کارشناس رسمی دادگستری

Official Expert of Justice

توانمندی ها

موجر و مستأجر

تعریف اجاره
اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر) خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستأجر) برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه) به اجاره واگذار می‌کند

شرایط اجاره
۱- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی‌تواند ملکی را به اجاره دهد مستأجر هم می‌تواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد
۲-مدت اجاره باید معین باشد : اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلاً یک سال یا دو سال یا چند ماه ..) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولاً یک سال تعیین می‌شود
۳- موجر و مستأجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمی‌توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد می‌تواند از جانب آن‌ها اجاره کند یا اجاره بدهد
۴-اجاره کتبی : طبق قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ ، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و مضافاً در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستأجر سال۷۶ بهره‌مند شوند . اگر طرفین(موجر و مستأجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می‌گردند که باعث می‌شود ماه‌ها و شاید سال‌ها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.

تکالیف موجر
۱- تحویل مورد اجاره به مستأجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستأجر نماید
۲- بر گرداندن پول پیش مستأجر به هنگام تخلیه: چون معمولاً در قراردادهای اجاره پول پیش از مستأجر می‌گیرد در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستأجر بر گرداند
۳-انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آن را انجام دهد

موجر
فردی است که صاحب و مالک خانه و آپارتمان و یا مغازه می‌باشد و آن را اجاره می‌دهد

مستأجر
فردی است که با پرداخت کرایه خانه یا آپارتمان و یا مغازه را اجاره می‌کند

تکالیف مستأجر
۱-پرداخت کرایه : معمولاً پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و لذا مستأجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستأجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستأجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می‌کند دیگر اجاره بها نمی‌پردازد در مواردی که مستأجر رهن کامل می‌کند معمولاً مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولاً کرایه‌ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد موجر اجاره بها (کرایه ) هم می‌گیرد
۲- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد
۳-.انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره :اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپ‌ها یا پریز و کلید برق و قفل درها …داشته باشد مستأجر خودش باید این کارها را انجام دهد
۴-.پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستأجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می‌کند هزینه‌های آن را هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستأجر باید پرداخت کند
۵-.جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستأجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت کند
۶- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره : مستأجر باید به گونه‌ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستأجر باید خودش آن را جبران کند
۷- خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره‌ای : اگر مستأجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلاً طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلاً به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

حقوق مستأجر
۱-در خانه یا آپارتمان مسکونی :
مستأجر معمولاً برای سکونت خود و افراد خانواده‌اش خانه‌ای را اجاره می‌کند بنابراین او حق دارد از انباری و یا پارکینگ مشترک استفاده کند مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد اگر مستأجر پول پیش به موجر داده باشد در هنگام تخلیه می‌تواند آن را از موجر پس بگیرد اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد مستأجر می‌تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد . مستأجر می‌تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد .

۲-در مغازه و محل کسب :
-
در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب مستأجر صرفاً باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده اشتغال یابد .بنابراین و در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را دارد.
-در این نوع از اجاره موجر معمولاً با گرفتن سر قفلی مغازه‌اش را اجاره می‌دهد. در هنگام تخلیه مستأجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بدهد سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستأجر پرداخت خواهد شد.
لکن در بحث اجاره محل کسب باید به این نکته توجه کرد که اجاره محل‌های کسب بعد از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ می‌باشد و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ می‌باشد. که این دو قانون باهم تفاوت‌های اساسی دارند که در بخش‌های بعدی توضیحات بیشتری خواهیم داد.

حقوق موجر
۱-دریافت اجاره بها در مواعد مقرر .
۲-حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد . لکن در این مورد باید به اجاره محل کسب‌هایی که قبل از سال ۷۶ اجاره داده شده است توجه کرد چرا که برابر قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی‌شود.
۳-حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.

خسارت به مال مورد اجاره
اگر مستأجر باعث ورود خسارت به مغازه یا خانه موجر شود باید آن را جبران کند مثلاً اگر مستأجر شیشه‌های خانه یا مغازه را شکسته یا سایر اشیای موجر در محل را خراب کرده باشد باید در هنگام تخلیه یا خودش آن‌ها را تعمیر و اصلاح کند یا هزینه‌های آن را به موجر بپردازد اگر مستأجر از پرداخت خسارت خودداری کند موجر می‌تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارت‌های خود به دادگاه مراجعه کند و دادگاه از طریق پول پیش مستأجر که نزد موجر است خسارت‌های موجر را جبران می‌کند

سر قفلی
تعریف : مبلغی است که موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستأجر دریافت می‌کند و در ازای آن مغازه را به مستأجر اجاره بنابراین سر قفلی فقط در مغازه و املاک تجاری وجود دارد

مقدار سر قفلی : تعیین مقدار سر قفلی با توجه به نرخ بازار با توافق موجر و مستأجر تعیین می‌شود. هر قدر که مقدار سر قفلی بالاتر باشد، مقدار کرایه کمتر است.

انتقال سر قفلی : در قراردادهای اجاره منعقده پس از سال ۱۳۷۶ مستأجر حق دارد مغازه را به فرد دیگری واگذار کند اما اگر در قرارداد اجاره حق انتقال (اجاره دادن)مغازه از مستأجر سلب شده باشد او حق ندارد مغازه را به دیگری بدهد در موردی که مستأجر حق اجاره دادن مغازه را دارد می‌تواند سر قفلی هم از مستأجر جدید بگیرد یعنی در قبال اجاره دادن مغازه از مستأجر جدید مبلغی همانند سر قفلی که خودش به مالک داده یا مبلغی کمتر یا بیشتر از آن بگیرد در این صورت مستأجر دوم هنگام تخلیه می‌تواند سر قفلی را از مالک مطالبه کند . لکن در قراردادهای اجاره محل کسب منعقده قبل از ۱۳۷۶ که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶است مستأجر حق انتقال مورد اجاره را ندارد و در صورت انتقال نه تنها موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند بلکه به مستأجر صرفاً نصف سرقفلی تعلق می‌گیرد.

-اختیاری بودن سر قفلی : منظور این است که ایجاد سر قفلی اجباری نمی‌باشد و اگر طرفین (موجر و مستأجر)توافق کنند که سر قفلی در کار باشد و فقط درازای اجاره بهای ماهانه مغازه را اجاره کند دیگر سر قفلی وجود نخواهد داشت و هنگام تخلیه مستأجر نمی‌تواند حق سر قفلی را مطالبه کند و باید ملک را تخلیه کند بدون اینکه چیزی به عنوان سر قفلی بگیرد

تخلیه و استرداد سر قفلی : اگر مالک، ملک تجاری خود را با گرفتن سر قفلی اجاره دهد به هنگام تخلیه وی باید سر قفلی را به نرخ روز به مستأجر پرداخت کند در صورت اختلاف موجر و مستأجر در مورد قیمت سر قفلی کارشناس رسمی دادگستری اظهار نظر می‌کند

تضمین تخلیه
اگر مستأجر خانه یا آپارتمان یا مغازه را در پایان قرارداد تخلیه نکند موجر می‌تواند از دادگاه بخواهد مستأجر را اجبار به تخلیه نماید برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش پرداخت را به مستأجر برگرداند معمولاً موجر به هنگام قرارداد چک یا سفته‌ای از مستأجر می‌گیرد که در صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می‌تواند آن چک یا سفته را به اجرا بگذارد

انواع اجاره
۱-اجاره خانه و آ پارتمان مسکونی: در این نوع اجاره مستأجر برای سکونت خود و افراد خانواده خانه یا واحد آپارتمانی را معمولاً برای یک سال اجاره می‌کند موجر معمولاً مبلغی به عنوان پول پیش از مستأجر دریافت می‌کند و مبلغی هم ماهانه به عنوان اجاره بها تعیین می‌شود
۲-اجاره مغازه و محل کسب: گاهی مستأجر برای اشتغال به کسب (طلا فروشی .سوپر مارکت .خیاطی .لوازم الکتریکی …. )مغازه‌ای را اجاره می‌کند در این نوع اجاره‌ها موجر معمولاً مبلغی به عنوان سر قفلی دریافت می‌کند که در بخش‌های بعد توضیح می‌دهیم

بر هم زدن قرارداد اجاره
۱-فسخ از سوی مستأجر:
-
معمولاً در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که مستأجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند در این صورت با تسویه حساب موجر و مستأجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد و موجر با پرداخت پول پیش مستأجر یا چک تضمینی خانه یا مغازه را از مستأجر تحویل می‌گیرد .
-
گاهی خانه یا مغازه معیوب و ناقص است مانند اینکه موجر اعلام کند خانه‌اش سیستم گرمایشی و سرمایشی دارد در حالی که چنین نبوده یا موجر اعلام کند خانه‌اش صد متری است در حالی که هفتاد متری بوده در این مورد مستأجر حق دارد اجاره را بر هم بزند

نکته: برای فسخ اجاره مراجعه به دادگاه لازم است .

۲- فسخ از سوی موجر :
-
اگر مستأجر محل اجاره را تبدیل به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون کند موجر می‌تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را بر هم بزند .
-
همچنین اگر مستأجر به گونه‌ای از مال مورد اجاره استفاده کند که موجب خرابی و خسارت به ملک شود موجر می‌تواند از دادگاه منع مستأجر را بخواهد اگر منع مستأجر ممکن نبود موجر می‌تواند اجاره را بر هم بزند .
۳-توافق موجر و مستأجر برای بر هم زدن قرارداد: اگر موجر و مستأجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند این عمل را اقاله می‌گویند معمولاً هر قراردادی را می‌توان با توافق دو طرف آن بر هم زد

تقاضای مهلت برای تخلیه
اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستأجر محل را تخلیه نکند موجر به دادگاه مراجعه می‌کند تا مستأجر را به تخلیه ملک مجبور نماید اگر مستأجر به علتی نتواند تخلیه کند و تقاضای مهلت کند دادگاه با بررسی وضعیت مستأجر معمولاً یک ماه به او مهلت می‌دهد تا ملک را تخلیه کند در این صورت مستأجر باید اجاره بهای یک ماه را هم بپردازد

دقت در تنظیم قرارداد اجاره
با توجه به اینکه قوانین مختلفی در مورد اجاره (به ویژه اجاره محل کسب و تجارت)وجود دارد موجران و مستأجران حتماً باید از وکلا و مشاورین حقوقی یا حقوق‌دانان در تنظیم قرارداد اجاره بهره‌مند شوند زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکردن شرایط قانونی ممکن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود نباشد و یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی سر قفلی به مستأجر بپردازد .
یا ممکن است مستأجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد حق سر قفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران ناشدنی بر او وارد شود
سرگردانی در دادگاه‌ها: بنابراین برای پیش گیری از ضایع شدن حقوق موجر و مستأجر و همچنین جلوگیری از سرگردانی آن‌ها در راهروهای دادگستری عاقلانه این است که در تنظیم اجاره از نظر و کمک وکیل یا مشاوره حقوقی حتماً استفاده شود .

 

 

ارتباط با ما

برای بهره گیری از مشاوره تلفنی و هماهنگی با
کارشناس رسمی دادگستری
با شمـاره اختصاصی
49 86 25 22
مهدی خانی
تمـاس حاصل فرمائید.

تلفـن
30 86 25 22
38 86 25 22
98 11 76 22
96 11 76 22

فکس
49 86 25 22
95 11 76 22

پیغام گیر
97 11 76 22

تلفن همراه
فقط برای موضوع
تعیین قیمت املاک

3060 - 315 - 0912
3060 - 315 - 0919

نشانی
تهران،  بلوار میرداماد
ایستگاه نفت جنوبی
شماره 268،  واحد 5

www. کارشناس-رسمی-دادگستری.com
info@کارشناس-رسمی-دادگستری.com