کارشناس رسمی دادگستری

Official Expert of Justice

توانمندی ها

حق کسب و پیشه و سرقفلی


روابط موجر و مستأجر ، تقریباً یک مسئله قدیمی است ، در بحث اجاره محل کسب و کار با ورود مسئله  سرقفلی  و پدیده‌ای به نام   حق کسب و پیشه و تجارت  روابط موجر و مستأجر را پیچیده و حتی اختلافات را هم عمیق‌تر کرده است .
از آنجا که عموم مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را یکی می‌دانند ولیکن از لحاظ حقوقی و قانونی مجزا هستند ابتدا تعریفی از سرقفلی و حق کسب و پیشه را ارائه می‌کنیم.


مفهوم و معنی اصطلاحی

سرقفلی :

پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی ، توسط مالک از مستأجر دریافت می‌شود.
حق کسب و پیشه و تجارت
حقی است که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود برای محل کارش قائل می‌شود و در تعریفی روشن-تر : حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می‌کنند این حق ناشی از تقدم در اجاره ، حسن شهرت ، جمع آوری مشتری ، و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستأجر محل به وجود آمده است .
در واقع امر حق کسب و پیشه تنها به مستأجر تعلق دارد و مالک نمی‌تواند دارای این حق شود به عنوان مثال مالکی که ملک تجاری خود را به تازگی احداث کرده و هیچ گونه فعالیتی کسب و کار هم نداشته است سرقفلی آن را معامله کرده و به مستأجر انتقال می‌دهد لذا شرط تحقق این حق برقراری یک رابطه استیجاری است.
قانون گذار در سال 1376 از واژه سرقفلی استفاده کرده و تا قبل از آن حق کسب و پیشه و تجارت ذکر می‌شد.  بعضی از حقوق‌دانان قبل از تصویب قانون 1376 معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان آن دو قائل نبودند،  اما گروهی دیگر کاملاً از هم جدا می‌دانستند در واقع با تعریف اولیه فوق هم مشخص می‌شود که این دو واژه با هم تفاوت دارند .
سرقفلی و حق کسب و پیشه دارای سه تفاوت عمده می‌باشند:[1]
1-  سرقفلی در اول عقد اجاره به مالک پرداخت می‌شود.پس در واقع کسب اعتبار و شهرت .... هیچ تأثیری در آن ندارد .
2-  با تعریفی از این دو واژه شده فقها فقط با سرقفلی موافقند و حق کسب و پیشه را شرعی نمی‌دانند لذا این دلیلی بر تفاوت ماهوی این دو است .
3- مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محل ، کیفیت و تجهیزات عین مستأجره تعیین می‌شود و مبلغ نهایی آن را هم موجر تعیین می‌کند.
با توجه به تفاوت‌های فوق مبنای این دو حق هم از هم مجزاست .

مبنای سرقفلی :

سرقفلی اصطلاحی است که قانون گذار، برای بیان حقوق مالک و مستأجر برگزیده است و جز در مورد توافق طرفین چنین حقی نمی‌تواند جنبه قانونی داشته باشد ذکر کردیم که فقها سرقفلی را مشروع می‌دانند در واقع همه فقها وجود چنین حقی را برای مالک تایید کرده‌اند ولیکن به مبنای این حق اشاره‌ای نشده از مجموع نظرات حقوق‌دانان و فقها می‌تواند بر نظر مشهور استوار کرد.
1- اختیار مالکانه
با توجه به اینکه مالک بر مال خود مسلط است بنابراین حق دارد علاوه بر اجاره که به صورت زمان‌بندی مشخص دریافت می-کند مبلغی را در ابتدا دریافت کند .که این مبلغ هم اصولاً جزء اجاره محسوب می‌شود.
2- دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری
با توجه به اینکه هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت برای تجارت همه مشابه هم نیستند لذا مالک وقتی ملک خود را جهت تجارت اجاره می‌دهد به جهت موقعیت خوبی که ملکش دارد مبلغی نیز از مستأجر دریافت می‌کند و هر مکانی که شرایط بهتر داشته باشد پس سرقفلی بیشتری هم خواهد داشت.
3- دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیاز به مستأجر
هنگامی که مالک ملک خود را با دریافت سرقفلی اجاره می‌دهد در این جا علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک را به مستأجر می‌دهد این امتیاز را هم به وی می‌دهد که در پایان مدت اجاره بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارف اجاره ادامه داشته باشد ؛ یا اینکه حق تخلیه محل را از خود سلب کند. و این تعریف از سرقفلی با موارد دیگر دارای یک تفاوت است که در اینجا حق مخصوصی برای مستأجر ایجاد می‌شود که دارای ارزش مالی است یعنی که مستأجر این امکان را می‌دهد که به اجاره محل ادامه دهد یا آن را تخلیه کند و به مالک(موجر) تحویل دهد و در قبال گذشتن از حق خود از مالک مبلغی دریافت می‌کند و یا اینکه ملک را به مستأجر دیگری اجاره دهد و مبلغی در مقابل این حق از مستأجر جدید بگیرد.
برداشت عرف از سرقفلی دریافتی به وسیله مالک با این مبنا سازگارتر است.

مبلغ سرقفلی :

دریافت مبلغ سرقفلی تابع توافق و اراده طرفین است برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت ، که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می‌شود. در واقع مالک سرقفلی را تعیین می‌کند و مستأجر یا باید این مبلغ را بپذیرد یا از معامله انصراف دهد.
پرسش و پاسخ
آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه اماکن تجاری از نظر مالی و قیمت با یکدیگر تفاوتی دارند؟[2]
اصولاً سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد زیرا سرقفلی مبلغی است که بین موجر و مستأجر توافق و پرداخت گردیده و حق کسب و پیشه موکول به حکم قطعی دادگاه بر اساس نظر کارشناس است.

پرسش و پاسخ
مالیات محل کسب و پیشه و تجارت به عهده چه کسی است ؟[3]
مالیات بر درآمد بر عهده مستأجر است و مالیات بر اجاره بر عهده موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشند.

محل سرقفلی :

در قانون سال 1356 هر محلی ممکن بود به عنوان محل کسب و کار اجاره داده شود نظر اکثر دادگاه‌ها این بود که این مکان‌ها ( حتی اگر به موجب گواهی پایان کار یا پروانه ساختمان مسکونی محسوب شوند) در موقع تخلیه حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می‌گیرد.
اما در قانون سال 76 که به تصریح ذکر شده هر گاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید...
ظاهر این است که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست مگر در ملکی که قانوناً تجاری محسوب شود و ملاک تجاری بودن ملک هم مندرجات پروانه ساختمانی است که نوع استفاده از ساختمان در آن درج می‌شود.[4]

حال اگر کسی ملک غیر تجاری خود را اجاره دهد و سرقفلی بگیرد تکلیف چیست ؟[5]
اگر در اجاره نامه تصریح شده باشد که محل غیر تجاری، برای کسب و تجارت اجاره داده می‌شود و آنچه از مستأجر دریافت شده سرقفلی است، این اجاره باطل است و وجه پرداختی قابل استرداد است چرا که طبق ماده 10قانون مدنی قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
اگر طرفین در اجاره تصریح کنند که محل تجاری نیست و برای کار اجاره داده شده است و وجهی به عنوان اجاره در نظر گرفته شده و وصف سرقفلی را نداشته باشد ، ظاهراً مشکلی ندارد و اصل استرداد محل هم پایان مدت قرارداد خواهد بود و اگر برای مستأجر اول هم حق انتقال به غیر را هم قائل شده باشند باز هم وی نمی‌تواند از مستأجر دوم چیزی بابت واگذاری حق خود به او بگیرد و اگر وجهی هم گرفت قابل استرداد است.
پس به حکم قانون  سرقفلی  مختص ملک تجاری تلقی شده است و لا غیر.

مبنای حق کسب و پیشه و تجارت

این حق نوعی حق تقدم در اجاره محل کسب می‌باشد، بیشتر با این مبنا توجیه شده که مؤسسات تجاری ، اغلب در ساختمان‌هایی تاسیس می‌شوند که مالکیت آن‌ها متعلق به دیگری است در نتیجه کوشش و فعالیت و پشتکار تاجر در اثر پیدا شدن مشتری محل کسب و فعالیت ، مرغوبیت و ارزشی پیدا می‌کند که نمی‌توان آن را نادیده گرفت و چون ادامه استقرار او در محلی است که کار خود را شروع کرده و توسعه داده به موازات حقی که مالک محل برخوردار است تاجر و مستأجر نیز دارای حقوقی می‌شود که در اثر سعی و جدیت تاجر به آن محل تعلق می‌گیرد زیرا تاجری که عده‌ای را به عنوان مشتری برای مراجعه به محل کسب خود جلب کرده ، ارزش محل را چند برابر نموده از این رو هرکس هم جانشین او شود از نتیجه فعالیت سابق او استفاده خواهد کرد.
در قانون جدید برخلاف قانون سال 1356 هیچ اشاره‌ای به عنوان حق کسب و پیشه تجارت نشده است و قانون گذار از اصطلاحات رایج بین مردم و عرف تبعیت کرده است . در قانون سابق حق کسب و پیشه و تجارت یک حق مفروض برای مستأجر بود در حالی در مورد سرقفلی در قانون جدید، یک حق قابل مطالبه است آن هم برای مالک .
در تعریف این واژه می‌توان گفت حقی که به موجب آن مستأجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران حق تقدم دارد که در زمان حکومت قانون مصوب 56 دیگر چنین نیست زیرا وجود این حق فقط در حالی که در مقام تحلیل حقوقی فرض کنیم مدت اجاره تمام شده و مالک قصد اجاره دادن مجدد عین مستأجر به آن را دارد و در این حالت مستأجر متصرف به اعتبار داشتن حق کسب ، پیشه و تجارت به دیگر داوطلبان اجاره مقدم است متجلی نیست بلکه چنانچه مستأجر قصد انتقال حقوق خود را در عین مستأجره را به غیر هم داشته باشد قابل قبول است (ماده 19 قانون مصوب 56 و تبصره )[6] در این حالت مستأجر حقی را که در نتیجه انعقاد عقد اجاره برای وی ایجاد شده را با رضایت مالک و یا در صورت راضی نشدن ملک به حکم دادگاه به غیر منتقل می‌کند ، لذا در اینجا بحث حق تقدم در اجاره کردن محل کسب خود مطرح نیست بلکه اختیار انتقال منافع ملک غیر هم مطرح می‌شود .
در صورتی که مستأجر بدون تحصیل اذن دادگاه با موافقت موجر در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد منافع را به دیگر منتقل کند،  در این صوت مستأجر متصرف در برابر تخلیه استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد ، نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر یا متصرف پرداخت می‌شود در واقع سخن از حق تقدم در اجاره کردن محل نیست بلکه حقی است که هر چند به تبع رابطه استیجاری پدیدار می‌شود اما لااقل نصف آن وجود مستقل دارد.


مشروعیت حق کسب و پیشه و تجارت

وقتی به قوانین سال‌های 1322 تا 1376 نگاه می‌کنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود و این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی مورد بحث و مناقشه بوده ، ولیکن سرقفلی همیشه مجاز بوده است و علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است به دلیل این است که مستأجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی وی را از محل بیرون کنند مشتری‌هایش از دست می‌روند و در محل جدید باید دوباره وقت صرف کند تا مشتری پیدا کنند به همین دلیل قانون گذار از مستأجرها حمایت می‌کند .

انتقال منافع مورد اجاره

مستأجر هنگامی می‌تواند منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند که در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالک می‌تواند در صورت پایان مدت اجاره یا فسخ آن با مستأجر جدید اجاره نامه تنظیم کند و نیز مستأجر جدید دارای چنین حقی است.

پرسش و پاسخ
در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر داشته باشد آیا برای انتقال مال مورد اجاره اختیار کامل دارد؟
در صورتی که مستأجر محل کسب به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا شغل مشابه منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

پرسش و پاسخ
اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مستأجر آن را به دیگری انتقال دهد چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟
برای پاسخ به این پرسش باید حالت‌های مختلفی را در نظر گرفت :
اگر در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و یا اجاره نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه مستأجر را بپردازد و اگر مالک نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غیر باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه باشد مستأجر حق دارد به دادگاه مراجعه کندو در این حالت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر می‌کند. (اگر سند اجاره قبلی رسمی باشد در همان دفترخانه‌ای که سند تنظیم شده و چنانچه سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه‌ای در بین نباشد دفترخانه‌ای که ملک مورد نظر در نزدیکی‌اش واقع شده) در این حالت مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود. در هر صورت این حکم دادگاه از زمان قطعیت، جهت انتقال به غیر ? ماه اعتبار دارد و هرگاه ظرف ? ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور بی اثر خواهد شد.
ـ اگر مستأجری که حق انتقال عین مستأجره را به غیر ندارد بدون رعایت موارد گفته شده در بند یک (بدون مراجعه به دادگاه و رعایت سایر تشریفات) مورد اجاره را به دیگری واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد و در این حالت مستأجر یا متصرف استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را دارد. برای مثال اگر الف مالک مغازه شیشه فروشی آن را به س اجاره داده باشد و در اجاره نامه قید شود که مستأجر حق انتقال به غیر ندارد ولی س آن را به کسی منتقل کند مالک آقای الف می‌تواند با پرداخت نصف سرقفلی مغازه به س محل مزبور را تخلیه کند. از این رو هنگام اجاره یک مکان تجاری باید توجه داشت که آیا مستأجر حق انتقال به غیر داشته یا خیر؟

پرسش و پاسخ
اگرمستاجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند و از طرفی حق انتقال به غیر نیز از او در اجاره نامه سلب شده باشد چه راه حلی دارد؟
ـ از دادگاه درخواست صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر کند.
ـ درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم کند.
ـ دعوی را به طرفیت مالک اقامه کند.
ـ اگر ملک مشاع است، مالکین متعدد دعوی باید به طرفیت همه آنان طرح شود.

پرسش و پاسخ
اگر مغازه‌ای بین چند مالک مشاع باشد و در مقابل دعوی تجویز به انتقال منافع از سوی مستأجر فقط عده‌ای از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب به مستأجر باشند می‌توان ملک را به آنان تحویل داد؟
در این حالت که تعدادی از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و تحویل ملک هستند دادگاه می‌تواند با ارجاع امر به کارشناس و تعیین حق کسب و پیشه مستأجر حکم به تخلیه مورد اجاره بدهد و ملک تحویل مالکین مشاعی شود.

پرسش و پاسخ
اگر مالکی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستأجر که مغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالثی داده اقامه کند چه نکاتی را باید در نظر بگیرد؟
ـ دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کند و علت آن را انتقال به غیر ذکر کند.
ـ دادخواست به طرفیت مستأجر و کسی که ملک تجاری به وی منتقل شده تقدیم شود.

دادگاه صادر کننده حکم نیز باید توجه داشته باشد که حق کسب و پیشه هنگامی به مستأجر پرداخت می‌شود که مستأجر، حق کسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیه دریافت نکرده باشد زیرا اگر مستأجر حق کسب و پیشه را به منتقل‌ الیه واگذار کرده باشد در این صورت این حق به نفر دوم می‌رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی ملک را تخلیه خواهد کرد. بنابراین اگر مستأجر محل کسب که حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان کسب و پیشه از مستأجر دوم یا متصرف دوم اخذ نموده باشد نصف حق کسب و پیشه که دادگاه به آن حکم می‌دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت می‌شود.

پرسش و پاسخ
آیا اصولاً حق کسب و پیشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستأجر است؟
خیر ؛این حق به واسطه اشتغال مستأجر در محل کسب به وجود می‌آید، چه مستأجر به مالک یا مستأجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نپرداخته باشد.

پرسش و پاسخ
در حق کسب و پیشه اماکن تجاری، زمانی که مستأجر حق انتقال به غیر ندارد و توسط دادگاه اجازه انتقال داده می‌شود آیا مالک می‌تواند ادعای حقی نسبت به وجهی که مستأجر اول دریافت می‌دارد داشته باشد؟
حق کسب و پیشه به مستأجر اختصاص دارد هرگاه مستأجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می‌تواند از مستأجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستأجر جدید از هر حیث قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.
نکته :
مهم‌ترین مسئله‌ای که در روابط موجر و مستأجر باید به آن توجه کرد این است که باید بدانیم روابط آن‌ها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می‌شود اگر طرفین قرارداد بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال 1376 درآورند باید نکاتی در اجاره‌نامه را رعایت کنند برای مثال اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند و یا این که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم‌الاجرا شدن این  قانون فرضاً در سال 80 تمدید کرده باشند این قرارداد دیگر مشمول قانون سال 1376 نخواهد بود و روابطشان بر مبنای قانون سال 1356 تنظیم خواهد شد مطابق این قانون با آن‌ها رفتار می‌شود.

پرسش و پاسخ
در صورتی که قرارداد اجاره بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 منعقد گردیده باشد ولی شرایط مندرج در ماده 2 قانون مذکور که باید در قرارداد عادی دو شاهد آن را امضا کنند را نداشته باشد آیا وفق ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76، موضوع مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 می‌باشد؟[
با توجه به مفاد ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 کلیه اماکن مسکونی و تجاری و آموزشی که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود . لذا از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون تمامی قراردادهای اجاره منعقده بین طرفین اعم از اینکه با سند رسمی باشد یا با سند عادی تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین و مقررات این قانون می‌باشد که از جمله مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین تخلیه پس از انقضای مدت اجاره می‌باشد. النهایه در صورتی که ذیل اجاره نامه عادی توسط دو گواه تأیید شده باشد از امتیاز تخلیه بدون تسلیم دادخواست برخوردار و از تسهیلات همانند سند رسمی استفاده می‌نماید . عدم امضای دو گواه فقط از جهت تخلیه بدون دادخواست موثر است و در این صورت دعوای تخلیه تابع مقررات عمومی است.

پرسش و پاسخ
در صورتی که در سی سال پیش ملکی جهت کسب با قید عدم حق انتقال به غیر اجاره داده شده باشد و بعد از فوت مستأجر وراث شخصاً توان ادامه کسب را نداشته باشند آیا ورثه می‌تواند این ملک را به غیر اجاره بدهند؟[10]
بدون اجازه موجر نمی‌توان مورد اجاره را به غیر منتقل نمود و اگر موجر راضی به انتقال نباشد ورثه مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه درخواست تجویز انتقال مورد اجاره را به غیر بنمایند که در آن صورت موجر می‌تواند با پرداخت حق کسب و پیشه مورد اجاره را خودش در اختیار بگیرد وگرنه دادگاه به وراث مستأجر اجازه می‌دهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند.

پرسش و پاسخ
دادگاه بر اساس دادخواست مالک حکم به تخلیه محل تجاری به لحاظ انتقال به غیر صادر نموده است مشروط به اینکه مالک ظرف مدت معینی نصف سرقفلی را به متصرف بپردازد خواهان‌ها ظرف مدت مقرر سرقفلی را نپرداخته‌اند و لذا حکم تخلیه ملغی‌الاثر گردیده طرح مجدد همین دعوی مسموع است ؟[11]
با توجه به مدلول ماده 28 قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه صادر و قطعی شود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معین را بپردازد در غیر این صورت حکم صادره ملغی‌الاثر خواهد شد یکی از آثار حکم قطعی، اعتبار امر محکوم بها می‌باشد و چون در اینجا به علت ملغی‌الاثر شدن، این اثر نیز از بین رفته است لذا طرح مجدد دعوی ایرادی ندارد.

با توجه به تعاریفی و پرسش و پاسخ‌هایی که مطرح شد می‌توان این دو واژه را این‌گونه با هم مقایسه کرد:

مقایسه حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی

1- حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال1376 [13] و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در ابتدای انعقاد قرار داد اجاره به موجر می‌دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می‌کند ولی حق کسب ، پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است ؛چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد .
2- حق کسب . پیشه و تجارت تدریجی و به مرور حاصل می‌شود و ممکن است اصلاً چنین حقی به وجود نیاید . به عبارت دیگر، احتمال دارد چنین حقی حاصل شود و بستگی به عمل مستأجر دارد . حال آنکه حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستأجر به موجر به وجود می‌آید .
3- میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان و مقدار حق کسب ، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممکن است  موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر به طور کل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد .
4- حق سرقفلی قابل اسقاط است ؛ زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می‌شود ؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است .
5- حق سرقفلی قابل توقیف است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست .
6- حق سرقفلی قابل ضمان است ؛ ولی حق کسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد .
7- حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است ؛ ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر .
8- حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی‌شود ؛ ولی حق کسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط می‌گردد .
9- حق کسب ، پیشه و تجارت دارای 2 نوع است ، حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر که اختصاص به مستأجر دارد و حق کسب و پیشه موضوع تبصره 3 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملیک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی ، عمرانی و نظامی چنان که در تبصره مزبور ملاحظه می‌گردد به جای کلمه مستأجر یا مستأجران ، کلمه اشخاص آورده شده که اعم از مستأجر و مالک است و از این لحاظ با حق کسب و پیشه مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر متفاوت است .
10- حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط ، توقیف ، ضبط و حتی ضمان است ؛ اما در مورد حق کسب و پیشه این موارد مصداق ندارد .
سرقفلی به مالک پرداخت می‌شود نه به مستأجر اول و همچنین شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی خلاف حق کسب و پیشه در سرقفلی تأثیری ندارد و مالک می‌تواند سرقفلی را نگیرد و ملک خود را اجاره دهد ؛ ولی نمی‌تواند بعداً از مستأجر سرقفلی مطالبه کند که این موارد در حق کسب ، پیشه و تجارت مطرح نیست .


پی‌نوشت: ماده 6 قانون موجر و مستأجر سال 1376  هر گاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد .
تبصره 2 ماده فوق: در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
 

ارتباط با ما

برای بهره گیری از مشاوره تلفنی و هماهنگی با
کارشناس رسمی دادگستری
با شمـاره اختصاصی
49 86 25 22
مهدی خانی
تمـاس حاصل فرمائید.

تلفـن
30 86 25 22
38 86 25 22
98 11 76 22
96 11 76 22

فکس
49 86 25 22
95 11 76 22

پیغام گیر
97 11 76 22

تلفن همراه
فقط برای موضوع
تعیین قیمت املاک

3060 - 315 - 0912
3060 - 315 - 0919

نشانی
تهران،  بلوار میرداماد
ایستگاه نفت جنوبی
شماره 268،  واحد 5

www. کارشناس-رسمی-دادگستری.com
info@کارشناس-رسمی-دادگستری.com