کارشناس رسمی دادگستری

Official Expert of Justice

توانمندی ها

قدرالسهم زمین و هزینه مسکن

بانک ‌مرکزی با انتشار گزارشی درباره کارنامه مالی ساخت‌ و سازهای مسکونی در نیمه اول سال90 از نقش‌ منفی زمین در عرصه فعالیت‌های ساختمانی طی سال گذشته پرده برداشت و مشخص کرد...

دنیای اقتصاد- بانك ‌مركزی با انتشار گزارشی درباره كارنامه مالی ساخت‌ و سازهای مسكونی در نیمه ‌اول سال90 از نقش منفی زمین در عرصه فعالیت‌های ساختمانی طی سال گذشته پرده برداشت و مشخص كرد: حربه واگذاری رایگان زمین برای پروژه‌های مسکونی مهر تأثیر آنچنانی در تعدیل قیمت زمین در سایر پروژه‌ها نداشته است؛ طبق اعلام بانک مرکزی، آپارتمان‌هایی كه پارسال ساخت آن‌ها در كل مناطق شهری كشور شروع شد، به طور متوسط متر مربعی 333 هزار تومان بابت ساخت هزینه برده اما زمین‌های خریداری‌شده برای احداث این ساختمان‌ها متر مربعی 583 هزار تومان تمام شده است. در تهران نیز میانگین هزینه ساخت 400 هزار تومان و قیمت زمین یک میلیون و 900 هزار تومان (هر مترمربع) بوده است كه باعث شده در سال گذشته 70درصد قیمت نهایی ساخت مسكن را هزینه «تأمین زمین» به خود اختصاص دهد. قیمت زمین مسكونی سال گذشته 58 درصد جهش كرد و تعریف پروژه‌های جدید انبوه‌سازی را 8/0 درصد كاهش داد. در عین حال گرانی زمین و سهم بالای آن در قیمت مسكن طی نیمه اول پارسال، بیش از 50 درصد از سرمایه‌های ریالی در این حوزه را به سمت تكمیل واحدهای مسكونی سوق داد؛ طوری كه 282 هزار واحد مسکونی جدید آماده مصرف در این مدت به بازار عرضه شد. همچنین در تهران تعداد واحدهای جدید آماده استفاده با 13 درصد افزایش به 67 هزار فقره رسید.

تحلیل «دنیای اقتصاد» از گزارش جدید بانک مرکزی
مسكن با «زمین» غافلگیر شد
صعود 60 درصدی قیمت زمین
خرید زمین 70 درصد از نقدینگی مورد نیاز برای ساخت مسكن را می‌بلعد
گروه مسكن- فرید قدیری: ارقام ثبت‌شده در گزارش‌های مالی انبوه‌سازان بابت انواع هزینه‌هایی كه سال گذشته صرف ساخت‌ و سازهای مسكونی كل كشور شده، حاوی دو پیام یكی برای مسوولان و دیگری برای سیستم بانکی است.
بانک مرکزی دیروز آخرین وضعیت بازار مسكن را در قالب جزوه 88صفحه‌ای منتشر كرد و در آن، رقم دقیق حجم سرمایه‌گذاری ریالی در كشور برای ساخت مسكن در مدت 6 ماه اول سال90 را اعلام كرد.
گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد در سال90 قیمت ساخت مسكن در سراسر كشور، به دلیل فراوانی ساخت‌ و سازهای مسکن مهر، از قیمت دستوری تعیین‌شده در این طرح تبعیت كرده و رقمی كه دولت برای احداث واحدهای مسکونی مهر –متر مربعی 300 هزار تومان- اجبار كرده بود با اندكی افزایش، ملاك عمل انبوه‌سازان در سایر ساخت‌ و سازهای مسكونی قرار گرفته است، طوری كه در نیمه اول پارسال برای ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در كل مناطق شهری كشور رقمی معادل 333 هزار تومان (میانگین) توسط سازنده‌ها هزینه شده است.
اما در مقابل این هم خوانی، ناسازگاری در بازار زمین به قدری وسعت پیدا كرده كه به رغم اقتصادی بودن هزینه ساخت، بخش زیادی از سازنده‌ها در طول سال گذشته تحت تأثیر قیمت بالای زمین موفق نشدند پروژه‌های جدید تعریف كنند.
بر اساس گزارش بانک مرکزی، زمین‌هایی كه در ساخت‌ و سازهای مسكونی سال گذشته استفاده شده، هر مترمربع آن به طور میانگین 583 هزار تومان برای سازنده‌ها هزینه داشته است.
هزینه زمین برای ساخت مسكن در تهران نیز طی نیمه اول پارسال متر مربعی یك میلیون و 916هزار تومان بوده است.
از آنجا كه هزینه ساخت در كل كشور و شهر تهران طی این مدت به ترتیب 333 هزار تومان و 400 هزار تومان بوده، مشخص می‌شود خرید زمین 70 درصد از نقدینگی مورد نیاز برای ساخت مسكن را در همان ابتدای پروژه می‌بلعد.
بانک مرکزی در گزارشی كه تازه منتشر كرده، از افزایش 58 درصدی قیمت زمین در كشور خبر داده، در حالی كه نرخ رشد قیمت زمین در تهران را 21 درصد برآورد كرده است.
زمین از كنترل خارج است
تحلیل ارقام ارائه‌ شده از سوی بانک مرکزی حاكی است: رشد جهش گونه قیمت زمین مسكونی طی سال گذشته، عملاً اهداف دولت از اجرای طرح مسکن مهر برای تعدیل بازار زمین را ناكام گذاشته است.
دولت با واگذاری رایگان زمین به مسکن مهر به دنبال كاهش قیمت زمین در بازار ساخت‌ و سازهای غیر مهر بود، اما اینكه چرا از این بازار پاسخ نگرفته است به قیمت واقعی زمین‌های مسکن مهر برمی‌گردد. این زمین‌ها چون از ابتدا در مناطق ارزان شهرها –عمدتاً بیرون شهرها- جانمایی شده بودند، واگذاری آن‌ها برای ساخت مسکن تأثیری در زمین‌های مرغوب داخل شهرها نداشت.
از سوی دیگر حجم محدود زمین مسكونی در داخل شهرها، تا حدود زیادی دست دولت در كنترل قیمت را بسته است مگر اینكه تراکم ساختمانی در شهرها را افزایش دهد.
بر اساس این گزارش، در مقابل افزایش 58 درصدی قیمت زمین در كشور، هزینه ساخت فقط 12 درصد افزایش پیدا كرده است.
رییس كانون انبوه‌سازان در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: در كلان‌شهرها حداقل 40 درصد هزینه‌های ساختمانی صرف خرید زمین می‌‌شود و چون كه بانك‌ها، اولین قسط وام ساخت را بعد از پی کنی پرداخت می‌كنند، هیچ تسهیلاتی بابت تأمین زمین به سازنده‌ها تعلق نمی‌گیرد.
ایرج رهبر به نظام بانكی پیشنهاد كرد: شیوه‌ای برای پرداخت وام زمین علاوه بر وام ساخت طراحی شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد» اثر رشد شدید قیمت زمین طی نیمه اول پارسال، به خوبی در بازدهی ساخت ‌و ساز طی همین مدت قابل مشاهده است. در 6 ماه اول سال90، تعداد واحدهای مسكونی در حال ساخت 8/0 درصد افت كرد، در حالی كه سال قبل از آن، حجم ساخت ‌و ساز بیش از 15 درصد افزایش را تجربه كرده بود.
17000 میلیارد تومان سرمایه‌گذاری
بخش دیگری از گزارش جدید بانک مرکزی به حجم سرمایه‌گذاری‌های ریالی انبوه‌سازان در نیمه اول سال 90 اختصاص دارد، به طوری كه سازنده‌ها در كل كشور 17 هزار میلیارد تومان برای احداث واحدهای مسكونی در این مدت هزینه كردند كه این میزان 40 درصد نسبت به مدت مشابه سال89 افزایش نشان می‌دهد. از این رقم، 12 هزار میلیارد تومان صرف تكمیل واحدهای مسكونی در حال ساخت شده و مابقی برای شروع واحدهای جدید هزینه شده است.
همچنین در تهران نیز طی نیمه اول سال گذشته 4 هزار و 760 میلیارد تومان سرمایه‌گذاری در بازار ساخت مسكن انجام شد كه 43 درصد رشد داشت. در تهران 69 درصد از سرمایه‌گذاری‌های سال گذشته -3200 میلیارد تومان- برای تكمیل واحدهای در حال ساخت صر‌ف شده است.
محل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی سال90 انبوه‌سازان نشان می‌دهد سازنده‌ها فعلاً به تكمیل واحدهای در حال ساخت علاقه دارند كه دلیل عمده آن، همان بحث گرانی زمین است.
عرضه در تهران بهتر از كشور
گزارش «دنیای اقتصاد» از بخش آخر گزارش جدید بانک مرکزی درباره اوضاع بازار مسكن حاكی است: در نیمه اول سال90 در كل شهرهای كشور ساخت 282 هزار و 964 واحد مسكونی به انتها رسیده و این تعداد واحد، روانه بازار مصرف شده كه 8درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد داشته است.
در تهران نیز طی این مدت 67 هزار واحد مسکونی، به مرحله تكمیل رسید و به بازار خرید عرضه شد كه 13درصد رشد را تجربه كرده است.
با توجه به میزان تقاضای ماهانه خرید مسكن در كشور و تهران كه از روی حجم معاملات روزانه ثبت‌شده در سامانه رهگیری، قابل محاسبه است، می‌توان گفت: تعداد واحدهای جدید عرضه شده به بازار مصرف در كشور فاصله فوق‌العاده زیادی با حجم تقاضا دارد كه البته در تهران این فاصله تا حدودی قابل تحمل است.
سال گذشته در تهران طی نیمه اول سال حدود 100 هزار معامله خرید مسكن انجام شد كه در این مدت معادل 67 درصد خرید ‌و فروش‌ها، واحد جدید در اختیار خریداران قرار گرفته بود.
 

ارتباط با ما

برای بهره گیری از مشاوره تلفنی و هماهنگی با
کارشناس رسمی دادگستری
با شمـاره اختصاصی
49 86 25 22
مهدی خانی
تمـاس حاصل فرمائید.

تلفـن
30 86 25 22
38 86 25 22
98 11 76 22
96 11 76 22

فکس
49 86 25 22
95 11 76 22

پیغام گیر
97 11 76 22

تلفن همراه
فقط برای موضوع
تعیین قیمت املاک

3060 - 315 - 0912
3060 - 315 - 0919

نشانی
تهران،  بلوار میرداماد
ایستگاه نفت جنوبی
شماره 268،  واحد 5

www. کارشناس-رسمی-دادگستری.com
info@کارشناس-رسمی-دادگستری.com