منقول تلقی می‌شود.
اعتبار سرقفلی در حقوق فعلی ایران
قبل از بحث پیرامون اعتبار و یا عدم اعتبار سرقفلی در حقوق فعلی ایران بر اساس قوانین و مقررات جاریه ناگزیر از ذکر انواع سرقفلی است.

انواع سرقفلی

اماکن تجاری و محل‌های کسب در قالب یکی از ین سه صورت از طرف مالک به غیر واگذار می‌شود :
1 . انتقال قطعی ملک با سرقفلی
2 . اجاره ملک و واگذاری سرقفلی
3 . اجاره صرف ملک بدون اخذ سرقفلی
در صورت اول مالک محل کسب و تجارت , ملک خود را با استفاده از یکی از عقود تملیکی به طور قطعی به دیگری انتقال می‌دهد. در این حالت ملک به طور کلی از مالکیت انتقال دهنده خارج و با جمیع امتیازات و متعلقات از جمله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار می‌شود در این روش که مالکیت عین از شخصی به دیگری انتقال می‌یابد فقط از عقود ملک عین می‌توان استفاده کرد ؛ لذا عقد اجاره که مملک منفعت عین است نه خود عین ( ماده 466 قانون مدنی) نمی‌تواند برای این صورت نقشی ایفا کند پس آنچه در این وضع غیر قابل تردید می‌نماید این است که قرارداد اجاره‌ای منعقد نمی‌گردد و موجر و مستأجری در میان نیست.
در صورت دوم , مالک محل تجاری را اجاره می‌کند و در عین حال سرقفلی آنجا را به میزان ارزشی که در زمان انعقاد عقد اجاره دارد به مستأجر واگذار می‌نماید . از لحاظ تحلیلی , در این حالت میان طرفین دو عقد بسته می‌شود یکی عقد اجاره برای تملیک منفعت محل در مقابل اجاره بها معین و دیگری انتقال سرقفلی در قبال عوض و یا صلح آن . در نظر قانون گذار از دو عقد مذکور اولی بر دومی غلبه و حکومت دارد؛ یعنی انتقال سرقفلی خارج از عقد اجاره قرار نمی‌گیرد هر چند که میزان سرقفلی بالا و مقدار اجاره بها پایین باشد بنابراین هرگاه مستأجر محل که منتقل الیه سرقفلی نیز هست دادخواست جهت الزام انتقال دهنده سرقفلی به تنظیم سند رسمی در خصوص واگذاری سرقفلی به دادگاه تقدیم دارد دادخواست او رد خواهد شد خواسته دادخواستی که در این رابطه داده می‌شود الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره می‌تواند باشد.
صورت سوم , شامل موردی است که مالک محل تجاری ملک خود را با اجاره صرف در اختیار دیگری قرار می‌دهد تنها چیزی که در این حالت موجر از مستأجر دریافت می‌کند اجاره بهای عین مستأجره است و هیچ گونه پیش پرداختی تادیه نمی‌گردد.
در صورت اول و دوم منتقل الیه دارنده جدید حق سرقفلی شده و مالک قبلی از این جهت نمی‌تواند ادعایی داشته باشد از این نوع سرقفلی که اغلب با پرداخت عوض و یا طیب نفس صاحب حق به دیگری منتقل می‌شود , می‌توان به سرقفلی مالکانه تعبیر کرد صاحب این حق مجاز است که حق خود را مورد معامله قرار دهد و به نرخ روز انعقاد عقد جدید عوض آن را از منتقل الیه ثانی اخذ نماید و یا در صورت تخلیه ملک که در حالت دوم پیش می‌آید قیمت سرقفلی را به نرخ زمان تخلیه از موجر مطالبه کند.در صورت سوم بدون آنکه مستأجر وجهی به عنوان سرقفلی به موجر بدهد حین تخلیه ملک از او مطالبه حق سرقفلی می‌نماید و چه بسا در این موارد مجموع اجاره بهای پرداختی مستأجر درصد ناچیزی از سرقفلی ادعایی او را تشکیل دهد.
 

ارتباط با ما

برای بهره گیری از مشاوره تلفنی و هماهنگی با
کارشناس رسمی دادگستری
با شمـاره اختصاصی
49 86 25 22
مهدی خانی
تمـاس حاصل فرمائید.

تلفـن
30 86 25 22
38 86 25 22
98 11 76 22
96 11 76 22

فکس
49 86 25 22
95 11 76 22

پیغام گیر
97 11 76 22

تلفن همراه
فقط برای موضوع
تعیین قیمت املاک

3060 - 315 - 0912
3060 - 315 - 0919

نشانی
تهران،  بلوار میرداماد
ایستگاه نفت جنوبی
شماره 268،  واحد 5

www. کارشناس-رسمی-دادگستری.com
info@کارشناس-رسمی-دادگستری.com