کارشناس رسمی دادگستری

Official Expert of Justice

توانمندی ها

ساخت و ساز مسکن مهر

اگر امروز بسیاری از کارشناسان اعتقاد دارند کیفیت ساخت و ساز مسکن مهر با استانداردهای ساختمان سازی در کشور مطابقتی ندارد، یکی از دلایل آن  به عدم توجه مسوولان امر به نظرات کارشناسی سازمان مدنی و تخصصی چون نظام مهندسی ساختمان کشور ربط دارد. با توجه به اینکه سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور بر اساس قانون به عنوان مرجع تخصصی واحد فنی و مهندسی کشور و بر اساس نیازهای کشور به رسمیت شناخته شده اما با اجرای پروژه مسکن مهر در دولت نهم، مسوولان دولتی شیوه ساخت و ساز مسکن و اصول شهرسازی را بر مبنایی الگوهای سلیقه‌ای در دستور کار قرار دادند. در مقابل نیز این نهاد تخصصی  در دولت محمود احمدی نژاد به دلیل رخنه کردن افراد نزدیک به دولت تا حدود بسیاری از کارکردهای اصلی خود در توسعه بخش مهندسی و ساختمان کشور فاصله گرفته است. بهر شکل درباره ابعاد اقتصادی، اجتماعی و فنی و مهندسی و دخالت مستقیم در ارائه الگوهای ساخت و ساز توسط دولت در بخش مسکن که نمونه بارز آن پروژه مسکن مهر است با محسن بهرام غفاری یکی از اعضای هیأت مؤسس سازمان نظام مهندسی ساختمان و پایه گذار مقررات ملی ساختمان کشور که  نزدیک به چهار سال هم ریاست نظام مهندسی ساختمان استان تهران را بر عهده داشت به گفت و گو پرداختیم. مشروح این گفت و گوی مجله آسمان با بهرام غفاری که بزودی کرسی عضو هیأت مدیره نظام مهندسی ساختمان کشور را به یکی از اعضای جدید هیأت مدیره ششمین دوره نظام مهندسی ساختمان تحویل خواهد داد در ادامه می‌خوانید؛

آقای بهرام غفاری با توجه اینکه شما پایه گذار مقررات ملی ساختمان در کشور هستید از منظر کارشناسی کیفیت واحدهای مسکونی ساخته شده در قالب پروژه مسکن مهر را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

قبل از پاسخ به این پرسش ابتدا می‌خواهم به پیشینه پروژه مسکن مهر اشاره کنم. خوب است بدانیم چه اتفاقاتی رخ داد تا این پروژه موسوم به مسکن مهر به اولویت اصلی برنامه‌های مسکن دولت نهم و دهم تبدیل شد. طرح مسکن مهر یکی پیشنهادات فرعی در طرح جامع مسکن کشور در قالب برنامه چهارم توسعه بود. دولت اصلاحات تصمیم گرفت مطالعات برنامه چهارم در بخش مسکن تحت عنوان طرح جامع مسکن کشور انجام شود. برای اولین بار در تاریخ مسکن کشور طی دو سال تمام عوامل موثر بر بخش مسکن از عوامل اقتصادی گرفته تا مسائل اجتماعی و فرهنگی توسط بیش از 60 نفر از کارشناسان برجسته و خبرگان اقتصادی کشور به بررسی گذاشته شد. از جمله مسائل مطرح شده در طرح جامع مسکن کشور، موضوع فرعی‌ای بود؛ تحت این عنوان که از مکانیزم‌های اجاره زمین مانند اجاره 99 ساله که در برخی کشورها تجربه شده بود تا قیمت زمین از کل هزینه ساخت خانه به صفر برسد و مردم کم درآمد با این شیوه بتوانند با کمترین هزینه صاحب خانه شوند، استفاده شود.  بر این اساس پیش بینی شده بود تا این طرح به شکل پایلوت در دو منطقه انجام و پس از موفقیت در طول برنامه چهارم تنها در 14 نقطه مشخص اجرایی شود. اما با پایان عمر دولت اصلاحات و روی کار آمدن دولت نهم، نظریه استفاده از زمین‌های شبه وقف یا همان اجاره 99 ساله موسوم به طرح مسکن مهر به یکباره بر تمامی برنامه‌های طرح جامع مسکن کشور سایه سنگینی انداخت. در نتیجه تمام مطالعات 19 جلدی این طرح به حاشیه رفت و بر اساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن طرح  مسکن مهر ستون اصلی سیاست‌های بخش مسکن در دولت نهم در نظر گرفته شد.

یعنی طرح مسکن مهر نباید در ابعاد گسترده اجرایی می‌شد؟ کمبود زمین یکی از مشکلات اساسی طرح مسکن مهر است. چرا دولت علی رغم اینکه آگاه بود منابعی محدودی به ویژه در تأمین زمین در اختیار دارد، تاکید به اجرای این طرح آن برای ساخت بیش یک میلیون واحد مسکونی در سال داشت؟

همان طور که گفتم، دولت نهم طرح جامع مسکن کشور که حاصل بررسی کارشناسی  48 سال از فعالیت‌های بخش مسکن از ابتدای تاسیس وزارت  آبادانی و مسکن تا وزارت مسکن و شهرسازی بود را به حاشیه کشاند تا طرح کوچک و فرعی بنام مسکن مهر را اجرایی کند. طرح مسکن مهر چتری بر تمام فعالیت‌های بخش مسکن و شهرسازی باز کرد که پس از 6 سال از اجرا کنار زده شده است و  آثار مخرب خود را نمایان کرده است.از سوی دیگر ظرفیت تولید مسکن در کل کشور با احتساب توان بخش خصوصی و مصالح ساختمانی و نیروی انسانی ، 400 تا 500 هزار واحد مسکونی در سال در کل کشور است. در مقابل شاهد بودیم که دولت  بدون توجه به ظرفیت و پتانسیل تولید مسکن در کشور وعده عجیب و غیر قابل عملی را داد. دولت وعده داد تا سالانه 5/1 میلیون واحد مسکونی در قالب پروژه مسکن مهر ساخته شود اما در عمل حتی نتوانست نیمی از این رقم را در یک سال محقق کند. اکنون نیز شاهدیم پس از  6 سال کمتر از 500 هزار واحد به بهره برداری رسیده است. از سوی مسئله اصلی تأمین زمین مناسب برای ساخت این واحدهای مسکونی بود. دولت متعهد شده بود که زمین‌های لازم به استعداد ساخت بالغ بر 5/1 میلیون واحد مسکونی را آن هم به شکل رایگان واگذار کند. درحالی‌که مشکل مسکن در کشور در کلان شهرها و شهرهایی بود که ظرفیت زمین محدود است. یکی از مسائل مسکن در کشور کمبود زمین است اما دولت تنها با راه اندازی تبلیغات نمایشی سعی کرد صورت مسئله را پاک کند. در نتیجه دولت با واگذاری زمین در نقاطی که عمدتاً از زمین مناسب و امکانات زیر بنایی و تأسیسات برخوردار نبودند تنها اهداف خود را در این شوی تبلیغاتی پیش برد. شاهدیم در 30 کیلومتری قزوین در منطقه‌ای بنام آبیک خانه‌هایی ساخته شده نه تنها مشکلات خدمات رفاهی و زیربنایی دارد بلکه قابل سکونت هم نیستند.

به گفته مسوولان بخش مسکن کشور از ابتدای اجرای پروژه مسکن مهر تا کنون بالغ بر ?? میلیارد دلار برای تأمین مالی این پروژه تزریق شده است. دولت در تأمین مالی مسکن مهر اعتبارات بانکی را هزینه کرده است، وقتی دولت تأمین مالی را بر اساس منابع بانکی قرار می‌دهد در حقیقت از سپرده‌های بانکی که توسط مردم به امانت نزد بانک‌ها گذاشته شده، استفاده کرده است. این در حالی است که بانک‌ها بر اساس قوانین بانکداری اسلامی متعهد و موظف هستند که به عنوان وکیل منابع مردمی را در پروژه‌های سرمایه گذاری کنند که بازدهی بالا و ریسک کمتری داشته باشد. اما در مقابل شاهد هستیم بخشی از اعتبارات بانک‌ها به پروژه‌ای تخصیص داده شده است که در حال حاضر کارشناسان فن این پروژه را شکست خورده عنوان می‌کنند. ارزیابی شما چیست؟

اولین اثرات جبران ناپذیر طرح مسکن مهر وارد کردن فشار سنگین به بانک‌ها در پرداخت تسهیلات برای ساخت این واحدهای مسکونی  بود. کسری منابع بانکی که این روزها مسوولان نظام پولی و بانکی کشور از آن گلایه می‌کنند، بخش اعظمش به همین پروژه مسکن مهر برمی گردد. در واقع در دولت نهم و دهم اجرای دو طرح مسکن مهر و بنگاه‌های زودبازده که تکیه اصلی ان‌ها بر منابع بانکی بود باعث شد تا فشار مضاعفی به بانک‌ها وارد شود و در نتیجه امروز بحران بانکی که اقتصاد کشور با آن دست و پنجه نرم می‌کند در اینجا ریشه دارد. نباید دولت تسهیلات بانکی و سپرده‌های مردم را در پروژه‌هایی صرف می‌کرد که نه تنها سوددهی ندارد بلکه امید به بازگشت باز پرداخت تسهیلات صفر است. تصور نمی‌کنم دولت بتواند این منابع را جبران کند. چرا که به اشخاصی این تسهیلات پرداخت شده که عمدتاً از اقشار کم درآمد جامعه هستند و توان باز پرداخت تسهیلات را ندارند. از طرفی خانه‌هایی ساخته شده هم از نظر کیفیت به قدری نازل هستند که حتی برای این افراد قابل سکونت نیستند آن وقت چگونه دولت انتظار دارد این منابع باز پرداخت شود.

آقای غفاری شما به کیفیت نازل خانه‌های مسکن مهر اشاره کرید؛ شما به عنوان پایه گذار مقررات ملی ساختمان در کشور و از اعضای هیأت مؤسس نظام مهندسی ساختمان کشور کیفیت واحدهای مسکونی ساخته شده را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

وقتی این طرح مسکن مهر مطرح شد؛ مسوولان دولتی بدون مشورت با نهادهای تخصصی بخش مسکن در مصوبات شیوه مکان یابی و روش‌های فنی و مالی وارد میدان عمل شدند. وقتی نظرات مجموعه فنی و مهندسی کشور نادیده گرفته می‌شود و در شکل گیری نظریه مسکن مهر سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور از ارکان اصلی در بخش مسکن و شهرسازی به بازی گرفته نشد.چه انتظاری وجود دارد امروز شیوه ساخت و ساز با الگوهای خارج از حیطه تخصصی اجرایی نشود. آسیب‌های وارده شده در اجرای این طرح حتی با چندین برنامه جامع مسکن در کشور هم جبران نمی‌شود. چرا که با چالش‌های اساسی در زمینه کیفیت فنی مسکن و مسائل شهرسازی را به بار آورده است. در زمینه رعایت مقررات ملی ساختمان نیز باید گفت خانه‌های ساخته شده از حیث طراحی و معماری و کیفیت در نازل‌ترین درجه قرار دارد و حتی در زمینه استانداردهای فنی و مهندسی دولت کمترین توجه را داشته است. مسکن مهر نمونه بی اعتنایی مطلق به تمام اصول فنی مهندسی و شهرسازی است. امروز نیز نهادهایی که درگیر این پروژه شده‌اند با مشکلات حقوقی بسیاری مواجه هستند و سرگردان شده‌اند چگونه از باتلاقی موسوم به مسکن مهر خارج شوند. حتی در قیمت ساخت و ساز این واحدها نیز اختلاف نظر شدید به وجود آمده است. انبوه سازانی که با دولت همکاری می‌کردند دیگر حاضر نیستند با متری 300 تا 350 هزار تومان این خانه‌ها بسازند. افزایش هزینه‌های ساخت و ساز از مصالح ساختمانی تا دستمزدها باعث شده تا در برخی نقاط این خانه با متری 800 هزار تومان در حال ساخت باشد. تصور کنید متری 800 هزار تومان در حالی است که دولت در حدود 20 تا 25 میلیون را در قالب تسهیلات بانکی پرداخت می‌کند. بقیه هزینه را یک فرد کم درآمد که سال‌ها پیش در این طرح ثبت نام کرده است چگونه می‌خواهد تأمین کند؟. متأسفانه چالش‌های مسکن به بحران بزرگی در کشور تبدیل شده است که گویی آسیب‌های آن بر پیکره اقتصاد و بخش مسکن و شهرسازی کشور قابل جبران نیست.

در پروژه مسکن مهر تا چه میزان مقوله فنی مهندسی مورد توجه قرار گرفته است؟

دولت در اجرایی مسکن مهر برای هر واحد ساخت هر واحد مسکونی هزینه پروانه ساختمان در هر متر مربع 10 هزار تومان تخمین زد. با توجه به این امر برای نظارت فنی و مهندسی متری 3 هزار تومان در مترمربع در نظر گرفته شد. در واقع یک درصد هزینه ساخت شامل خدمات فنی و مهندسی شد. در حالی که در دنیا متوسط درصد ارزش خدمات مهندسی به ارزش ساختمان بین 11 تا 15 درصد در نوسان است. به عنوان یک شاخص گفته می‌شود هر اندازه نسبت هزینه‌های تمام شده ساختمان به نفع خدمات تخصصی تمام شود آن ساختمان از کیفیت و دوام بیشتری برخوردار است. دیگر خودتان قضاوت کنید وقتی این سهم را یک درصد تعیین می‌کنیم معلوم است از قبل چه اتفاقی رخ خواهد داد. اگر شما رئیس بیمارستانی باشید از حقوق پزشکان بکاهید تا مانع صرفه جویی دیگر هزینه‌ها شوید و حقوق سایر پرسنل هم تغییری نکند طبیعی است که نمی‌توانید پزشکان کارآمدی را استخدام کنید. در مسکن مهر شاهدیم این اتفاق افتاد. مهندسان ساختمان که مهم‌ترین اصل ساختمان سازی هستند نادیده گرفته شدند و آن وقت ادعا کردند؛ با متری 300 هزار تومان خانه می‌سازند. در حال حاضر نیز با افزایش قیمت ساخت و ساز مسکن مهر اگر متری 800 هزار تومان در نظر بگیریم تعرفه خدمات مهندسی 5/0 درصد است. درحالی‌که عقل سلیم حکم می‌کند حداقل 10 درصد هزینه ساخت را به خدمات فنی و مهندسی اختصاص دهند تا علاوه بر صاحب خانه کردن مردم کیفیت، ایمنی و بهداشت را برای ان‌ها تضمین کنند. متأسفانه آقایان با متوسل شدن به آیین نامه‌ها و بخشنامه‌ها صورت مسئله را پاک کردند. در مقابل با این قیمت تعرفه مهندسی در مسکن مهر چگونه انتظار داریم الگوهای مقررات ملی ساختمان در ساخت این خانه‌ها رعایت شود!.

با توجه اینکه طرح مسکن مهر در قانون ساماندهی مسکن آمده است و اجرای آن برای دولت‌های بعدی هم لازم‌الاجرا شده است. اما شما معتقدید که مسکن مهر نتوانسته انتظارات را برآورده کند ادامه این پروژه آیا در دولت بعدی، منطقی است؟

مسکن مهر برای قشر کم در آمد برنامه ریزی شده بود و همانند سایر طرح‌های گذشته در بخش مسکن ابتدا باید در ابعاد کوچک مثلاً برای 50 هزار واحد پیش بینی می‌شد. آن وقت اگر در اجرا موفق می‌شد در سطح کلان‌تر می‌توانستند برنامه ریزی کنند.درست است آقایان با جنجال‌های تبلیغاتی می‌خواستند نشان دهند مسکن مهر موفق است. اما تمام واقعیت این نبود. زمین‌ها عمدتاً در مکان‌هایی واگذار شده که ارزش افزوده چندانی ندارند و تنها 10 درصد ارزش کل ساختمان را در برمی گیرد. در واقع 90 درصد هزینه بر روی زمینی صرف می‌شود که 10 درصد هم کمتر ارزش ندارد. وقتی زمینی بی ارزش است پس از چند سال که از عمر مفید ساختمان کاسته می‌شود دیگر  آن خانه ارزشی نخواهد داشت. در حالی که ارزش افزوده در بخش مسکن بر روی زمین تعیین می‌شود. چرا قیمت مسکن در شمال شهر تهران  گران‌تر از جنوب شهر است. چون قیمت زمین در این منطقه بالاست به خاطر اینکه ارزش افزوده بیشتری دارد و متقاضی دارد. اما دولت تنها به دنبال این بود که بگوید طرح مسکن مهر موفق است و دروغ گفته‌اند این طرح شکست خورده است. از سوی دیگر در بعد اجتماعی و فرهنگی هم مسکن مهر به سمت فاجعه حرکت می‌کند. مسکن مهر از یک سو درست مکان یابی نشده است و از سوی دیگر طراحی شهری یا به عبارت بهتر عدم طراحی و برنامه ریزی شهری در آن‌ها موجب شده که این طرح‌ها به شکل گیری مجموعه‌های بزرگ با تراکم بسیار بالا و پایین‌ترین سطح خدمات شهری باشند و این فاجعه بسیار بزرگی است.چگونه می‌توان گفت طرحی که این همه مشکلات و بحران را دامن زده است و برخی از آثار و لطمات آن هنوز هویدا نشده است در دولت بعدی هم ادامه پیدا کند؟
 

ارتباط با ما

برای بهره گیری از مشاوره تلفنی و هماهنگی با
کارشناس رسمی دادگستری
با شمـاره اختصاصی
49 86 25 22
مهدی خانی
تمـاس حاصل فرمائید.

تلفـن
30 86 25 22
38 86 25 22
98 11 76 22
96 11 76 22

فکس
49 86 25 22
95 11 76 22

پیغام گیر
97 11 76 22

تلفن همراه
فقط برای موضوع
تعیین قیمت املاک

3060 - 315 - 0912
3060 - 315 - 0919

نشانی
تهران،  بلوار میرداماد
ایستگاه نفت جنوبی
شماره 268،  واحد 5

www. کارشناس-رسمی-دادگستری.com
info@کارشناس-رسمی-دادگستری.com