کارشناس رسمی دادگستری

Official Expert of Justice

توانمندی ها

۴۶ نکته درباره آداب و احکام مشارکت در ساخت

۱: اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه ،خوش نامی ،توانایی مالی و فنی ،وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد.
۲: تعیین قدرالسهم شرکا با توجه به نوع سند ، محله ، سازنده و ... بسیار متفاوت و متغیر است. این قدرالسهم در هنگام شراکت با سازندگان تجربی کفه قدرالسهم به نفع مالک توافق می‌شود ولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت ، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است ، اگر چه در واقع هردو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود.
۳: برای قراردادهای مشارکت در ساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد.
۴: پس از اتمام سقف و ستون و دیوارچینی حتماً فی ما بین شریک سازنده و مالک ، تقسیم نامه‌ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم ، کیفیت و زمان فروش واحدهای متعلق به خود تنظیم شود.
۵: انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده  نباید فراموش شود.
۶: انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد.
۷: حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر و تعطیلی پروژه توسط شریک سازنده ، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
۸: کیفیت ساخت آپارتمان‌های متعلق به مالک و شریک سازنده یکسان و برابر باشد.
۹: برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت و داوری استفاده شود.
۱۰: توصیه می‌شود به جای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوش نام ،معتبر و پرتجربه شریک شود.
۱۱: به جای فسخ و اقاله قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ و اقاله قرارداد ،پس از شروع عملیات تخریب  و یا گود برداری دیگر معنا و مفهومی ندارد.
۱۲: برای انتخاب نقشه معماری و... حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید.
۱۳:  اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.
۱۴: در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود.
۱۵: حتماً موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت و اجرا در ضمن قرارداد رعایت و توجه شود.
۱۶: مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود.
۱۷: حتماً آزمایش خاک از شریک سازنده مطالبه شود.
۱۸: مسئولیت پاسخگویی به هر گونه دعوی حقوقی و کیفری و سایر ادعاها به عهده شریک سازنده) گذاشته شود.
۱۹: قبل امضاء قرارداد مشارکت راجع به کم و کیف اجرای تعهدات و قول و قرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود.
۲۰: موضوع هارد شیپ  (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیر مترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود.
۲۱: برای اجرای تعهدات شریک سازنده ، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.
۲۲: مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین بر اساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و... می‌باشد.
۲۳: واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدرالسهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش و اجاره صریحاً مشخص شود.
۲۴: کیفیت تحویل آپارتمان‌ها بر اساس قابلیت بهره برداری و بدون هیچ عیب و ایرادی باید همراه باشد.
۲۵: پس از اتمام هر مرحله از ساخت و ساز ، به مالک تحویل شود و از وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکت‌های متخصص گواهی .تائید نامه اخذ و یک نسخه به مالک تحویل شود.
۲۶: قبل از فک رهن ملک توسط مالک ، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.
۲۷: تکلیف مصالح ساختمان‌های کلنگی را مشخص کنید.
۲۸: تکلیف خطوط تلفن‌های دایر فی مابین طرفین مشخص شود.
۲۹: در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک و نحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمایید.
۳۰: تعیین تکلیف هزینه‌های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک و نحوه تعیین هیأت مدیره ساختمان و... مشخص شود.
۳۱: تنظیم جدول گانت چارت (سی .پی .ام) CPM  فراموش نشود.
۳۲: هزینه‌های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی ، مالیات ، هزینه بیمه، هزینه‌های انشعاب آب ، برق، گاز و... مشخصاً و صراحتاً توافق شود.
۳۳: از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با شخصیت‌های حقوقی اجتناب شود.
۳۴: مسئولیت و هزینه‌های نحوه تنظیم سند و صورت جلسه تفکیکی و...دقیقاً مشخص شود.
۳۵: قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد.
۳۶: محل نگهداری اسناد و مدارک ملک مورد مشارکت وهم چنین کیفیت وکالت نامه به نام شریک سازنده توافق شود.
۳۷: اساس مشارکت در ساخت، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق لازم صورت پذیرد.
۳۸: تعیین قدرالسهم شرکا بسیار متفاوت و متغیر است مثلاً مشارکت با یک آرشیتکت خوش‌نام و خوش ذوق و خلاق، مالکین ترجیح میدهند درصد کمتری بگیرند، چرا که آپارتمانهایی که آرشیتکت میسازد بسیار گرانتر از سازههای بنّایی است.
۳۹:  در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید.
۴۰:   ضمانت اجرایی قابل قبولی را در این گونه قراردادها باید تعریف کرد.
۴۱:  تقسیم نامه بین شرکا تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هر یک از دو شریک.
۴۲:  انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده.
۴۳:  انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اِتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد.
۴۴: حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیر متعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
۴۵: کیفیت سازهها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد.
۴۶:  برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضی الطرفین تعیین شود.

ارتباط با ما

برای بهره گیری از مشاوره تلفنی و هماهنگی با
کارشناس رسمی دادگستری
با شمـاره اختصاصی
49 86 25 22
مهدی خانی
تمـاس حاصل فرمائید.

تلفـن
30 86 25 22
38 86 25 22
98 11 76 22
96 11 76 22

فکس
49 86 25 22
95 11 76 22

پیغام گیر
97 11 76 22

تلفن همراه
فقط برای موضوع
تعیین قیمت املاک

3060 - 315 - 0912
3060 - 315 - 0919

نشانی
تهران،  بلوار میرداماد
ایستگاه نفت جنوبی
شماره 268،  واحد 5

www. کارشناس-رسمی-دادگستری.com
info@کارشناس-رسمی-دادگستری.com